Na gestão de imóveis para locação, não são poucos os proprietários que enfrentam o problema de não conseguir preencher as unidades vagas. Mesmo considerando diversos fatores como localização, idade do imóvel e definição do aluguel, e adotando medidas, quando não se obtém resultados, é possível que um problema fundamental esteja sendo negligenciado.
Na verdade, existe "um único problema" comum aos imóveis com vacância prolongada. Neste artigo, a INA&Associates株式会社 explica essa causa e as soluções concretas, com base na experiência adquirida na linha de frente da gestão imobiliária.
Ao ler este artigo, você poderá compreender com precisão os desafios atuais e dar um passo eficaz rumo à ocupação total. Se você é um proprietário de imóveis que enfrenta problemas com vacância, por favor, leia até o final.
Qual é o "único problema" comum aos imóveis que não conseguem preencher as vagas
Muitos proprietários consideram a redução do aluguel ou investimentos em equipamentos como medidas contra a vacância. No entanto, há um ponto importante a ser verificado antes de executar essas medidas.
Trata-se do problema de "desalinhamento entre as necessidades do público-alvo e o valor oferecido pelo imóvel" . Por mais atraentes que sejam os equipamentos instalados, ou mesmo definindo o aluguel abaixo do valor de mercado, se isso não corresponder às condições buscadas pelos interessados em locação naquela região, as vagas não serão preenchidas.
Ou seja, a maior causa da vacância prolongada é justamente o estado de desencontro entre os pontos fortes do imóvel e a demanda do público-alvo. Repetir medidas superficiais contra a vacância sem resolver esse desencontro não levará a uma solução fundamental.
No mercado de locação, os interessados comparam e avaliam múltiplos imóveis antes de fazer sua escolha. Imóveis que não conseguem se diferenciar da concorrência ou que não têm pontos de apelo claros para o público-alvo tendem a não ser escolhidos, independentemente da boa localização.
Três contextos que geram o desalinhamento de necessidades
Por que esse desencontro ocorre? Como principais contextos, destacam-se os três pontos a seguir.
1. Falta de pesquisa de mercado
Quando não se tem uma compreensão precisa da dinâmica populacional da região e da situação dos imóveis concorrentes, aumenta o risco de identificar erroneamente o público-alvo. Por exemplo, investir em equipamentos para famílias em uma área com muitos profissionais em transferência temporária não gera demanda. Além disso, as tendências do mercado de locação têm mudado rapidamente nos últimos anos, e há casos crescentes em que experiências de sucesso de alguns anos atrás não funcionam mais. É essencial realizar pesquisas de mercado regulares e compreender as necessidades mais recentes dos inquilinos.
2. Falta de perspectiva do inquilino
Este é o caso em que o proprietário se apega aos próprios valores ou experiências de sucesso passadas e negligencia os equipamentos e condições que os inquilinos modernos buscam (Wi-Fi gratuito, caixa de correspondência para entregas, permissão para animais de estimação, etc.). É necessária uma postura flexível para se adaptar às necessidades que mudam com o tempo. Em particular, com a disseminação do teletrabalho, aumentou o número de interessados em locação que valorizam o ambiente de internet e o conforto do espaço residencial. É importante reconsiderar o imóvel não como "patrimônio do proprietário", mas como "espaço de vida do inquilino".
3. Falta de coordenação com a administradora
Quem melhor conhece a voz real do mercado são as imobiliárias responsáveis pela intermediação e gestão. Quando a comunicação com a administradora é insuficiente, as últimas tendências do mercado e as opiniões reais dos interessados em locação não chegam ao proprietário, levando a medidas inadequadas. É necessária uma postura de trabalho conjunto com a administradora, estabelecendo um sistema de relatórios, comunicações e consultas regulares.
