要求房客搬遷（日文稱「立ち退き」，tachinoki）在日本是房東經營租賃物件時經常遇到的課題，原因包括建物老舊須改建、耐震性不足、或房客長期積欠房租等。然而,這是一項對台灣讀者而言相當陌生的日本特有制度:日本的《借地借家法》（Shakuchi Shakuya Hō，規範土地與建物租賃關係的特別法）對房客的居住權給予高度保障,房東無法單憑自己的都合（意願）就要求房客搬離。唯有具備法律認可的「正當事由」（正当事由,seitō jiyū）、遵循正確的程序,並展現誠意進行協商,才能實現圓滿的搬遷。對計畫投資或持有日本收租型物件的台灣及香港讀者而言，理解這套制度不僅是法律合規問題，更直接影響物件的重建時程、資產活化策略與長期報酬率評估。本文將以房東（屋主）的視角,有系統地說明搬遷要求成立的條件、通知書的寫法、協商流程,以及搬遷補償金（立ち退き料,tachinoki-ryō）的行情。
要求房客搬遷的法律思維前提
要理解搬遷實務,起點在於《借地借家法》這部法律的存在。這部法律的立法目的,是為了保護在租賃關係中處於相對弱勢的房客,守護其賴以維生的居住或營業基礎。因此,當房東想拒絕續約或提出解約時,就必須具備後述的「正當事由」。這一點與台灣的租賃實務有明顯落差:在台灣,租約到期後房東原則上可依《民法》及《租賃住宅市場發展及管理条例》（俗稱「租賃住宅法」）的規定,依契約約定不續約或收回自用,並不需要向法院或第三方證明存在類似日本「正當事由」這種高門檻的實質正當性審查。換言之，台灣讀者若打算收購日本的收租型公寓或整棟大樓,必須事先認知到:即使租約到期,也不代表能順利收回房屋自用或改建。
在普通借家契約下,即使契約期間屆滿,只要房客表達繼續居住的意願,契約原則上會依法定更新持續有效。房東若要拒絕更新,或在契約期間中途提出解約,必須遵守通知期限,並具備正當事由。若不理解這個基本結構就強硬地要求房客搬遷,交涉往往會拖得更長。對海外投資人來說,這也代表在評估物件的改建或活化時程時,必須將「搬遷交涉期間」視為一項獨立的風險與成本項目來估算,而不能只看物件本身的屋齡與結構。
普通借家契約與定期借家契約的差異
搬遷的難易度,會因契約形式而有很大差異。定期借家契約（teiki shakuya keiyaku）沒有「更新」的概念,租期屆滿契約即確定終止,不需要正當事由;相對地,普通借家契約（futsū shakuya keiyaku）則會產生正當事由與搬遷補償金的爭議。這一點與台灣的定期租約其實有相似之處——台灣的定期租約到期後同樣原則上自動終止,不需另行舉證正當性,是兩地制度中較容易對照理解的部分。建議台灣投資人在收購前,務必先透過契約書確認自己的物件屬於哪一種類型,因為這將直接決定未來收回房屋的難易度與成本。
什麼情況下會需要要求房客搬遷？
要求搬遷大致可分為兩種類型:一是因房東方的都合而起,二是因房客違反契約而起。兩者在法律上的處理方式,以及是否需要支付搬遷補償金,均有所不同,因此首先要釐清自己面對的是哪一種情況。
房東方都合的情況
典型情境包括建物老舊需要改建、因應耐震性不足、房東本人或其家屬要自住使用等。由於這些都是出於房東一方的事由而要求房客搬遷,因此必須具備正當事由,而且通常還需要支付搬遷補償金。若是因契約期間屆滿而拒絕續約,必須在期滿前一年至六個月之間提出通知。這種「即使到期也需支付補償金」的做法,對台灣讀者而言可能相當意外——在台灣的租賃實務中,房東因自身需求收回自用,通常僅需依約定期限通知,並不存在制度化的補償金慣例。
房客違反契約的情況
大致包括連續三個月以上積欠房租、在禁養寵物的物件中飼養寵物、未經同意擅自轉租、對鄰居造成嚴重困擾等行為。若過錯在房客一方,通常會被認定為雙方信賴關係已遭破壞,原則上不需要支付搬遷補償金。不過要注意的是,終止契約仍需經過催告等一定程序,不能逕行解約。
要求搬遷所需的「正當事由」是什麼？
依《借地借家法》規定,基於房東方都合的搬遷要求,必須具備正當事由。正當事由並非由單一要素決定,而是綜合考量多項情況後,加以權衡評估。這正是本主題最具日本特色之處:許多海外法域（包括台灣）並未將「正當事由」制度化為房東收回房屋的法定前提,而日本則透過長年判例累積出一套相對細緻的權衡標準,這也是為什麼在日本經營收租物件,法務與稅務顧問的角色比在台灣更為關鍵。
