近年，因應防範意識提升，越來越多房客希望在承租的住宅中裝設保全公司的保全系統（警備系統）。然而，隨之而來的，是退租時「回復原狀」費用該由誰負擔所引發的糾紛也不在少數。尤其保全系統的裝設常伴隨牆面鑽孔與配線施工，其復原費用由誰承擔，對房東（業主）而言是不容忽視的重要課題。本文將從專家角度，詳細解說日本出租住宅裝設保全系統時，回復原狀費用負擔的基本觀念、法律依據，以及實務上的因應對策。
保全系統裝設所伴隨的回復原狀基本觀念
租賃契約中所稱的回復原狀，是指房客退租時，須將因自己故意或過失所造成的建物損傷加以修復的義務。這並不包括因經年劣化或正常使用所產生的耗損（通常損耗）。然而，保全系統的裝設，因涉及牆面鑽孔、配線施工等對建物結構進行「改造」的行為，很可能不被視為通常損耗。因此原則上，裝設保全系統的房客須自行負擔其復原費用。
根據日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism）所制定的《回復原狀相關糾紛與指引》，房客依一般居住方式、使用方式所產生的耗損（通常損耗、經年變化），因已包含在租金之中，房客無須負擔其修復費用。然而，像保全系統裝設這種依房客個人希望所進行的設備裝設或更換，則不適用此原則。
值得留意的是，這種以「通常損耗由租金吸收、因客製化裝修產生的損耗則由房客負擔」為核心的回復原狀制度，是日本租賃實務相當獨特的框架，與台灣、香港常見的作法有明顯差異。在台灣，押金（保證金）的用途較單純地對應到欠租、清潔費或損壞賠償，鮮少有像日本這樣以國家指引明訂「通常耗損」與「特殊改造」界線的制度；在香港，租約多以合約條款直接約定裝修復原義務，缺乏日本這種行政指引與最高法院判例交互形成的規範層次。對台灣、香港投資人而言，理解這項差異，是掌握日本出租物件管理風險的第一步。
回復原狀費用的負擔規則與法律依據
若允許房客裝設保全系統，務必在租賃契約書中以特約條款明確約定回復原狀費用的負擔方式，這點極為重要。根據日本最高法院判例，要求房客負擔通常損耗修繕費用的特約條款，只要符合一定要件即屬有效。然而，要使其效力獲得承認，必須同時滿足以下兩項要件：
- 特約條款具有必要性，且存在客觀、合理的理由，並非顯失公平（非暴利性）
- 房客已認知到，依此特約條款，自己須負擔超出一般回復原狀義務範圍的修繕等義務
具體而言，若僅籠統記載「通常損耗與經年變化的修理費用由房客負擔」，此類抽象記載並不會被承認具有特約效力。法院相當重視房客是否在簽約當下，已具體認知自己應負擔的金額後才締結契約。因此，關於保全系統裝設所伴隨的回復原狀，契約書中應明確記載以下事項：
| 記載事項 | 記載範例 |
|---|---|
| 負擔的合意 | 同意保全系統裝設所伴隨的一切回復原狀費用，由房客負擔。 |
| 費用的範圍 | 包含保全系統主機與配線的拆除、牆面・天花板的補孔、壁紙（牆布）重貼等回復原狀所需的一切費用。 |
| 金額的明示 | 回復原狀費用以日圓●●●●元（未稅）為上限，由房客負擔實際費用（可依當時匯率換算新臺幣金額並併記於契約書中，方便房客掌握負擔金額）。或依專業廠商估價為準，由房客負擔實際費用。 |
如上所述，具體約定負擔範圍與金額（或其計算方式），可有效防範退租時的糾紛。
房東（業主）應採取的實務因應對策
當房客提出裝設保全系統的希望時，建議房東依下列步驟因應。
- 確認裝設規格：首先，透過保全公司製作的圖面等資料，具體確認房客希望裝設的保全系統規格。準確掌握機器裝設的位置與方式，有助於提高後續估價的精準度。
- 回復原狀費用估價：裝設規格確定後，聯繫管理公司或往來的工程行，委託估算回復原狀費用。此時，需一併考量壁紙重貼的範圍，以及若使用特殊建材時的復原費用。
- 向房客提示費用並形成合意：估價完成後，應盡速將內容提示給房客。唯有房客理解並同意負擔該費用、雙方達成合意後，才可核准裝設。此項合意務必以書面留存。
- 於契約書追加特約條款：若既有契約書中沒有關於回復原狀的特約條款，可透過簽訂備忘錄等方式，明確記載費用負擔的合意內容。若為新簽契約，則應將其納入契約書的特約條款中。
回復原狀費用的參考金額
保全系統的裝設內容不同，費用會因裝設機器的種類與數量、建物結構而有很大差異。例如，牆面鑽孔較少、以無線型機器為主時，費用有可能相對低廉。另一方面，若有線型機器較多，且跨越多個房間裝設，壁紙重貼的範圍會隨之擴大，費用也容易變得高昂。
