在房地产投资中，物件的收益率和地理位置固然非常重要，但有一份文件比这些更需要确认，那就是"竣工检查证"。没有竣工检查证的物件，表面上可能以颇具吸引力的价格在市场上流通，但其背后潜藏着重大风险。本文由INA&Associates株式会社，面向大家会的房地产业主，从专业角度解析不应购买无竣工检查证物件的原因及其风险。
什么是竣工检查证？其重要性与法律背景
竣工检查证是建筑物竣工时，由官方出具的证明文件，证明该建筑物符合《建筑基准法》等相关法规。建造建筑物时，首先需要在设计阶段取得"建筑确认证"，工程完工后经完工检查合格，方可获得"竣工检查证"。过去曾有一段时期，不经完工检查便直接使用建筑物的情况十分普遍。根据国土交通省的数据，1998年前后的完工检查率仅约为40%。然而，2003年国土交通省要求金融机构严格遵守相关法规，以此为契机，目前超过95%的物件已取得竣工检查证。没有竣工检查证，意味着该建筑物是否符合法规在官方层面无法得到证明。这对于房地产投资而言，意味着面临极大的不确定性。
购买无竣工检查证物件的三大重大风险
购买无竣工检查证的物件，主要存在以下三大重大风险。这些风险可能对房地产业主的经营计划造成严重影响。
1. 贷款（住房贷款·经营性贷款）审批极为困难
在房地产投资中，金融机构的贷款是扩大经营的命脉。然而，对于无竣工检查证的物件，大多数金融机构在放贷方面态度消极。从合规角度出发，金融机构对违规建筑物或存在违规嫌疑的物件的贷款审批极为严格。无竣工检查证的物件因无法证明符合法规，抵押评估值将大幅降低，严重时甚至无法作为贷款对象。这不仅导致购买时资金筹措困难，在未来进行贷款置换或申请追加贷款时也将面临重大障碍。
2. 未来的扩建改建及用途变更受到限制
为维持和提升房地产的价值，根据时代需求进行翻新或用途变更不可或缺。然而，无竣工检查证的物件在法律层面极可能受到限制。进行一定规模以上的扩建改建或用途变更时，需向地方政府提交建筑确认申请。申请时需提交竣工检查证以证明现有建筑的合法性。若无竣工检查证，原则上确认申请将不予受理，无法开展所需的施工。这将导致物件竞争力下降，对租赁经营产生不利影响。
3. 出售时资产价值大幅缩水
在房地产投资最终退出策略——"出售"环节，竣工检查证的有无同样具有决定性影响。无竣工检查证的物件，对买方而言同样难以获得贷款，且未来使用受到限制，因此市场需求有限。房地产公司在重要事项说明中有义务说明"无竣工检查证"这一情况，这将成为严重削弱买方购买意愿的重要因素。最终存在被迫大幅低于市场价出售，或长期无人问津的风险。
竣工检查证有无对比分析
以下表格整理了竣工检查证的有无对房地产经营所产生的影响。
| 项目 | 有竣工检查证 | 无竣工检查证 |
| 贷款获取难易度 | 审批顺利推进 | 审批极为困难或不可行 |
| 扩建改建·用途变更 | 在法规范围内可自由进行 | 原则上不可（需进行指南调查等） |
| 出售时的资产价值 | 可按合理市场价格出售 | 大幅低于市场价的风险极高 |
| 法规符合性证明 | 已获官方证明 | 无法证明，存在违规建筑嫌疑 |
无竣工检查证物件的应对措施：活用指南调查
对于已持有无竣工检查证的物件，或无论如何都想购买某一无竣工检查证物件的情况，并非完全没有出路。通过活用国土交通省制定的指南所规定的"建筑基准法符合状况调查（指南调查）"，可以确认建筑物的合法性，获得替代竣工检查证的证明文件。但此类调查需要耗费大量费用和时间，若调查结果发现不符合规定之处，还需进行整改施工。综合考虑这些成本和精力，从一开始就选择具备完整竣工检查证的物件，仍是最为稳妥、安全的投资策略。
总结
无竣工检查证的物件，在贷款困难、扩建改建受限以及出售时资产价值大幅缩水等方面，存在着对房地产投资而言可谓致命的风险。不要被眼前的低价所迷惑，从长远角度确认物件的合法性与安全性，是稳定开展租赁经营的第一步。房地产投资不仅仅是物件的买卖，更是为人们提供生活基础的重要事业。INA&Associates株式会社秉持明确的愿景，全力支持追求可持续增长的各位房地产业主。欢迎加入INA Network，只要遵守相关规则，所有问题均可得到解答。如您对房地产投资有任何疑虑或疑问，欢迎随时咨询。
