澀谷是一座持續蛻變的城市。近年來，澀谷車站周邊推進了多項再開發計畫，不斷提升城市的魅力與國際競爭力。本文由INA&Associates株式會社的不動產市場分析團隊，為您介紹「澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業」。這是一個正在澀谷車站東側（青山側）進行中的大規模再開發計畫，有望成為澀谷街道全新面貌的代表。
事業概要
澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業，是在東京都澀谷區澀谷2丁目地內推進的大規模再開發事業。該事業以「Shibuya REGENERATION Project」為名，由A·B街區的市街地再開發事業與C街區的任意共同化事業所構成。
事業主體為澀谷二丁目西地區市街地再開發組合，參與組合員包括東京建物與都市再生機構（UR）。2023年1月31日，東京都知事正式批准組合設立，歷經組合設立大會後，市街地再開發組合正式成立。
基地面積約18,800㎡，延床面積約322,200㎡，是澀谷地區規模最大的開發計畫。
各街區特色
A街區
- 地上5層、地下1層，高度約50m
- 延床面積：約4,200㎡（已變更為約2,940㎡）
- 主要用途：商店等
- 特色：規劃具創新設計的戶外設施及階梯狀空中廣場，並預計對外開放，供活動等多元用途使用
B街區
- 地上41層、地下4層，高度約208m
- 延床面積：約255,000㎡（已變更為約246,850㎡）
- 主要用途：辦公室、商店、飯店、人才培育設施、巴士轉運站、熱源機械室、停車場等
- 特色：中高層設置辦公室，低層配置飯店、人才培育設施、商店及巴士轉運站，並預計整備設有大型屋頂的廣場
C街區（任意共同改建事業）
- 地上41層、地下2層，高度約175m
- 延床面積：約63,000㎡
- 主要用途：住宅、生活支援設施等
- 特色：整備符合國際水準的居住設施（國家戰略住宅），以滿足外籍商務工作者等中長期居住需求
事業意義與潛力
此再開發事業最大的特色，在於以「人才」為核心來創造都市功能。B街區設有人才培育設施，期望成為IT・創意產業商業據點發展的下一代創新核心。
此外，本事業亦致力於提升以下都市功能：
- 廣域交通功能強化：整備連結國際機場與地方城市的巴士轉運站
- 提升動線流暢性：整備從澀谷車站中心地區延伸至周邊市街地的步行者網絡（甲板層連結）
- 創造熱鬧氛圍：整備成為澀谷車站周邊活力與休憩核心的大型廣場
- 提升國際競爭力：整備符合國際水準的住宿設施（滿足商務・觀光短期需求），以及吸引高端人才入住的國際水準居住設施
- 強化防災應對能力：引進歸宅困難者臨時避難設施及自立・分散型能源系統
- 降低環境負荷：推動建築節能化等相關措施
事業進度與未來時程
目前，B街區「瑞穗銀行澀谷事務中心」（地上20層、地下4層，高度91.81m）的拆除工程已於2025年3月啟動。施工由ZEQUOS負責，拆除工期至2026年12月25日。
未來時程如下：
- 2025年度：權利轉換計畫認可、建築工程動工
- 2029年度：建築工程完工（預定竣工）
都市開發中人才的重要性
INA始終認為，創造企業價值的核心在於「人才」。同樣地，提升城市價值的關鍵也在於「人才」。澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業，並非單純的硬體建設，而是透過整備人才培育據點與國際水準的居住設施，致力打造能吸引具國際競爭力人才的城市環境。
結語
澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業是總事業費約1,800億日圓的大型計畫。在澀谷車站周邊，B街區的塔樓（高度約208m）將成為繼「澀谷Scramble Square」（地上47層、高度229.706m）之後的第二高樓，必將成為嶄新的地標建築。
身為不動產業界的一員，我們對這項再開發為澀谷帶來的變化與可能性寄予厚望。特別是以「人才」為核心的都市開發視角，有望成為未來都市再開發的典範。
INA&Associates將持續關注此類都市開發動態，為各位提供不動產市場的分析與展望。讓我們共同見證這場創造澀谷未來的壯闊計畫持續推進。
