En la gestión de alquileres, no son pocos los propietarios de inmuebles que enfrentan el problema de no poder ocupar sus propiedades vacantes. Si, a pesar de considerar diversos factores como la ubicación, la antigüedad del edificio y el precio del alquiler, y de implementar medidas, estas no surten efecto, es posible que estén pasando por alto un problema fundamental.
En realidad, las propiedades que permanecen vacantes durante largos períodos comparten "un único problema". En este artículo, INA&Associates Inc. explica las causas y las soluciones concretas basándose en la experiencia adquirida en la primera línea de la gestión inmobiliaria.
Al leer este artículo, podrá comprender con precisión los desafíos actuales y dar un paso efectivo hacia una gestión con ocupación plena. Si usted es un propietario de inmuebles preocupado por las medidas contra las vacantes en propiedades de alquiler, le invitamos a leer hasta el final.
¿Cuál es el "único problema" común en las propiedades que no logran ocuparse?
Muchos propietarios de inmuebles consideran reducir el alquiler o invertir en mejoras como medidas contra las vacantes. Sin embargo, hay un punto importante que debe verificarse antes de implementar estas medidas.
Se trata del problema de que "las necesidades del público objetivo no coinciden con el valor que ofrece la propiedad" . Por muy atractivas que sean las instalaciones que se introduzcan, o aunque el alquiler se fije por debajo del precio de mercado, si esto no coincide con las condiciones que buscan los posibles inquilinos en esa zona, la propiedad no se ocupará.
En otras palabras, la principal causa de que una vacante se prolongue es precisamente el desajuste entre las fortalezas de la propiedad y la demanda del público objetivo. Repetir medidas superficiales contra las vacantes sin resolver este desajuste no conducirá a una solución fundamental.
En el mercado de alquileres, los posibles inquilinos comparan y evalúan múltiples propiedades antes de elegir. Las propiedades que no se diferencian de la competencia o que no tienen puntos de atracción claros que resuenen con el público objetivo, difícilmente serán elegidas, por muy buena que sea su ubicación.
Tres razones por las que surge el desajuste de necesidades
¿Por qué se produce este tipo de desajuste? Las principales razones son las siguientes tres:
1. Falta de investigación de mercado
Cuando no se comprende con precisión la dinámica demográfica de la zona circundante o la situación de las propiedades competidoras, aumenta el riesgo de identificar erróneamente al público objetivo. Por ejemplo, mejorar las instalaciones orientadas a familias en una zona donde hay muchos trabajadores trasladados sin sus familias no generará demanda. Además, las tendencias del mercado de alquileres están cambiando rápidamente en los últimos años, y cada vez hay más casos en los que las experiencias exitosas de hace unos años ya no funcionan. Es esencial realizar investigaciones de mercado periódicas y comprender las necesidades más recientes de los inquilinos.
2. Falta de perspectiva del inquilino
Esto ocurre cuando los propietarios se aferran a sus propios valores o experiencias exitosas del pasado, y subestiman las instalaciones y condiciones que buscan los inquilinos actuales (Wi-Fi gratuito, buzón para paquetes, admisión de mascotas, etc.). Se requiere una actitud flexible para adaptarse a las necesidades que cambian con los tiempos. En particular, con la expansión del teletrabajo, está aumentando el número de posibles inquilinos que valoran el entorno de Internet y la comodidad del espacio habitable. Es importante replantearse la propiedad no como "un activo del propietario", sino como "el espacio de vida del inquilino".
3. Falta de coordinación con la empresa de gestión
Quienes mejor conocen la realidad del terreno son las empresas inmobiliarias encargadas de la intermediación y gestión. Si la comunicación con la empresa de gestión es insuficiente, las últimas tendencias del mercado y las opiniones directas de los posibles inquilinos no llegarán al propietario, lo que llevará a implementar medidas inadecuadas. Es necesario establecer un sistema de informes, comunicaciones y consultas regulares, y trabajar en las medidas contra las vacantes en conjunto con la empresa de gestión.
