出售不動產時，在計算讓渡所得時不可或缺的一個概念，就是「折舊」。建物は時間の経過とともに価値が減少するという前提で、取得費から一定額を差し引く必要があります。本記事では、減価償却の計算に必要な耐用年数の種類、構造別の数値、経過年数の計算方法を、不動産取引の実務視点で整理します。
作為折舊前提的耐用年限
要計算折舊，首先需要理解的是「耐用年限」這一概念。耐用年限有多種不同含義，必須依用途加以區分。
物理耐用年限
這是指建築物在物理上可以持續使用的期間。以鋼筋混凝土建築為例，也有被使用超過100年的案例，實際建築壽命往往長於法定耐用年限，這是實際情況。
法定耐用年限
這是稅務折舊計算中使用的年限，由日本國稅廳依建築結構分別規定。不動產出售時的折舊計算，就是以這一法定耐用年限為基準進行。
經濟耐用年限
這是指建築物能夠在經濟上持續創造價值的期間。即使在物理上仍可使用，但若市場價值或租賃需求已經消失，也會被認定為已超過經濟耐用年限。
出售時如何理解折舊
在不動產出售的讓渡所得計算中，從取得費中扣除相當於折舊的金額後，所得出的數額就是建築物部分的取得費。建築物取得價額 ×（1 − 0.9 × 折舊率 × 經過年數）就是建築物折舊後的價值。由於土地不屬於折舊對象，因此需要將土地與建築物分開計算。
非業務用（自住房）與業務用（出租用）的折舊率不同。自住房的情況下，使用的是以法定耐用年限的1.5倍為分母、相當於舊定額法的折舊率。
按結構劃分的法定耐用年限
住宅建築常見的法定耐用年限如下。
- 木造、合成樹脂造：22年
- 木骨灰泥造：20年
- 鋼骨造（骨架材料厚度3mm以下）：19年
- 鋼骨造（骨架材料厚度超過3mm且不超過4mm）：27年
- 鋼骨造（骨架材料厚度超過4mm）：34年
- 鋼筋混凝土造（RC）與鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）：47年
即使同樣是「公寓」，耐用年限也會因結構不同而有很大差異。
按用途劃分的耐用年限
對於住宅以外的用途，耐用年限的設定有所不同。例如，辦公用途的RC建築為50年，店鋪用途的RC建築為39年，工廠用途的RC建築為38年等。在考慮出租經營的退出策略時，應確認耐用年限，並結合用途與結構進行判斷。
經過年數的計算方法（未超過耐用年限時）
從取得到出售之間的經過年數，按未滿半年捨去、半年以上按1年計算的方式處理。例如，自取得起經過10年8個月時出售，則經過年數按11年處理。
經過年數的計算方法（超過法定耐用年限時）
如果取得的是已超過法定耐用年限的中古房產，稅務上的耐用年限按以下公式計算。
耐用年限 ＝ 法定耐用年限 × 20%
例如，取得一棟屋齡30年的木造公寓時，由於其已超過22年的法定耐用年限，22年 × 20% ＝ 4.4年（小數部分捨去後為4年），這就是該中古資產的耐用年限。中古不動產投資之所以能在較短期間內提列折舊，正是基於這一計算公式。
如果只是部分超過法定耐用年限，則按「（法定耐用年限 − 經過年數）＋ 經過年數 × 20%」這一公式計算。
INA&Associates的實務視角
折舊計算是直接關係到讓渡所得與確定申報的重要論點。我們會在出售諮詢階段，了解建築物與土地的分攤、結構、取得日期以及修繕履歷等情況，並在與稅務師合作的同時，從長期最大化實際到手收益的角度提出退出策略。
總結
- 耐用年限分為物理、法定與經濟三類，稅務計算中使用的是法定耐用年限
- 住宅用建築的代表性數值為：木造22年、鋼骨造19至34年、RC與SRC造47年
- 經過年數按未滿半年捨去、半年以上進位的方式計算
- 超過法定耐用年限的中古資產，其新的耐用年限為法定耐用年限 × 20%
- 由於這會直接影響讓渡所得與出租經營的收支，因此建議與稅務師合作處理
常見問題（FAQ）
Q1. 購買中古公寓時，折舊耐用年限應如何計算？
如果屋齡未超過法定耐用年限（RC公寓為47年），則按「（47 − 經過年數）＋ 經過年數 × 20%」計算；如果已超過，則按47 × 20% ＝ 9.4年（小數部分捨去後為9年）計算。
Q2. 土地屬於折舊對象嗎？
不屬於。土地以不會因時間經過而減值為前提，因此不屬於折舊對象。
Q3. 裝修費用會影響折舊嗎？
會。其作為資本性支出計入，並另行作為折舊對象。應認定為修繕費還是資本性支出，是稅務上的重要論點。
Q4. 出售自住房時也必須計算折舊嗎？
是的。在計算讓渡所得時，需要從取得費中扣除相當於折舊的金額，因此即使是自住房也需要計算。與3,000萬日圓特別扣除併用時，稅負會發生變化。
