2026年版 枚方市站周邊地區第一種市街地再開發事業是什麼？3街區現況與對租賃經營的影響解說
枚方市站周邊地區第一種市街地再開發事業，是將枚方市站周邊的交通、轉乘動線與防災功能分為3個街區（第1工區・第2工區・第3工區），並以階段方式更新的事業。2024年5月，第3工區的核心設施「Station Hill 枚方」已竣工，站前廣場與公共空間的整備也進入最後階段。如今已走到完成局面，我們將以官方資訊為基礎，整理租賃經營的前提條件會如何改變。
本文重點
- 3街區構成。第3工區已於2024年5月竣工「Station Hill 枚方」。第1、第2工區也已進入完成階段，北口站前廣場預定於2026年2月底完工。
- 總事業費約433億日圓。京阪集團（京阪控股、京阪電氣鐵道、京阪電鐵不動產）作為參加組合員，承擔核心角色。
- 站前再整備的效果，往往會先體現在「空置期間縮短」與「招租競爭力」上，而不只是租金本身。
- 在業主實務上，應依第3工區的業態組成與步行者動線，同時規劃持有物件的改修優先順序與退出策略。
枚方市站周邊地區第一種市街地再開發事業是什麼？
本事業是將枚方市站周邊的公共設施整備與民間開發一體推進的第一種市街地再開發，重點包括站前廣場與區劃道路的重新整備、導入複合用途、提升步行者回遊性與防災性。施行單位為枚方市站周邊地區市街地再開發組合（2020年3月26日設立）。京阪控股、京阪電氣鐵道、京阪電鐵不動產則以參加組合員身分參與其中。
3街區的概要與現況（截至2026年5月）
根據枚方市公開資料，整理各街區的規模、用途與狀況如下。
| 項目 | 第1工區 | 第2工區 | 第3工區 |
|---|---|---|---|
| 基地面積 | 約1,450㎡ | 約4,950㎡ | 約13,500㎡（含站前廣場約1,550㎡） |
| 總樓地板面積 | 約5,850㎡ | 約8,850㎡ | 約93,770㎡ |
| 樓層數 | 地上6層・地下1層 | 地上14層 | 地上29層（站前棟為地上4層） |
| 主要用途 | 店鋪（診所・零售・餐飲） | 店鋪・住宅 | 店鋪・辦公室・飯店・住宅・公共設施 |
| 狀況 | 完成 | 完成 | 2024年5月31日竣工（Station Hill 枚方） |
第3工區的「Station Hill 枚方」是一座複合設施，包含商業約23,500㎡（1至4樓）、辦公室約6,800㎡、139間客房的飯店（Candeo Hotels Osaka Hirakata）、以及202戶出租住宅。北口站前廣場的計畫面積約12,400㎡（其中約10,000㎡為一體整備），預計於2026年2月底完工。
為什麼枚方市站再開發重要？
結論來說，會改變車站前使用便利性的再開發，會同時影響租賃需求的「母數」與「品質」。我們在現場觀察到的趨勢也是如此：在站前動線改善的區域，即使租金水準相同，帶看數與成交率也較容易提升。枚方市站正因第3工區竣工與北口站前廣場整備，進入了這個「母數與品質」同步變動的階段。
對業主實務有何影響？
首先應預期，競爭軸心會從「租金便宜」轉向「與生活動線的契合度」。不只是車站步行分鐘數，新的廣場與步行網絡更新，也會改變實際感受距離。更重要的是，這裡需要活用人財的營運方式。管理現場提案能力越高的物件，在再開發局面中越容易拉開評價差距。
- Station Hill 枚方的店鋪組成（商業・飯店・辦公室・住宅）會成為周邊用途需求的基準。
- 當北口站前廣場的動線確定後，從閘口到各方向的「好走路線」會改變，視認性與到達性等評估軸也會更新。
- 第1、第2工區的店鋪與住宅組成，會直接影響鄰近區域的價格帶感與承租需求。
業主現在應做的準備
第一，請從「對帶看動線有幫助的項目」重新檢視修繕與改修的優先順序。第二，請將招租照片與訴求文更新為符合站前再整備後生活樣貌的內容（站前廣場・複合設施）。第三，請以3年為單位將退出策略多元化。選擇持續性成長，而不是只看短期判斷，最終會有助於資產防衛。
INA的觀點
在再開發局面中，決定成果的不只是建物，還有營運團隊的品質。因此，我主張優先採用「人財投資」而不是「成本削減」的營運設計。以信任與誠實為核心，將優點與風險都公開後再制定計畫，從長期來看，這才是最強的經營判斷。
常見問題（FAQ）
Q1. 第3工區已經完工了嗎？
A. 是的。第3工區的核心設施「Station Hill 枚方」已於2024年5月31日竣工。它是一座包含商業、辦公室、飯店與住宅的複合設施。
Q2. 北口站前廣場何時完工？
A. 依公開資訊，預定於2026年2月底完工。廣場面積計畫約12,400㎡，車站前的步行者動線將大幅改變。
Q3. 再開發後租金會立刻上漲嗎？
A. 不一定會在短期內全面上漲，但由於招租競爭力提升，空置期間縮短的可能性會提高。
Q4. 小型物件也能受惠於再開發嗎？
A. 可以。站前動線的改善更影響地段的使用方式，而不是物件規模，因此小型物件也有望提升成交率。
引用・參考資料