Organização dos principais fatores que agravam a taxa de vacância
Além do desalinhamento com as necessidades do público-alvo, existem múltiplos fatores que agravam a taxa de vacância. A tabela a seguir organiza os fatores representativos e seus impactos.
| Fator | Conteúdo específico | Impacto na vacância |
|---|---|---|
| Desajuste na definição do aluguel | Aluguel muito alto ou muito baixo em comparação com os valores de mercado da região | Alto |
| Obsolescência de equipamentos e acabamentos | Atualizações de equipamentos não acompanham a idade do imóvel, ficando inferior aos concorrentes | Alto |
| Rigidez nas condições de locação | Condições rigorosas como fiador obrigatório, proibição de animais, proibição de instrumentos musicais, facilitando a exclusão das opções | Médio a alto |
| Deficiência nas atividades de divulgação | Informações desatualizadas nos portais, poucas fotos ou de baixa qualidade | Médio a alto |
| Deterioração do estado de gestão | Limpeza insuficiente das áreas comuns, deterioração da aparência externa causando má impressão | Médio |
| Mudanças na localização e arredores | Redução da conveniência devido ao fechamento de estabelecimentos comerciais próximos ou mudanças no acesso ao transporte | Baixo a médio |
Os fatores acima frequentemente estão interligados de forma complexa, sendo difícil resolver com uma única medida. Primeiro, é importante analisar objetivamente a situação atual do seu imóvel e identificar qual fator tem o maior impacto.
Medidas eficazes contra a vacância: redefinição do público-alvo e otimização do valor
Para resolver esse problema, é essencial redefinir o público-alvo do imóvel e oferecer o valor que eles realmente buscam. Os passos específicos estão resumidos na tabela a seguir.
| Passo | Conteúdo da implementação | Efeito esperado |
|---|---|---|
| 1. Pesquisa de mercado e definição do público-alvo | Analisar os imóveis concorrentes da região e as características locais, esclarecendo qual perfil (estudantes, profissionais solteiros, famílias, etc.) será o público-alvo. | Com uma definição precisa do público-alvo, evita-se investimentos desnecessários e pode-se estabelecer uma estratégia de divulgação eficaz. |
| 2. Identificação dos pontos fortes e fracos do imóvel | Do ponto de vista do público-alvo, avaliar objetivamente os pontos fortes e fracos do seu imóvel em termos de equipamentos, localização, aluguel, etc. | Os pontos a serem melhorados ficam claros, possibilitando medidas com prioridades definidas. |
| 3. Oferta de valor alinhada às necessidades | Considerar a instalação de equipamentos que o público-alvo busca (internet gratuita, reforço de segurança, etc.) e a flexibilização de condições de locação (permissão para animais, permissão para DIY, etc.). | A atratividade do imóvel aumenta e pode-se diferenciar dos concorrentes, atraindo o interesse dos candidatos à locação. |
| 4. Fortalecimento da coordenação com a administradora | Realizar trocas de informações regulares, compartilhando tendências do mercado e feedback das visitas. | Pode-se executar medidas contra a vacância mais precisas, refletindo a voz real do mercado. |
| 5. Revisão das atividades de divulgação | Atualizar as informações nos portais e utilizar fotos e vídeos de alta qualidade que transmitam a atratividade do imóvel. | A visibilidade do imóvel aumenta, levando ao aumento do número de interessados em visitas. |
Ao executar esses passos com certeza, é possível eliminar o desalinhamento entre as necessidades do público-alvo e o valor oferecido pelo imóvel, levando à melhoria da taxa de vacância.