尤其樓梯部分的壁紙重貼，因為需要搭設施工架等原因，施工難度較高，費用往往偏高。此外，若因長期居住使壁紙的價值已折舊攤提完畢（即所謂的「東京規則」），房東可請求的費用可能受到限制，這點也須特別留意。
保全系統裝設形態不同所造成的費用負擔差異
保全系統大致可分為兩種裝設形態：有線型與無線型。以下整理兩者的特徵，以及對回復原狀費用的影響。
| 裝設形態 | 特徵 | 對回復原狀費用的影響 |
|---|---|---|
| 有線型 | 需在牆面或天花板內配線，施工規模較大的傾向；訊號穩定性較高。 | 配線用鑽孔、壁紙重貼等復原工程較為複雜，費用容易偏高。 |
| 無線型 | 無須配線施工，只需擺放機器即可裝設，施工範圍極小。 | 回復原狀只需拆除機器即可，費用相對低廉，多數情況僅需數萬日圓左右。 |
如上所述，裝設形態不同，回復原狀費用也會有很大差異。因此，在聽取房客希望時，確認其希望裝設的保全系統類型相當重要。若為無線型，回復原狀費用相對低廉，房東也較容易核准。
租賃契約書記載特約條款的重要性
為了防範回復原狀費用負擔糾紛於未然，租賃契約書中記載特約條款是不可或缺的。然而，若僅記載「回復原狀費用由房客負擔」，可能無法獲得法律效力的承認。依照法院判例，特約條款要具有效力，須符合以下條件。
首先是特約的必要性與合理性。要求房客負擔通常損耗修繕費用，須基於客觀且合理的理由。像保全系統裝設這種依房客希望所進行的改造工程，較容易符合此項條件。
其次是房客的認知與同意。房客須在簽約時，已具體認知自己應負擔的費用內容與金額，並在此基礎上同意簽約，這點相當重要。若僅有抽象記載，將不被視為已滿足此條件。
此外，記載的具體性也很重要。明確記載負擔範圍（保全系統主機拆除、配線拆除、補孔、壁紙重貼等）以及金額（上限金額或實際費用的計算方式），可有效防範日後的糾紛。
與管理公司緊密合作的重要性
為使房東在因應保全系統裝設相關事宜時能順利進行，與管理公司的緊密合作不可或缺。管理公司透過與房客的日常往來，掌握房客的需求，同時也熟知建物的結構與特性。
當管理公司接獲希望裝設保全系統的房客諮詢時，預期應扮演以下角色：第一，將房客的希望內容正確回報給房東；第二，與保全公司協調，確定裝設規格；第三，安排取得回復原狀費用的估價；第四，向房客說明估價結果，協助促成費用負擔的合意。
房東方面，若能明確指示管理公司上述角色，並定期確認進度，即可實現順暢的因應。此外，事先與管理公司訂定關於保全系統裝設的因應方針，也有助於防範未來的糾紛。
退租時的實務因應
若已核准保全系統裝設，並就回復原狀費用負擔達成合意，建議退租時依下列步驟因應。
首先是退租預告時的確認。接獲房客退租申報時，應確認保全系統是否已裝設，並再次說明拆除與回復原狀事宜。
其次是拆除工程的實施。聯繫保全公司，安排機器拆除。拆除時，建議由房東或管理公司到場確認拆除狀況，這點很重要。
接著是回復原狀工程的估價。拆除後確認建物狀態，取得必要復原工程的估價。此時，若能將拆除當下的照片記錄下來，有助於防範日後糾紛。
最後是回復原狀工程的實施與費用結算。依估價實施復原工程後，向房客請款。若房客已預繳押金（保證金），一般作法是從押金中扣除回復原狀費用，再退還剩餘金額。
常見問題
結語
房客提出裝設保全系統的希望，一方面有助於提升物件的保全（安全）等級，另一方面也可能成為回復原狀糾紛的根源。房東首先須理解，保全系統的裝設屬於建物的「改造」，其復原費用原則上由房客負擔。在此基礎上，最重要的是將費用負擔規則以特約條款的形式，具體記載於租賃契約書中，並與房客之間形成明確的合意。
對透過資產管理公司在日本持有出租物件的台灣、香港投資人而言，這類細節正是委託當地專業管理公司的價值所在——日本的回復原狀規則高度仰賴契約書的具體記載與判例累積的操作經驗，若僅憑母國的押金慣例類推，很容易低估糾紛風險，或反過來因過度保守而拒絕房客合理的裝修需求，錯失提升物件吸引力與長期入住率的機會。換言之，妥善處理保全系統裝設的回復原狀問題，既是風險控管，也是資產管理品質的展現。
為了防範糾紛於未然，並持續穩健經營租賃事業，請以本文所解說的法律依據與實務因應對策為參考，採取適當的措施。若有不明之處，諮詢管理公司或律師等專業人士，也是有效的方法之一。歡迎加入 INA Network（大家會），只要遵守相關規則，我們將針對此類疑問竭誠為您解答。
