2026年3月,涩谷·道玄坂片区的地下结构工程正稳步推进。道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业预计于2027年2月竣工,距竣工仅剩约11个月——一座与涩谷Mark City直接相连、地上30层、高度约155米的超高层综合体大厦即将显现雏形。这个总事业费约767亿日元(约合人民币36.5亿元)的项目,绝非仅仅是"建一栋楼"这么简单,而是一次足以重塑涩谷整个片区不动产市场格局的事件。在竣工前最后一年这个时间节点,我们梳理该项目的全貌及其对不动产投资的影响。
2026年3月的建设进展
道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业于2024年1月16日正式开工。在此之前的2023年2月至12月期间,原有建筑物已完成拆除工程,目前地下3层、地下2层、地下1层的钢结构、钢筋绑扎及模板工程正在进行中。根据2026年2月获取的建设进度记录,地下结构工程已全面展开,预计接下来将转入地上楼层的结构施工阶段。
距竣工仅约11个月的工期安排,对于一座超高层综合体建筑而言堪称极为紧凑。三菱地所以参与组合员身份加入该项目,施工由户田建设承担,这对工期管控提出了很高的精度要求。设计由三菱地所设计・山下设计JV负责,设计监修则由北川原温建筑都市研究所参与。这样的团队阵容表明,该项目的目标不仅是建成一处盈利性设施,更是打造一座能够长期作为涩谷地标存在的建筑。
项目概况:由两栋建筑构成的大型综合开发
道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业位于东京都涩谷区道玄坂二丁目10番地等(涩谷区道玄坂2丁目38番地)。项目施行者为道玄坂二丁目南地区市街地再开发组合,三菱地所株式会社作为参与组合员加入其中。用地面积约6,720平方米,总建筑面积约87,100平方米,总事业费约767亿日元(约合人民币36.5亿元),规模相当可观。
建筑由办公楼栋与酒店楼栋两部分构成。办公楼栋为地上30层、地下3层、塔屋2层,高度约155米,各楼层可租赁面积超过1,500平方米,规模宏大。该楼栋与涩谷Mark City直接相连,实现了从涩谷站出发无需淋雨即可到达的便利动线。酒店楼栋为地上11层、地下2层、塔屋1层,高度约60米。
涩谷道玄坂片区的地价与不动产市况
要读懂这次再开发带来的影响,首先需要掌握该片区的地价走势。根据2025年公示地价,涩谷区商业用地的平均地价为每平方米842万日元(约合人民币40.1万元/平方米,同比+13.34%),涨幅在整个东京都范围内也十分突出。道玄坂的坪单价(1坪≈3.3平方米)约为5,645万日元/坪(约合人民币268.8万元/坪,变动率+7.36%),已然处于日本国内顶尖水平。
更值得关注的是,2026年公示地价显示,东京都全域全用途平均地价同比上涨2.8%,创下泡沫经济时期以来35年未见的高增速。入境游需求的复苏、外资企业办公需求的扩大,叠加再开发带来的"片区溢价"效应相互叠加,资金正持续流入涩谷·道玄坂片区。道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业的建成,有可能为这一上涨趋势再添一把力。
关于涩谷不动产市场的整体情况,我们在《涩谷站周边再开发全貌及其对不动产价值的影响》一文中也有详细解读。理解多个再开发项目联动形成地价的机制,是做出投资判断的前提。
酒店"TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA"折射的奢华化浪潮
酒店楼栋将引入由株式会社Take and Give Needs(T&G)运营的"TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA(暂定名)"。客房数为120至130间,房价区间为50,000至300,000日元(约合人民币2,400至14,300元),定位为奢华精品酒店。该酒店预计于2027年夏季开业。
这家酒店的特色在于设施的丰富程度。屋顶泳池与酒吧、屋顶餐厅、全日餐厅、特色餐厅、影音室、水疗中心、健身房一应俱全,以"品质版涩谷式喧嚣体验"为定位,打造一座奢华精品酒店。在涩谷从"年轻人的街区"向"大人也能尽兴的城市"进行品牌转型的过程中,这将是一处具有象征意义的设施。
高单价酒店的入驻,会整体提升片区的"品牌价值"。以住客身份到访的富裕阶层与外国游客,往往会顺势消费周边的餐饮与商业设施,从而进一步增强道玄坂一带作为商业用地的吸引力。这种不动产价值的提升效应,不会止步于办公需求,还可能波及商业租户的租金水平乃至居住用不动产。
公共贡献:广场与绿道催生的全新城市空间
道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业区别于一般民间开发项目的地方,在于其公共贡献的规模。项目将整备约850平方米的广场与约50米的绿道(道玄坂一・二丁目南北步行网络),提升从车站前往道玄坂方向的通行便利性。此外,项目还计划设置"归宅困难者临时避难设施",在大规模灾害发生时承担避难功能。