Comparação de equipamentos e condições recomendadas por público-alvo
Os equipamentos e condições valorizados variam significativamente de acordo com o público-alvo. Consulte a tabela a seguir e considere a oferta de valor adequada ao público-alvo do seu imóvel.
| Público-alvo | Equipamentos e condições valorizados | Pontos de apelo eficazes |
|---|---|---|
| Profissionais solteiros (20 a 30 anos) | Internet gratuita, caixa de correspondência para entregas, fechadura automática, pia independente | Conveniência, segurança, adequação ao teletrabalho |
| Estudantes | Aluguel baixo, proximidade da estação, acesso a conveniências e universidade, custos iniciais baixos | Custo-benefício, conveniência |
| Famílias | Planta ampla, espaço de armazenamento, boa área escolar, estacionamento, permissão para animais | Ambiente de vida, segurança, amplitude |
| Idosos | Acessibilidade, sistema de chamada de emergência, acesso a instituições médicas, ambiente tranquilo | Tranquilidade, segurança, conforto |
| Estrangeiros | Administradora com atendimento em idioma estrangeiro, dispensa de fiador, custos iniciais baixos | Facilidade de entrada, estrutura de suporte |
Ao definir claramente o público-alvo, as prioridades de investimento em equipamentos ficam claras, permitindo aproveitar ao máximo um orçamento limitado. Além disso, ao esclarecer os pontos de apelo que ressoam com o público-alvo, a eficácia dos anúncios de divulgação também melhora.
Como escolher uma administradora e pontos de coordenação
Nas medidas contra a vacância, o papel da administradora é extremamente importante. Uma administradora competente não apenas realiza as atividades de gestão do imóvel, mas também propõe medidas contra a vacância baseadas nas últimas tendências do mercado e conduz atividades comerciais ativas junto aos interessados em locação.
Ao escolher uma administradora, recomenda-se verificar os seguintes pontos. Primeiro, o histórico de gestão e a taxa de ocupação. Verifique o histórico de gestão passado e a taxa média de ocupação, e escolha uma empresa com resultados em medidas contra a vacância. Segundo, a capacidade de pesquisa de mercado. É desejável uma empresa que realize pesquisas de mercado regularmente e compreenda as necessidades mais recentes dos inquilinos e a situação dos imóveis concorrentes. Terceiro, a estrutura de comunicação. Escolher uma empresa da qual se possa esperar relatórios regulares e respostas rápidas leva à detecção e resolução precoce de problemas.
Além disso, para fortalecer a coordenação com a administradora, é importante que o próprio proprietário também busque informações ativamente e estabeleça encontros regulares com a administradora. Ao compartilhar informações do campo, como feedback dos visitantes e tendências dos imóveis concorrentes, é possível executar medidas contra a vacância mais precisas.
Medidas preventivas para evitar a vacância prolongada
É importante também adotar medidas preventivas para evitar a vacância prolongada, em vez de tomar medidas apenas após a vacância ocorrer.
Primeiro, o básico é iniciar prontamente a divulgação para o próximo inquilino assim que receber o aviso de desocupação. Organizar o processo para concluir as obras de restauração após a desocupação no menor período possível também contribui para encurtar o período de vacância.
Em seguida, aumentar a satisfação dos inquilinos atuais e incentivar a permanência prolongada também é uma medida eficaz contra a vacância. Ao elevar a satisfação dos inquilinos por meio de manutenção regular dos equipamentos e resposta rápida às solicitações dos inquilinos, é possível reduzir a taxa de desocupação. Se houver menos desocupações, o risco de vacância também diminui.
Além disso, é importante monitorar regularmente as tendências do mercado de locação e revisar a definição do aluguel e as condições de locação conforme necessário. Ao responder de forma flexível às mudanças do mercado, é possível manter a competitividade em relação aos imóveis concorrentes.
Conclusão
A maior causa comum aos imóveis que não conseguem preencher as vagas é o "desalinhamento entre as necessidades do público-alvo e o valor oferecido pelo imóvel" . Para resolver esse problema, é essencial redefinir o público-alvo com base em pesquisa de mercado e otimizar o valor do ponto de vista do inquilino.