影響正當事由判斷的要素
判斷時會考量房東與房客各自需要使用建物的情況、過去租賃關係的經過、建物的使用現況、以及是否提供搬遷補償金與其金額等。房東的必要性越高,而房客的不利益越能以金錢彌補,正當事由就越容易被認定成立。對投資人而言,這意味著在評估一筆物件「能否順利收回改建」時,除了法律条件外,也要把「願意支付多少補償金」納入財務模型,而非僅視為法律問題。
容易被認定為正當事由的情況
當建物耐震性不符合現行基準、因老舊而無法確保居住安全性,或透過改建達成耐震化、無障礙化等具公益性質的改善時,通常較容易被評價為正當事由成立。若備有耐震診斷結果等客觀資料,說服力會更高。這也提醒台灣買家在盡職調查（due diligence）階段,應主動索取物件的耐震檢測報告與屋齡資料,這些文件日後可能直接影響改建計畫能否順利執行。
正當事由不足時的補強方式
即使正當事由本身不夠充分,有時仍可透過提供相當金額的搬遷補償金來補強。搬遷補償金通常包含搬家費用、新居的押金與禮金（敷金・礼金）等初期費用,以及房租差額的補貼。重點不是「用錢解決」的心態,而是展現支持房客重建生活的態度,這樣的姿態才能真正推動協商向前。
要求搬遷的協商流程是什麼？
搬遷交涉最重要的是按部就班地推進。除了法律上必須有效之外,更應以不損害與房客信賴關係的圓滿解決為目標。若跳過既定順序,反而可能在後續的協商或法律程序中處於不利地位。這種強調「先禮後兵、法律是最後手段」的順序感,也反映了日本商業文化中重視長期信賴關係的一面,對台灣投資人在管理當地物件時是重要的參考。
步驟一:文書事前通知
將明載搬遷理由與時期的文件送交房客。若是因契約期滿而拒絕續約,原則上應於期滿前一年至六個月之間提出通知；若是無期限約定契約下的解約申請,則自提出申請起經過六個月後契約即告終止。為了留下日後的證據,建議採用「內容證明郵便」（naiyō shōmei yūbin,日本可證明信件內容與送達日期的郵政制度,性質類似台灣的存證信函）,這是較為穩妥的做法。
步驟二:面對面協商
送出文件後,與房客直接會面協商條件。就搬遷補償金的金額與搬離時期,尋求雙方都能接受的折衷點。與其單方面強加條件,不如傾聽對方的生活狀況,這種態度往往更能促成早期合意。
步驟三:簽訂合意書
條件談妥後應製作合意書,由雙方簽名蓋章。務必明確記載搬離期限、搬遷補償金的金額與支付時期、原狀回復（genjō kaifuku,即房客退租時恢復房屋原狀的義務與費用分擔）的處理方式,以及交屋後遺留物品的處置方式。若僅憑口頭承諾推進,日後容易演變成各說各話的紛爭。
步驟四:協商陷入僵局時的應對
若協商無法達成共識,可考慮諮詢律師後,進入民事調解（minji chōtei）或建物返還訴訟（要求房客遷讓房屋的訴訟）等程序。訴訟耗時又耗費成本,因此應先窮盡任意協商的可能性,這對雙方而言都是較理想的選擇。對海外屋主而言尤其重要——跨境訴訟的時間與溝通成本更高,提前預留協商緩衝期,是管理日本物件時不可省略的風險控管步驟。
搬遷通知書的寫法與應記載事項
搬遷通知書是協商的起點,是相當重要的文件。若內容曖昧不清,可能連通知本身的效力都會受到爭議。撰寫時須同時兼顧誠意與明確性。
通知書應納入的基本項目
應記載收件人與寄件人、物件的表示、契約的特定資訊、要求搬遷的理由、希望搬離的期限,以及是否願意就搬遷補償金進行協議等。在理由欄中,若具體呈現老舊化或改建等事實,正當事由的主張會更加明確。
撰寫通知書時的注意事項
應避免使用高壓、斷定式的措辭,誠懇地傳達願意協商的態度。為確保證據力,建議以內容證明郵便送出,並保留副本。若對記載內容有不安,建議送出前先請專家確認。
搬遷補償金的行情大約是多少？
搬遷補償金並沒有法律明定的基準金額。不過,掌握一般行情仍可作為協商時的參考指標。金額會依物件用途與個別情況大幅變動,請僅將以下內容視為參考基準,而非保證金額。這也是台灣讀者需要特別留意的一點:相較於台灣租賃市場中較少見的制度化補償金慣例,日本已形成一套相對成熟、有市場行情可循的搬遷補償金文化,這對評估收購成本與退出策略都有實質意義。
