在日本租屋退租時，關於敷金（shikikin，即日本租賃制度中類似保證金的預付款項）退還金額的糾紛屢見不鮮。「沒想到退回的金額比預期少」「被要求支付高額的原狀回復費用」，這類抱怨至今仍不斷從房東與房客雙方傳出。然而，這些糾紛多半源自對制度的理解不足，只要具備正確知識，便能事先預防。對台灣讀者而言，日本的敷金制度與台灣常見的「押金」機制乍看相似，實際運作邏輯卻有明顯差異，值得在赴日置產或出租物件前先行了解。本文將從敷金的基本概念、退還金額的行情、原狀回復費用的負擔區分，到守住退還金額的實務要點，並結合我們在物業管理實務中的第一手觀察，逐一詳細說明。
敷金究竟是什麼
敷金（shikikin）是指房客在入住前，依據租賃契約，為擔保自身債務而預先交付給房東的一筆金錢。在2020年施行的修正版《日本民法》中，敷金被明文定義為「不論名目為何，房客為擔保因租金債務或其他租賃關係所生之金錢給付義務，而交付予房東的金錢」。退租時，房東會從中扣除欠繳的租金及原狀回復（genjō-kaifuku，即回復房屋原狀所需的修繕）費用等，將剩餘金額退還給房客。
這種在入住前先交付一筆保證金、退租後才結算返還的習慣，其實可以追溯到日本戰後住宅短缺時期。當時房源供不應求，房東為了確保租金不會積欠、房屋不會遭到破壞，逐漸形成了要求房客預先交付敷金的商業習慣，後來才由法院判例與2020年的民法修正逐步將其明文法制化。理解這段背景，有助於台灣讀者明白敷金並非單純的「押金翻譯」，而是深植於日本租賃市場歷史的一套風險分擔機制——房東承擔的是「先收錢、後認定」的風險，房客承擔的則是「先付錢、事後才知道能拿回多少」的不確定性，這正是日本敷金制度與台灣押金制度在權力平衡上的細微差異。
敷金的行情依地區與物件而有差異，但住宅用途的物件大致以房租的1〜2個月份為基準。近年隨著房租保證公司的普及與國土交通省相關指引的推廣，「零敷金・零禮金」（日文稱為ゼロゼロ物件，zero-zero bukken）的物件也逐漸增加。不過，沒有敷金並不代表退租時完全不需負擔費用，只是負擔的形式有所改變，這一點台灣讀者在比較日本與台灣的租屋成本時尤其需要留意——台灣的租屋押金雖然性質相近，但一般不會出現「押金全免」的行銷方式，日本的零敷金物件反而可能將原本由敷金吸收的修繕費用，轉為退租時的實支實付，值得事先確認清楚。
敷金・禮金・保證金・敷引き的差異
入住時需支付的一次性費用有好幾種名目，退還與否也各不相同。若混淆這些名目，很容易在退租時產生糾紛，建議在簽約前先整理清楚。對台灣讀者來說，這正是日本租屋制度最容易讓人困惑之處——台灣一般只有「押金」一種概念，但日本卻依地區與慣例區分出敷金、禮金、保證金、敷引き等多種名目，且各自的返還規則不同。
| 名稱 | 性質 | 是否退還 |
|---|---|---|
| 敷金（shikikin） | 擔保債務用的預付款 | 原則上會退還（結算後的餘額） |
| 禮金（reikin） | 致贈房東的謝禮金 | 不退還 |
| 保證金（hoshōkin） | 關西地區等地使用的預付款 | 扣除敷引き部分後，多數會退還 |
| 敷引き（shikibiki） | 從保證金中扣除的不退還部分 | 不退還（依契約約定金額） |
在關西地區常見的「保證金・敷引き」制度中，退租時會自動扣除一筆固定金額，這種契約方式相當普遍。敷引き特約原則上被認定為有效，但若扣除金額過高，也曾有法院判決認定該特約無效的案例。簽約時務必確認是否有敷引き，以及具體金額為何。