Organización de los principales factores que empeoran la tasa de vacantes
Además del desajuste con las necesidades del público objetivo, existen múltiples factores que empeoran la tasa de vacantes. La siguiente tabla organiza los factores representativos y su impacto.
| Factor | Contenido específico | Impacto en las vacantes |
|---|---|---|
| Desajuste en el precio del alquiler | Alquiler demasiado alto o demasiado bajo en comparación con los precios del mercado circundante | Alto |
| Obsolescencia de instalaciones e interiores | Las actualizaciones de equipos no siguen el ritmo de la antigüedad del edificio, quedando por debajo de las propiedades competidoras | Alto |
| Condiciones de entrada estrictas | Requisito de fiador obligatorio, no se admiten mascotas, no se permiten instrumentos musicales, etc., condiciones estrictas que facilitan ser descartado | Medio a Alto |
| Actividades de captación insuficientes | Información desactualizada en portales inmobiliarios, pocas fotos o de baja calidad | Medio a Alto |
| Deterioro del estado de gestión | Limpieza insuficiente de áreas comunes, deterioro de la imagen por envejecimiento del exterior | Medio |
| Cambios en la ubicación y el entorno | Disminución de la conveniencia debido al cierre de establecimientos comerciales cercanos o cambios en el acceso al transporte | Bajo a Medio |
Los factores anteriores suelen estar interrelacionados de forma compleja, y es difícil resolverlos con una sola medida. Primero es importante analizar objetivamente la situación actual de su propiedad e identificar qué factor tiene el mayor impacto.
Medidas efectivas contra las vacantes: Redefinición del público objetivo y optimización del valor
Para resolver este problema, es esencial redefinir el público objetivo de la propiedad y proporcionar el valor que realmente buscan. Los pasos concretos se resumen en la siguiente tabla.
| Paso | Contenido de implementación | Efecto esperado |
|---|---|---|
| 1. Investigación de mercado y definición del público objetivo | Analizar las propiedades competidoras circundantes y las características de la zona, y determinar claramente qué segmento (estudiantes, trabajadores solteros, familias, etc.) será el público objetivo. | Una definición precisa del público objetivo permite evitar inversiones innecesarias y establecer una estrategia de captación efectiva. |
| 2. Identificación de fortalezas y debilidades de la propiedad | Desde la perspectiva del público objetivo, evaluar objetivamente las fortalezas y debilidades de su propiedad en cuanto a instalaciones, ubicación, alquiler, etc. | Se aclaran los puntos a mejorar y se pueden tomar medidas con prioridades establecidas. |
| 3. Proporcionar valor según las necesidades | Considerar la introducción de instalaciones que busca el público objetivo (Internet gratuito, mejora de seguridad, etc.) o la flexibilización de condiciones de entrada (admisión de mascotas, permiso para hacer reformas, etc.). | El atractivo de la propiedad mejora y se diferencia de las propiedades competidoras, atrayendo el interés de los posibles inquilinos. |
| 4. Fortalecimiento de la coordinación con la empresa de gestión | Realizar intercambios de información periódicos y compartir las tendencias del mercado y la retroalimentación de las visitas. | Se pueden ejecutar medidas contra las vacantes más precisas que reflejen las opiniones reales del terreno. |
| 5. Revisión de las actividades de captación | Actualizar la información publicada en los portales inmobiliarios y utilizar fotos y videos de alta calidad que transmitan el atractivo de la propiedad. | Aumenta el conocimiento de la propiedad, lo que lleva a un aumento en el número de solicitudes de visita. |
Al ejecutar estos pasos de manera segura, se puede eliminar el desajuste entre las necesidades del público objetivo y el valor que ofrece la propiedad, y mejorar la tasa de vacantes.