借助与涩谷Mark City的直接连通,从涩谷站出发无需淋雨即可抵达的动线将得以确立。这类公共空间的整备,有助于增加周边片区的驻留人口,从而支撑商业与办公物业的入住率。作为行政、组合、开发商三方协作推进市街地再开发的典型案例,该项目也可能对其他片区的再开发规划产生借鉴意义。
在涩谷片区,除道玄坂二丁目南地区外,还有《缔造涩谷未来国际竞争力的核心——涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业展望》一文中介绍的涩谷二丁目西地区再开发,以及涩谷Sakura Stage等多个大型项目正在并行推进。这些项目的联动效应,将持续提升涩谷整体的国际竞争力。
不动产投资者应关注的行动要点
竣工前的最后一年,是获取片区周边物业的重要窗口期。在再开发完工、"片区溢价"被市场完全消化之前,提前调研周边二手写字楼、商业物业与住宅物业的行情,具有一定的价值。一旦竣工后价格上涨,投资回报往往会随之收窄。
就涩谷站直连办公楼的需求而言,来自IT企业、初创公司与外资企业的租赁需求依然强劲。各楼层超过1,500平方米的可租赁面积,能够满足从中型到大型办公需求,招租的选择空间较为宽裕。不过,竣工后办公楼空置率的走势,也会受到国内外经济景气变动的影响,因此从长期视角把握片区供需关系至关重要。
此外,也请留意酒店开业带来的"人流变化"。奢华酒店的住客往往会带动面向富裕阶层的餐饮与零售租户在周边聚集。在制定投资策略时,不妨将道玄坂一带商业租户租金中长期上涨的可能性也纳入考量。
对于中国大陆投资者而言,这类"组合施行"的市街地再开发模式,是日本不动产制度中较为独特的一环:由地权人自发组成再开发组合、在行政审批与容积率奖励等制度支持下推进项目,区别于内地常见的政府主导征收补偿式"旧改"或"城市更新"。理解这一制度差异,有助于判断项目的推进确定性与后续物业的产权结构。与此同时,大陆投资者若考虑参与日本不动产投资,仍需在合规的跨境资金渠道(如QDII、QDLP等机制)与每年5万美元的个人购汇额度限制下统筹安排资金出境与融资方式,这既是机会所在,也是实际操作中不可忽视的风险与门槛。
我的看法
观察道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业,我感受最深的是涩谷这个片区所具备的"适应变化的能力"。它正从曾经年轻潮流文化的发源地,逐步蜕变为全球化商务与生活方式的据点。总事业费767亿日元、地上30层的建设规模,在我看来并非单纯的不动产开发数字,而是市场对这一片区长期"确信"的体现。
从不动产市场的角度看,涩谷·道玄坂片区的地价已处于日本国内顶尖水平。但这并不意味着已经见顶。入境游需求持续复苏、外资企业办公需求不断扩大,加之多个再开发项目联动带来的"面状价值提升"同时推进——具备这种条件的片区,在日本国内也屈指可数。竣工后的涩谷将在东京确立怎样的地位,答案会在2027年之后逐步揭晓。
正因如此,我们认为不应被短期价格波动牵着走,而应以长期视角把握片区的结构性变化。基于可靠数据与冷静分析做出的判断,才能在不动产投资中发挥真正的力量——这是INA&Associates株式会社始终坚持的立场。
总结
截至2026年3月,道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业的地下结构工程正在推进中,距2027年2月末的竣工节点约剩11个月。这座地上30层、高度约155米、总事业费约767亿日元(约合人民币36.5亿元)的综合体大厦,由与涩谷Mark City直接相连的办公楼栋与奢华酒店楼栋两部分构成。这一开发项目预计将对片区整体的不动产价值产生重大影响。
涩谷区商业用地的平均公示地价已达每平方米842万日元(约合人民币40.1万元/平方米,同比+13.34%),随着再开发完工后"片区溢价"逐步形成,周边物业价格有望进一步上涨。竣工前的最后一年,正是投资者需要做出战略判断的关键时刻。准确把握片区的结构性变化,以长期视角行动,才能真正转化为投资成果。
常见问题(FAQ)
Q1. 道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业何时竣工?
A. 预计竣工时间为2027年2月末,酒店楼栋计划于2027年夏季开业。截至2026年3月,地下结构工程正在推进中,距竣工约剩11个月。
Q2. 该项目的施行者与参与组合员是谁?
A. 施行者为道玄坂二丁目南地区市街地再开发组合,三菱地所株式会社作为参与组合员加入。设计由三菱地所设计・山下设计JV负责,设计监修为北川原温建筑都市研究所,施工由户田建设承担。
Q3. 涩谷·道玄坂片区的地价走势如何?
A. 根据2025年公示地价,涩谷区商业用地平均地价为每平方米842万日元(约合人民币40.1万元/平方米,同比+13.34%),道玄坂坪单价约5,645万日元/坪(约合人民币268.8万元/坪,变动率+7.36%)。2026年东京都全域公示地价全用途平均也上涨2.8%,创泡沫经济时期以来35年新高,上涨趋势仍在延续。
Q4. 不动产投资者应该如何应对?
A. 竣工前的最后一年,正处于"片区溢价"尚未被市场完全消化的阶段。建议趁现在调研周边二手写字楼、商业物业与住宅物业的行情,同时关注酒店开业带来的人流变化,据此制定长期投资策略。
引用・参考资料