值得台灣讀者留意的是，禮金這項名目在台灣的租屋慣例中完全不存在對應概念。禮金的起源，是過去日本社會物資匱乏時代，房客為了感謝房東願意出租房屋而致贈的謝禮，即使後來住宅供給已經充足，這項不返還的謝禮金習慣仍被保留下來，成為東京、大阪等都會區至今常見的租屋成本之一。相較之下，台灣的押金制度依《租賃住宅市場發展及管理條例》規範，上限原則上為租金的2個月，且性質單純只有一種，退租時除合理磨損或積欠款項外應全數返還，並不存在類似禮金這種「單方面致贈、絕不退還」的名目。對於準備在日本購置收租型物件的台灣投資人而言，這也意味著在測算取得成本與租金報酬率時，禮金雖然是房東的一次性收入，但同時也可能影響物件對房客的吸引力，需要與敷金、押金一起通盤考量。
敷金究竟能拿回多少
退還金額基本上是以「已繳交的敷金 − 需結算的費用」計算而得。需結算的費用除了欠繳房租外，還包含應由房客負擔的原狀回復費用。以下為主要原狀回復費用的行情（僅為一般行情，會因地區、廠商、物件而有所變動，並已依前述匯率換算為新台幣供台灣讀者參考）。
| 項目 | 費用行情 |
|---|---|
| 壁紙（クロス，壁布）更換 | 每平方公尺約1,000〜1,500日圓（約新台幣210〜315元） |
| 榻榻米（tatami）表面更換 | 每片約5,000日圓上下（約新台幣1,050元上下） |
| 拉門紙（襖，fusuma）更換 | 每片約2,000〜3,000日圓（約新台幣420〜630元） |
| 居家清潔 | 套房約1萬5,000〜3萬日圓（約新台幣3,150〜6,300元） |
因結露（窗戶或牆面因溫差產生的水氣）未及時處理而生成的黴斑、寵物造成的抓痕與氣味、吸菸造成的菸垢，以及鑰匙的損壞或遺失等，通常會被認定由房客負擔，且金額往往偏高。若原狀回復費用超過敷金金額，房客還需額外支付差額。因此，敷金並非「保證會全額退還的錢」，而應理解為「用於結算的預付款項」——這一點與台灣「押金扣完才退還」的實務邏輯基本一致，但日本的原狀回復費用計算方式更依賴前述的國土交通省指引，透明度相對較高。
正確理解原狀回復的負擔區分
敷金糾紛多半源自對原狀回復負擔範圍認知上的落差。日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，簡稱MLIT）所發布的《原狀回復相關糾紛與指引》（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン），清楚整理了負擔的判斷原則，是實務上重要的參考依據。
這份指引之所以在1990年代末期首次制定，背景正是日本泡沫經濟崩潰後，房東為了彌補資產貶值的損失，開始對退租房客提出遠超合理範圍的原狀回復請求，導致糾紛數量急速增加，甚至演變為社會問題，最終促使中央主管機關出面訂定統一的判斷基準。對於在日本擁有出租物件、委託當地物業管理公司代為經營的台灣屋主而言，這份指引不僅是保護房客的規範，同時也是屋主本身在委託代管、審核修繕估價單時，用來判斷代管公司提出的請求是否合理的重要依據，可以避免自己在不知情的狀況下，因代管公司的過度請求而與房客產生不必要的糾紛。
房東（大家，ōya）應負擔的部分
因時間經過而產生的自然劣化，也就是所謂的「經年變化・通常磨損」，原則上由房東負擔。例如家具擺放留下的壓痕、日照造成的壁紙褪色、圖釘程度的小孔洞等皆屬此類。這些情況被視為已包含在房租之中，原則上不能要求房客支付修繕費用。
房客（入居者）應負擔的部分
因房客的故意、過失、違反善良管理注意義務，或超出正常使用範圍所造成的損傷，則由房客負擔。例如飲料打翻造成的污漬、搬家作業留下的深刻刮痕、放任結露擴散而生成的黴斑等皆屬此類。判斷負擔歸屬的關鍵，在於區分「正常居住所產生的自然劣化」與「因不注意所造成的損傷」。