Comparación de instalaciones y condiciones recomendadas por público objetivo
Las instalaciones y condiciones valoradas varían significativamente según el público objetivo. Consulte la siguiente tabla para considerar la propuesta de valor adecuada al público objetivo de su propiedad.
| Público objetivo | Instalaciones y condiciones valoradas | Puntos de atracción efectivos |
|---|---|---|
| Trabajadores solteros (20-30 años) | Internet gratuito, buzón para paquetes, cerradura automática, lavabo independiente | Conveniencia, seguridad, compatibilidad con teletrabajo |
| Estudiantes | Alquiler económico, cercanía a la estación, acceso a tiendas de conveniencia y universidad, costos iniciales bajos | Relación calidad-precio, conveniencia |
| Familias | Distribución amplia, espacio de almacenamiento, buena zona escolar, estacionamiento, admisión de mascotas | Entorno de vida, seguridad, amplitud |
| Personas mayores | Sin barreras arquitectónicas, sistema de llamada de emergencia, acceso a centros médicos, entorno tranquilo | Tranquilidad, seguridad, comodidad |
| Extranjeros | Empresa de gestión con atención en idiomas extranjeros, sin necesidad de fiador, costos iniciales bajos | Facilidad de entrada, sistema de apoyo |
Al definir claramente el público objetivo, las prioridades de inversión en instalaciones se aclaran y se puede aprovechar al máximo un presupuesto limitado. Además, al aclarar los puntos de atracción que resuenan con el público objetivo, también mejora la efectividad de los anuncios de captación.
Cómo elegir una empresa de gestión y puntos clave para la coordinación
En las medidas contra las vacantes, el papel de la empresa de gestión es muy importante. Una empresa de gestión excelente no solo realiza las tareas de gestión de la propiedad, sino que también propone medidas contra las vacantes basadas en las últimas tendencias del mercado y realiza actividades de ventas activas hacia los posibles inquilinos.
Al elegir una empresa de gestión, se recomienda verificar los siguientes puntos. Primero, el historial de gestión y los resultados de tasa de ocupación. Verifique el historial de gestión anterior y la tasa de ocupación promedio, y elija una empresa con resultados en medidas contra las vacantes. Segundo, la capacidad de investigación de mercado. Es deseable una empresa que realice investigaciones de mercado regularmente y comprenda las necesidades más recientes de los inquilinos y la situación de las propiedades competidoras. Tercero, el sistema de comunicación. Elegir una empresa de la que se pueda esperar informes periódicos y respuestas rápidas conduce a la detección y resolución temprana de problemas.
Además, para fortalecer la coordinación con la empresa de gestión, es importante que el propietario también recopile información activamente y establezca reuniones periódicas con la empresa de gestión. Al compartir información del terreno, como la retroalimentación de los visitantes y las tendencias de las propiedades competidoras, se pueden ejecutar medidas contra las vacantes más precisas.
Medidas preventivas para evitar la prolongación de las vacantes
También es importante tomar medidas preventivas para evitar la prolongación de las vacantes, en lugar de actuar después de que se produzca una vacante.
Primero, es básico comenzar la captación del próximo inquilino inmediatamente después de recibir el aviso de desocupación. Tener preparado un proceso para completar las obras de restauración después de la desocupación en el menor tiempo posible también contribuye a acortar el período de vacante.
Además, aumentar la satisfacción de los inquilinos actuales y fomentar las estancias prolongadas es también una medida efectiva contra las vacantes. Al realizar mantenimientos regulares de las instalaciones y responder rápidamente a las solicitudes de los inquilinos, se puede aumentar su satisfacción y reducir la tasa de desocupación. Si hay menos desocupaciones, el riesgo de que se produzcan vacantes también disminuye.
Además, es importante monitorear periódicamente las tendencias del mercado de alquileres y revisar el precio del alquiler y las condiciones de entrada según sea necesario. Al responder con flexibilidad a los cambios del mercado, se puede mantener la competitividad frente a las propiedades competidoras.
Conclusión
La principal causa común de las propiedades que no logran ocuparse es "el desajuste entre las necesidades del público objetivo y el valor que ofrece la propiedad" . Para resolver este problema, es esencial redefinir el público objetivo basándose en la investigación de mercado y optimizar el valor desde la perspectiva del inquilino.
