東京都北區赤羽站東口一帶，一項涵蓋歷史悠久的商店街「赤羽一番街」在內、面積約1.2公頃的大規模再開發計畫正式啟動。赤羽一丁目中央地區市街地再開發準備組合於2024年10月成立，以2028年度都市計畫決定、2032年度動工為目標，持續與地權人進行對話協商。在先行推動的赤羽一丁目第一地區整備工程朝2029年竣工加速推進之際，位於其南側的「中央地區」也邁入了下一階段。本文將整理事業的沿革、現況以及對不動產市場的影響。
赤羽一丁目中央地區涵蓋哪些區域？
東口一帶老舊密集市街地的歷史
赤羽站東口一帶是戰後從黑市、商店街發展而來的地區。以「赤羽一番街」和被稱為「OK橫丁」的飲食街為中心，店家密集林立，獨特的下町文化至今仍保留著濃厚的氣息。正因如此，許多地權人對這片區域懷有深厚情感，再開發的共識凝聚需要格外細膩的溝通。
然而，該區域大量建築屬於老舊木造密集市街地，防災方面的隱患長年來備受關注。火災延燒風險、狹窄巷弄、耐震性不足等問題，直接攸關周邊居民的安全。行政機關、地權人與開發商攜手合作，在提升防災性能的同時傳承街區魅力，正是這項再開發的核心課題。
原第二地區與第三地區合併的經過
赤羽一丁目區域自始便分為多個地區推動再開發計畫。最先啟動的是北側的「第一地區」（約0.5公頃），已於2024年1月取得組合設立認可，工程正式展開。
另一方面，位於其南側的「第二地區」（約0.7公頃）與「第三地區」（約0.5公頃）於2024年10月合併統整為「中央地區」（約1.2公頃）。相較於各自獨立推進，以廣域一體化方式整備在公共空間創造與事業效率方面更具優勢，這正是合併的主要考量。透過這次整合，中央地區被定位為城北區域中規模數一數二的市街地再開發事業。
中央地區的範圍與鄰接的赤羽小學
中央地區的施行區域以東京都北區赤羽1丁目12番等地段為中心，面積約1.2公頃。特別值得注意的是，計畫區域北側緊鄰區立赤羽小學。東京都北區正在推動「赤羽站周邊地區都市規劃基本計畫」的擬定，並已表明將再開發區域與赤羽小學周邊列為重點區域，進行一體化都市規劃的方針。學校改建計畫與再開發事業如何相互協調，將成為影響後續時程的重要變數。
事業概要與進展狀況如何？
準備組合成立與設立申報提交（2024～2025年）
赤羽一丁目中央地區市街地再開發準備組合於2024年10月正式成立。翌年2025年1月向東京都知事提交了準備組合設立申報，正式確立與行政機關的合作關係。目前處於都市計畫決定前的準備階段，都市計畫決定、組合設立、權利變換計畫認可等正式程序均為後續工程。事業進展的最新資訊，定期刊登於準備組合發行的「再開發新聞」（東京都北區官方網站）。
準備組合事務局設於東京都北區赤羽2-15-9 サイードビル2樓，受理地權人及相關人士的諮詢。
事業合作方：丸紅都市開發與三井不動產Residential的角色
本事業的事業合作方為丸紅都市開發株式會社與三井不動產Residential株式會社兩家企業。事業顧問由株式會社R.I.A擔任。事業合作方是計畫在權利變換後取得並銷售設施樓層的「參加組合員」候選民間開發商。從準備組合階段起即協助事業計畫擬定、資金計畫、設計檢討等工作，待正式組合成立後將以參加組合員身份正式加入。丸紅都市開發在先行推動的第一地區中亦以參加組合員身份參與，展現出著眼於整體區域整備的持續投入。
目前設施規模與事業經費均屬未定。在都市計畫決定的協商過程中，容積率、建物高度、用途配置等細節將逐步具體化。
2028年度都市計畫決定→2032年度動工的時程規劃
中央地區目前的目標時程如下：
| 時期（目標） | 內容 |
|---|---|
| 2028年度 | 都市計畫決定 |
| 2030年度 | 正式組合設立 |
| 2031年度 | 權利變換計畫認可 |
| 2032年度 | 既有建物拆除工程啟動 |
| 2035年前後 | 竣工（推估） |
以上僅為目前的目標時程，並非確定的進度表。都市計畫決定需要與行政機關、地權人、周邊居民進行縝密的共識凝聚，相應需要充裕的時間。
赤羽小學改建方針帶來的風險