依用途區分的搬遷補償金行情
住宅用途與營業用途因搬遷造成的損失性質不同,行情也隨之不同。尤其是店鋪或辦公室的情況,會加計因搬遷而產生的營業損失（營業補償）,這是一大特徵。下表整理的是一般性的思考方式,並非保證確定金額。
| 物件用途 | 搬遷補償金行情 | 主要構成項目 |
|---|---|---|
| 住宅用途（居住） | 約為六個月至一年份房租為一項參考基準 | 搬家費用、新居初期費用、房租差額補貼 |
| 營業用途（店鋪・辦公室） | 依個案差異極大 | 搬遷費用、內裝設備重建費用、營業補償、客源流失損失 |
影響搬遷補償金的要素
入住期間長短、房客的年齡與健康狀況、周邊租金行情、是否容易找到替代物件,以及房東方事由的急迫程度等,都會影響金額。居住時間越長的高齡房客,通常被評價為對其生活影響越大,金額也容易向上調整。對持有多戶物件的海外投資人而言,這意味著長期租約與高齡房客組合的物件,未來若要改建活化,潛在的搬遷成本應在收購階段就納入估價考量。
順利推動搬遷的注意事項
搬遷協商光靠法律上的正確性無法順利推進。應建立一個前提:對方也是一個有自己生活的人,這是圓滿解決的捷徑。以下整理實務上容易卡關的重點。
不可採取自力救濟
即使房客積欠房租,更換門鎖將其拒於門外、擅自搬走其物品等自力救濟（jikaikyūsai，此一法律概念在台灣與日本用語相同，皆指未經正當法律程序自行實現權利）行為,在法律上並不被允許,反而可能使房東一方承擔損害賠償責任的風險。要實現搬遷,唯一的途徑就是踏實走完正規程序。因焦急而省略程序,只會讓狀況惡化。
及早著手並保留充裕的時程
若有改建或出售計畫,應提前反推,確保充分的準備期間。既然通知期限被規定為六個月前,若到最後關頭才開始行動,時間上根本來不及。反而是及早展開誠懇的協商,更能獲得房客的理解。對台灣投資人而言,這個時程規劃也應該反映在物件收購後的資產活化路線圖上——把六個月以上的法定通知期間,視為改建計畫時程表中不可壓縮的固定變數。
INA&Associates的觀點:搬遷是衡量「所有相關人幸福」的場景
我們INA&Associates株式會社在不動產相關的決策中,重視的不只是房東,還包括房客在內所有相關人的幸福。我們認為,搬遷正是最能檢驗這份態度的場景。即使在法律上站得住腳、可以要求房客搬離的情況下,能為對方的生活重建考慮到什麼程度,將左右日後的評價與信賴。
正因如此,我們在守護房東權利的同時,也重視誠實地告知其中的缺點與風險。搬遷協商或許看起來是短期的成本負擔。然而,誠懇的應對會累積成長期的資產價值與信賴。正因為不動產是一項時間軸拉得很長的事業,不著眼於眼前的得失,選擇誠實,才是最好的投資。對於身在海外、難以親自到場處理日本物件搬遷交涉的台灣及香港屋主而言,委託熟悉當地制度與人情分寸的管理夥伴,往往比單靠法律顧問更能兼顧效率與關係維護。若在個別判斷上感到猶豫,除了諮詢專家,也請考慮運用像我們這樣的管理夥伴。
常見問題
沒有正當事由也能要求房客搬遷嗎？
若不具備正當事由,原則上房東方都合的搬遷要求並不會被認可。不過,只要提供足額的搬遷補償金並取得房客同意,仍有可能實現任意搬遷。請將其理解為必須以協商為前提的解決方式。
房客拒絕搬遷的話會如何？
若任意協商無法解決,會透過法院的民事調解或建物返還訴訟尋求解決。最終若判決確定,也可申請強制執行,但因耗時又耗費成本,應先窮盡透過協商達成合意的可能性,這是較為務實的做法。
對積欠房租的房客要求搬遷,也需要支付搬遷補償金嗎？
若原因出在房客違反契約,原則上不需要支付搬遷補償金。不過,為了避免訴訟的繁瑣與耗時,及早解決問題,有時也會刻意提出小額搬家費用,以促成合意搬遷。
搬遷通知應該提前多久提出？
在普通借家契約下,因契約期滿而拒絕續約的通知,原則上應於期滿前一年至六個月之間提出。無期限約定契約下的解約申請,則自提出申請起經過六個月契約即告終止。為留下證據,建議以內容證明郵便方式送出。制度詳情也可參閱賃貸房東專欄。