Organizando os pontos principais explicados neste artigo, temos o seguinte:
| Ponto principal | Conteúdo |
|---|---|
| Identificação da causa raiz | O desalinhamento entre as necessidades do público-alvo e o valor oferecido pelo imóvel é a maior causa da vacância prolongada. |
| Contexto do desencontro | Falta de pesquisa de mercado, falta de perspectiva do inquilino e falta de coordenação com a administradora são os principais contextos. |
| Direção das soluções | Redefinição do público-alvo, oferta de valor alinhada às necessidades e fortalecimento da coordenação com a administradora são eficazes. |
| Importância das medidas preventivas | É importante prevenir a vacância prolongada não após sua ocorrência, mas aumentando a satisfação dos inquilinos atuais e monitorando as tendências do mercado. |
Nós da INA&Associates株式会社 colocamos "talentos" e "confiança" no centro da gestão, apoiando a gestão sustentável de imóveis para locação dos proprietários. Quando enfrentar problemas com vacância, por favor, reconsidere os desafios atuais e verifique se está oferecendo valor que ressoa com seu público-alvo.
A gestão de imóveis para locação é um negócio importante que apoia a vida dos inquilinos. Vamos trabalhar juntos para criar imóveis que continuem sendo escolhidos pelos inquilinos.
Na INA Network, desde que as regras sejam seguidas, respondemos a todas as perguntas sobre gestão de imóveis para locação. Se você é um proprietário de imóveis com problemas de vacância ou gestão de locação, considere participar da INA Network.
Perguntas Frequentes
Q1. Reduzir o aluguel é uma medida eficaz contra a vacância?
A redução do aluguel é uma medida de efeito imediato, mas como leva à diminuição da rentabilidade, deve ser considerada como último recurso. Primeiro, recomenda-se priorizar medidas que aumentem o valor do imóvel, como investimentos em equipamentos alinhados às necessidades do público-alvo e flexibilização das condições de locação. Mesmo ao reduzir o aluguel, é importante pesquisar suficientemente os valores de mercado da região e identificar a faixa de preço adequada.
Q2. Quais equipamentos são populares?
Varia de acordo com o público-alvo, mas recentemente a demanda por "internet gratuita", "caixa de correspondência para entregas" e "equipamentos de segurança como fechadura automática" tem aumentado. Além disso, com a disseminação do teletrabalho, também está aumentando o número de interessados em locação que valorizam o conforto do espaço residencial e o ambiente de comunicação. É importante considerar investimentos em equipamentos com boa relação custo-benefício, levando em conta também a situação dos imóveis concorrentes da região.
Q3. Qual é o momento certo para trocar de administradora?
Quando a vacância se prolonga e não há propostas concretas de melhoria, ou quando a comunicação não flui bem, pode-se dizer que é o momento de considerar a troca de administradora. É importante escolher um parceiro que tenha a postura de trabalhar em conjunto com o proprietário na gestão do imóvel. Ao trocar, recomenda-se comparar várias administradoras e tomar a decisão após verificar suficientemente o histórico e a capacidade de atendimento.
Q4. Existe uma referência de orçamento para medidas contra a vacância?
A referência de orçamento para medidas contra a vacância varia de acordo com o tamanho e a situação do imóvel, mas geralmente é comum considerar cerca de 5 a 10% da receita anual de aluguel como referência. No entanto, mais importante que o valor do orçamento é a priorização consciente do retorno sobre o investimento. Recomenda-se começar com medidas que não têm custo, como o fortalecimento da coordenação com a administradora e a revisão das condições de locação, e considerar investimentos em equipamentos enquanto se confirma a eficácia.
Q5. Qual é o período aceitável de vacância?
O período aceitável de vacância varia de acordo com a localização do imóvel, tamanho e situação de pagamento do financiamento. Geralmente, o ideal é que o inquilino seja definido dentro de 1 a 2 meses. Quando a vacância continua por mais de 3 meses, é importante considerar isso como um sinal para revisar fundamentalmente a definição do aluguel, as condições de locação e os métodos de divulgação. Ao identificar a causa precocemente e adotar medidas adequadas, é possível evitar a vacância prolongada.