使用年數的計算方式
指引中提出了針對壁紙等內裝建材，應考量使用年數的計算方式。設備本身有耐用年限，入住期間越長，房客應負擔的比例就越低。即使壁紙污損是因房客過失所致，只要入住年數夠長，也不會要求全額賠償，而是依殘存價值比例計算負擔金額，這才是原則。對台灣讀者而言，這種「隨使用年限遞減負擔比例」的概念，與台灣一般租屋押金扣款「以修復費用全額計算」的做法有明顯不同，是日本原狀回復制度中值得特別留意的獨特之處。
多拿回敷金的實務要點
了解了負擔區分的原則後，接下來的重點是如何在實務上具體落實，讓自己在退租結算時不致吃虧。以下三項要點，無論是自住的房客，或是將日本物件出租給他人的台灣屋主，都同樣適用——屋主同樣可以要求自己委託的管理公司，比照以下標準對待自己的房客，以維持長期良好的出租關係。
入住前先以照片記錄既有的痕跡與髒污
在入住當下，就將既有的痕跡與髒污拍成附有日期的照片保存下來，是防止退租時被不當索賠最有效的自保方法。建議直接用智慧型手機拍攝，並確保能清楚顯示拍攝日期後妥善保存。尤其以下幾個地方，建議在剛入住時就立刻確認：
- 玄關：門片、門鈴、信箱是否有刮痕或故障
- 廚房：熱水器、抽油煙機、水龍頭的狀態
- 廁所：出水狀況、是否漏水、設備是否損壞
- 浴室：熱水、抽風機、蓮蓬頭、排水孔的狀態
- 居室：地板、天花板、牆面是否有刮痕或孔洞、是否有黴斑、照明與空調是否正常運作
務必親自到場參與退租點交
若未參與點交，可能會被指出實際上並不存在的刮痕或髒污，進而被要求負擔莫名的費用。務必攜帶入住前拍攝的照片，當場清楚說明「這在入住時就已經存在」，並提出根據。退租前先將室內清潔乾淨，也能讓負責人員留下較好的印象，有助於減少不必要的清潔費用。對現場人員提出的指摘，切勿只以口頭確認結束，務必以書面或電子郵件方式留下紀錄。這一點對於較少經歷退租點交流程的台灣租客來說格外重要——台灣房東與房客多半僅在退租當天簡單巡視，日本的點交程序則更為制式化，房客的在場舉證往往具有實質效力。
事先確認特約事項
將榻榻米表面更換、拉門紙更換、居家清潔費用約定由房客負擔的特約條款，在實務上相當常見。只要特約內容明確且房客已同意，原則上該特約即屬有效。即使是可養寵物的物件，因寵物造成的損傷一般仍由房客負擔，吸菸造成的菸垢有時也會被認定為房客的過失。簽約時請務必確認特約內容與金額是否合理，若有疑問，務必提出詢問。
要預防退租後的糾紛，房東與房客雙方都必須徹底做好入住前的檢查。入口處的確認做得確實，出口處的糾紛自然就會大幅減少。
從退租到敷金退還的流程
敷金的退還大致會依照以下流程進行。事先掌握整體流程，一旦退還時間延遲，也能沉著應對。
- 解約預告通知（多數契約要求於退租前1個月內通知）
- 調整退租日期並安排搬家
- 退租點交，確認室內狀況
- 提出原狀回復費用估價與結算內容
- 從敷金中結算費用，退還剩餘金額
退還時間多半會在契約書中載明，退租後約1個月以內是常見的行情。若對結算內容有疑義，應要求對方以書面提供明細，確認每個項目各花費多少金額。
對於人在台灣、無法親自參與點交的海外房客或屋主而言，這套流程更凸顯委託當地物業管理公司代為處理的重要性。管理公司可以代為到場點交、審核估價單、以中文或英文向委託人說明結算內容，讓身處海外的當事人不必因為語言與距離的落差，而在結算金額上處於資訊不對等的弱勢地位。
對退還金額無法信服時的因應方法
若對提出的結算金額有疑慮，與其在情緒上與對方對立，不如按部就班、冷靜處理，這樣反而更快能解決問題。
- 首先向管理公司或房東索取結算明細，並進行溝通協商