如前所述，鄰接準備組合計畫區域的區立赤羽小學改建方針，可能對整體時程產生影響。北區在都市規劃基本計畫中正研議學校改建與再開發的聯動，但截至2026年3月，具體的協調方針尚未確定。對地權人及相關人士而言，學校方面的動態將是今後的重要關注焦點。
與先行推動的赤羽一丁目第一地區相比有何不同？
第一地區概要（規模・事業經費・時程）
第一地區的行政程序較中央地區提前約4年推進。2020年8月取得都市計畫決定，2024年1月31日獲東京都核發再開發組合設立認可。2025年10月已啟動既有建物拆除整地工程，目標於2026年10月開始新建工程、2029年6月竣工。
施行區域約0.5公頃，規模為地上26層、地下1層、高度約108公尺，總戶數約269～270戶（其中1～3樓為商業設施，5～26樓為住宅）。參加組合員為野村不動產與丸紅都市開發，基本設計由大建設計負責。
欲綜覽東京都主要再開發專案的讀者，歡迎同時參閱2025年改變東京面貌的主要再開發專案。
中央地區的地理位置關係與一體化都市規劃的意義
第一地區（北側）與中央地區（南側）相鄰，兩項事業完成後，赤羽站東口的街區面貌預計將大幅翻新。第一地區以26層高層大樓打造新街區，中央地區緊接其南側進行再整備，將形成從JR赤羽站東口延伸的連續繁華軸線。這種「面狀整備」的觀點在北區的都市規劃基本計畫中同樣受到重視，有望帶動超越個別事業範疇的整體區域價值提升。
赤羽「都市規劃基本計畫」中重點區域的定位
東京都北區正在制定赤羽站周邊整體的都市規劃基本計畫，方針是將第一地區及中央地區的再開發區域定位為重點區域。這份基本計畫不僅管理個別再開發事業，更從公共空間整備、交通動線改善、綠地配置等面狀視角全面提升區域品質。地權人、開發商與行政機關共同持有長期願景，將成為支撐整體區域永續成長的基礎。
作為城北區域的再開發案例，也歡迎參考JR板橋站・板橋口地區 站前再開發計畫全面解析。
周邊不動產市場與地價影響有多大？
赤羽站周邊地價走勢數據（2026年公告地價）
根據2026年公告地價，赤羽站周邊地價持續穩健上漲。赤羽站周邊的公告地價均價達163萬8,000日圓/㎡（每坪單價541萬4,876日圓），較前年變動率錄得+14.43%的大幅上漲。最高價格地點（北區赤羽1-8-3）更達570萬日圓/㎡（較前年+21.28%）。
地價官方數據請至國土交通省「地價公示」查閱確認。
再開發熱潮推動地價上漲的機制
推動赤羽地區地價上漲的因素是多重複合的。首先是交通便利性的優勢。JR共5條路線（京濱東北線、埼京線、高崎線、宇都宮線、湘南新宿線）匯集於此，前往都心的交通可及性在城北區域中首屈一指。
加上第一地區再開發動工，以及西口側的The Parkhouse赤羽台Tower & Residence（三菱地所，約550戶，29層，預計2028年竣工）等大型開發案同步推進。多項再開發同時並行，帶動整體區域預期升溫，進一步推升地價。中央地區準備組合的成立更為「赤羽東口即將蛻變」這一市場訊號增添了確定性。
值得關注的與其說是上漲率的高低，不如說是上漲的「持續性」。隨著再開發實際動工並接近竣工，對周邊租金及銷售價格的連鎖效應將全面顯現。鑑於中央地區事業預計2032年動工、2035年前後竣工的長期時程，應冷靜認識到目前的地價上漲中包含「預期先行」的成分。
大樓房價與租金的連動效應
再開發區域周邊的大樓房價與租金已出現上漲壓力。在新屋供給有限的情況下，既有物件的需求提高，形成租金的支撐力道。然而，2032年以後大規模供給啟動時，也將與新建物件形成競爭關係。對於著眼長期資產管理的業主而言，精準評估再開發區域鄰接物件的未來需求至關重要。
此外，城北區域的地價上漲並不僅限於赤羽，板橋、王子、十條等周邊區域的連動效應也已獲得確認。
今後的關注重點與課題
都市計畫決定前所需的共識凝聚
中央地區要達成2028年度都市計畫決定的目標，未來2～3年內需同步推進與地權人就權利變換條件達成共識、與北區的協商、環境影響評估等多項工作。市街地再開發事業雖不要求全體地權人同意，但取得絕大多數人的理解與配合是事業順利推進的前提條件。獲得丸紅都市開發與三井不動產Residential這兩家經驗豐富的開發商作為事業合作方，在提升共識凝聚的可信度方面是極大的助力。