Los puntos principales explicados en este artículo se resumen de la siguiente manera:
| Punto clave | Contenido |
|---|---|
| Identificación de la causa raíz | El desajuste entre las necesidades del público objetivo y el valor que ofrece la propiedad es la principal causa de la prolongación de las vacantes. |
| Trasfondo del desajuste | Las principales razones son la falta de investigación de mercado, la falta de perspectiva del inquilino y la falta de coordinación con la empresa de gestión. |
| Dirección de las soluciones | La redefinición del público objetivo, proporcionar valor según las necesidades y fortalecer la coordinación con la empresa de gestión son efectivos. |
| Importancia de las medidas preventivas | Es importante prevenir la prolongación de las vacantes mediante la mejora de la satisfacción de los inquilinos actuales y el monitoreo de las tendencias del mercado, en lugar de actuar después de que se produzca una vacante. |
En INA&Associates Inc., colocamos el "talento" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión, y apoyamos la gestión de alquileres sostenible de los propietarios de inmuebles. Cuando tenga problemas con las medidas contra las vacantes, le invitamos a revisar los desafíos actuales y verificar si está proporcionando un valor que resuene con su público objetivo.
La gestión de alquileres es un negocio importante que apoya la vida de los inquilinos. Trabajemos juntos para crear propiedades que sigan siendo elegidas por los inquilinos.
En INA Network, si cumple con las reglas, responderemos a todas sus preguntas sobre gestión de alquileres. Si usted es un propietario de inmuebles preocupado por las medidas contra las vacantes o la gestión de alquileres, considere unirse a INA Network.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Es efectivo reducir el alquiler como medida contra las vacantes?
La reducción del alquiler es una de las medidas de efecto inmediato, pero como conlleva una disminución de la rentabilidad, debe considerarse como último recurso. Primero, recomendamos priorizar medidas que aumenten el valor de la propiedad, como inversiones en instalaciones acordes a las necesidades del público objetivo o la flexibilización de las condiciones de entrada. Si decide reducir el alquiler, es importante investigar suficientemente los precios del mercado circundante y determinar el rango de precios adecuado.
P2. ¿Qué instalaciones son populares?
Varía según el público objetivo, pero en los últimos años ha aumentado la demanda de "Internet gratuito", "buzón para paquetes" y "equipos de seguridad como cerraduras automáticas". Además, con la expansión del teletrabajo, también está aumentando el número de posibles inquilinos que valoran la comodidad del espacio habitable y el entorno de comunicaciones. Es importante considerar inversiones en instalaciones con buena relación costo-efectividad, teniendo en cuenta también la situación de las propiedades competidoras circundantes.
P3. ¿Cuándo debería cambiar de empresa de gestión?
Si la vacante se prolonga y no hay propuestas concretas de mejora, o si la comunicación no fluye adecuadamente, es momento de considerar cambiar de empresa de gestión. Es importante elegir un socio que tenga la actitud de trabajar codo a codo con el propietario en la gestión de alquileres. Al realizar el cambio, recomendamos comparar varias empresas de gestión y tomar una decisión después de verificar suficientemente su historial y capacidad de respuesta.
P4. ¿Existe un presupuesto orientativo para las medidas contra las vacantes?
El presupuesto orientativo para las medidas contra las vacantes varía según el tamaño y la situación de la propiedad, pero generalmente se suele considerar entre el 5 y el 10% de los ingresos anuales por alquiler como referencia. Sin embargo, más que la cantidad del presupuesto, es importante establecer prioridades considerando el retorno de la inversión. Recomendamos comenzar con medidas que no requieran costos, como fortalecer la coordinación con la empresa de gestión o revisar las condiciones de entrada, y luego considerar inversiones en instalaciones mientras se verifican los efectos.
P5. ¿Cuál es el período de vacante aceptable?
El período de vacante aceptable varía según la ubicación de la propiedad, su tamaño y la situación de pago del préstamo, entre otros factores. En general, lo ideal es que se encuentre un inquilino en 1 o 2 meses. Si la vacante continúa durante más de 3 meses, es importante considerarlo como una señal para revisar fundamentalmente el precio del alquiler, las condiciones de entrada y los métodos de captación. Identificando la causa de manera temprana y tomando las medidas adecuadas, se puede prevenir la prolongación del período de vacante.