- 對照指引內容，確認負擔區分是否合理
- 若仍無法解決，可向國民生活中心或消費生活中心諮詢
- 若依然無法達成共識，可考慮利用小額訴訟制度
日本的小額訴訟制度適用於60萬日圓（約新台幣12萬6,000元）以下的金錢請求，原則上僅開庭一次即可終結審理，是相當簡便的程序，敷金返還請求正是這項制度的典型應用案例之一。對台灣讀者而言，這與台灣民事訴訟法中的小額訴訟程序（適用於新台幣10萬元以下的請求）性質類似，都是為了讓小額金錢糾紛能以較低成本、較快速度獲得解決。無論採取哪一種方式，契約書、照片、結算明細、往來紀錄，都是協商時最重要的憑證。事先備妥證據，才是最有力的保障。
我們INA&Associates的觀點
身為物業管理的專業團隊，我們認為敷金結算並不是「回收費用的場合」，而是房東與房客之間確認彼此信任的時刻。我們最重視的核心價值之一，就是誠實傳達，包括對客戶不利的資訊也不例外。正因如此，無論是房客應負擔的部分，或是不應負擔的部分，我們都堅持依循指引內容，具體說明理由，仔細向雙方解釋清楚。
短期內提高請求金額，長遠來看反而會損害與房客之間的信任關係，甚至可能以空屋率上升的形式回過頭來影響房東的利益。唯有公正且透明的結算方式，才能讓所有相關人士都感到信服，並帶來長期的安心感。即使是敷金這樣看似金額不大的往來，其中同樣體現了我們在不動產事業中最重視的「信任與誠實」。對於人不在日本、將物件全權委託我們代管的海外屋主而言，這份誠實同樣重要——我們不會因為屋主身處海外、無法逐一核對每一筆修繕費用，就放寬審核標準或替屋主爭取超額請求，因為長期而言，這種做法只會反過來損害屋主自身在日本市場的聲譽與物件的招租能力。關於租賃相關的其他實務指南，也歡迎參考租金減額指引解說一文。
總結
敷金既不是「一定會全額退還的錢」，也不是「注定會被扣光的錢」，而是以退租時的結算為前提所預先交付的款項。避免糾紛的關鍵，在於入住前的紀錄留存、契約書與特約內容的確認、親自參與退租點交，以及正確理解依循國土交通省指引所劃分的負擔區分。只要正確掌握這套制度，房客便能保護自己不被不當求償，房東也能避免無謂的對立。對於考慮在日本置產或出租物件的台灣讀者而言，理解敷金制度背後的邏輯，同樣有助於評估未來管理與退租時可能產生的成本——無論是作為承租人自住，還是作為屋主將物件出租給日本房客，敷金、禮金、原狀回復這一整套制度，都是評估日本租賃市場現金流與風險的基本功課，也是與台灣押金制度相比之下，日本不動產經營中最容易被外國投資人忽略的細節之一。希望各位都能做好充分準備，透過公正的結算，安心邁向下一階段。
常見問答
敷金什麼時候會退還？
雖然依契約書的約定而異，但退租後約1個月以內是常見的行情。原狀回復費用結算完成後，剩餘金額便會退還。若時間比預期延遲許多，建議向管理公司或房東確認退還時間與結算進度。
零敷金物件有什麼缺點嗎？
由於沒有敷金，退租時的原狀回復費用需要實支實付，一旦金額偏高，就沒有預先繳交的款項可以緩衝，這是其缺點所在。入住期間謹慎使用居家環境，並事先預留退租費用可能高於預期的心理準備，會比較安心。
若覺得退還金額不合理地偏少，該怎麼辦？
首先請以書面方式向對方索取結算明細，對照指引內容確認負擔區分是否合理，再與管理公司或房東進行溝通。若仍無法解決，可考慮向國民生活中心或消費生活中心諮詢，或利用小額訴訟制度尋求解決。
自然磨損與故意、過失造成的損傷有何不同？
因經年變化或正常使用所產生的自然磨損，其修繕費用原則上由房東負擔。另一方面，因房客的故意、過失或不注意所造成的損傷，則由房客負擔。依據指引，判斷基準在於是否超出正常使用的範圍。