再開發後如何傳承商店街文化？
以「赤羽一番街」「OK橫丁」為代表的赤羽下町文化，是其他區域難以複製的優勢，也是地域認同的核心。在市街地再開發事業中，地權人（含店舖業主）可透過權利變換取得新設施樓層的制度。然而，由於目前的設施計畫仍屬未定，關於商業功能的存續與遷移尚未公布具體方針。
以何種形式傳承商店街文化，是應在地區共識凝聚過程中討論的重要議題。透過再開發提升防災性能與機能性的同時，將赤羽特有的街區活力延續至新建築之中，是最理想的願景。以信任與誠實為基本態度，包括不利資訊在內向地權人和居民進行充分說明，才能培育長期的信賴關係。
影響2028～2032年進展的變數
影響今後事業時程的主要變數如下：
- 赤羽小學的改建方針：區政府是否決定將學校改建與再開發進行聯動
- 地權人共識的進展：權利變換條件的同意率及地權人間的協調
- 北區都市規劃基本計畫的內容：容積率放寬、公共設施整備的範圍
- 金融與不動產市場的變動：工程費用攀升、利率上升可能影響事業的投資報酬率
追蹤準備組合定期發行的再開發新聞（刊登於東京都北區官方網站），是掌握最新動態最可靠的方式。
總結
赤羽一丁目中央地區再開發事業，作為整合原第二、第三地區後約1.2公頃的大規模計畫，於2024年10月成立準備組合。目前處於都市計畫決定前的準備階段，設施規模與事業經費雖尚未確定，但已有丸紅都市開發與三井不動產Residential兩家實績豐富的開發商作為事業合作方參與。
- 以2028年度都市計畫決定、2032年度動工為目標持續推進
- 與先行推動的第一地區（預計2029年竣工）合計，赤羽東口的街區面貌預計將大幅改變
- 2026年公告地價顯示赤羽站周邊較前年上漲+14.43%，再開發預期正推動地價攀升
- 鄰接的赤羽小學改建方針可能影響事業時程
- 商店街文化的傳承是今後設施計畫協商中的重要議題
以長期視野持續關注赤羽區域的動態，對地權人和投資者雙方而言都是最明智的態度。INA&Associates將持續即時追蹤這一區域的變化，為各位提供高度透明的資訊。
引用・參考資料
- 東京都北區「關於赤羽一丁目市街地再開發事業」
- 東京都北區「赤羽一丁目中央地區」
- 東京都北區 再開發新聞第4號（PDF・令和7年6月）
- 東京都北區 再開發新聞創刊號（PDF・令和6年11月）
- 東京都都市整備局「赤羽一丁目第一地區第一種市街地再開發事業」
- 東京都 新聞稿「赤羽一丁目第一地區市街地再開發組合設立認可」（2024年1月30日）
常見問題（FAQ）
Q1. 赤羽一丁目中央地區的再開發何時動工？
A. 依據目前計畫，目標於2032年度（令和14年度）啟動既有建物拆除工程。但本事業目前處於都市計畫決定前的準備組合階段，時程可能因後續共識凝聚的進展而有所調整。鄰接的區立赤羽小學改建方針的協調也是變數之一。
Q2. 赤羽一丁目第一地區與中央地區有何不同？
A. 第一地區（約0.5公頃）已於2024年1月獲得再開發組合設立認可，2025年10月起展開拆除工程，是以2029年6月竣工為目標的先行案件。另一方面，中央地區（約1.2公頃）是合併原第二、第三地區後的廣域區域，於2024年10月成立準備組合。目前仍在都市計畫決定之前，事業進展較第一地區落後數年。
Q3. 事業合作方（丸紅都市開發・三井不動產Residential）扮演什麼角色？
A. 事業合作方是計畫在權利變換後取得並銷售設施樓層的「參加組合員」候選民間開發商。從準備組合階段起即協助事業計畫擬定、資金計畫、設計檢討等工作，待正式組合成立後將以參加組合員身份正式加入。丸紅都市開發在先行推動的第一地區中亦以參加組合員身份參與，持續展現對整體區域的投入。
Q4. 再開發完成後赤羽一番街的飲食街會消失嗎？
A. 由於目前設施計畫的細節尚未確定，關於商店街功能的存續與遷移暫未公布具體方針。在市街地再開發事業中，地權人（含店舖業主）可透過權利變換取得新設施樓層的制度，因此部分商業功能有可能在新建築內獲得延續。具體方針預計將在後續都市計畫協商過程中逐步明朗。
