Nos últimos anos, a conversão para imóveis que "aceitam pets" na gestão de aluguéis tem atraído grande atenção dos proprietários de imóveis como uma poderosa estratégia contra a vacância. Com o envelhecimento da população, a queda na taxa de natalidade e o aumento de domicílios unipessoais, está crescendo rapidamente o número de pessoas que acolhem pets não como simples animais de estimação, mas como membros insubstituíveis da família. Por outro lado, a oferta de imóveis para locação que permitem a criação de pets não acompanha de forma alguma o crescimento da demanda, permanecendo em uma situação de escassez grave.
Ao explorar estrategicamente esse desequilíbrio entre oferta e demanda, mesmo imóveis com condições geralmente consideradas desfavoráveis — como distância da estação, idade avançada da construção ou muitos imóveis concorrentes nas proximidades — podem atrair fortemente candidatos a inquilinos. Na verdade, são inúmeros os casos de sucesso em que imóveis que sofriam com vacância prolongada ficaram totalmente ocupados assim que mudaram suas condições para aceitar pets.
No entanto, não se pode ignorar o fato de que não são poucos os proprietários que, ao mudarem precipitadamente para a condição de "aceita pets", foram atingidos por problemas graves inesperados e se arrependeram amargamente. Isso porque existem riscos específicos dos imóveis que aceitam pets — e que podem abalar a gestão — como altos custos de restauração ao estado original na desocupação, reclamações de ruído por latidos e passos a qualquer hora do dia ou da noite, e danos significativos às áreas comuns.
Na operação de imóveis que aceitam pets, qual é a diferença entre os proprietários que têm sucesso e obtêm receitas estáveis e aqueles que fracassam ao se envolverem em problemas? A resposta se resume à presença ou ausência de preparação prévia meticulosa e gestão de riscos rigorosa.
Neste artigo, a INA&Associates株式会社 explicará de forma clara aos proprietários de imóveis as estratégias concretas para preencher as vagas em imóveis que aceitam pets enquanto garantem receitas estáveis a longo prazo, bem como os padrões de fracasso que devem ser absolutamente evitados, incorporando conhecimentos especializados.
Por que imóveis que aceitam pets são eficazes como estratégia contra vacância
Por que a conversão para imóveis que aceitam pets é considerada tão extremamente eficaz como estratégia contra vacância? As razões se resumem principalmente nos três pontos a seguir.
Em primeiro lugar, está o ambiente de mercado de escassez de oferta diante de uma demanda esmagadora . Na realidade, há muitos candidatos a inquilinos que desejam criar pets ou que já os criam e procuram imóveis onde possam viver juntos. No entanto, mesmo em áreas urbanas como Tóquio, diz-se que a proporção de imóveis que aceitam pets representa apenas de 10% a 20% do total de imóveis para locação. Por isso, apenas apresentar a condição de "aceita pets" torna-se um forte fator de diferenciação, permitindo uma vantagem esmagadora na comparação com os numerosos imóveis concorrentes.
Em segundo lugar, pode-se esperar a realização de uma gestão estável através de locações de longo prazo . Como o número de imóveis que aceitam pets no mercado é limitado, uma vez que os inquilinos encontram um imóvel que atende às suas condições e se mudam, torna-se muito difícil para eles se mudarem para outros imóveis. Como resultado, o período de locação tende a ser significativamente mais longo em comparação com imóveis comuns. A redução da rotatividade de inquilinos (desocupações) não apenas previne perdas de receita de aluguel devido a períodos de vacância, mas também leva a uma redução significativa nos custos operacionais, como despesas de restauração ao estado original que ocorrem a cada desocupação e altas taxas de publicidade (AD) para recrutar novos inquilinos.
Em terceiro lugar, pode-se esperar a melhoria da rentabilidade através do aumento do aluguel e dos custos iniciais . Como os imóveis que aceitam pets são raros, há uma tendência de que os inquilinos aceitem aluguéis de 5% a 10% mais altos do que a média de imóveis similares na região. Além disso, é uma prática comum no setor definir a caução de 1 a 2 meses a mais do que o normal para se precaver contra riscos de sujeira e danos ao imóvel causados pela criação de pets, facilitando para o proprietário a garantia dos custos iniciais.
| Item | Imóveis que não aceitam pets (tendência geral) | Imóveis que aceitam pets (tendência geral) |
|---|---|---|
| Situação competitiva do mercado | Intensa (difícil diferenciação, tende a cair em competição de preços) | Baixa (alta raridade, fácil diferenciação) |
| Período médio de locação | Curto a médio prazo (muitas desocupações em 2 a 4 anos) | Longo prazo (alta taxa de permanência, tendência a renovações repetidas) |
| Flexibilidade na definição do aluguel | Forçado a seguir ou ficar abaixo do mercado | Possível fechar contrato acima do mercado (+5% a 10%) |
| Referência para definição de caução | 1 a 2 meses | 2 a 3 meses (acréscimo de aproximadamente +1 mês sobre o normal) |
Padrões de fracasso de proprietários que se arrependem de aceitar pets
Por outro lado, existem muitos proprietários que convertem para imóveis que aceitam pets sem medidas ou conhecimentos suficientes, priorizando apenas preencher as vagas imediatas, e acabam se arrependendo. Os principais padrões de fracasso são os seguintes.
O mais comum e com maior dano à gestão são os problemas graves relacionados à restauração ao estado original na desocupação . Arranhões extensos nas paredes causados por pets, manchas profundas e buracos no piso, odor de animal impregnado em todo o cômodo — na maioria das vezes, excedem em muito o desgaste que ocorre na vida normal (desgaste normal). Os reparos podem custar de dezenas de milhares a, às vezes, mais de um milhão de ienes. Se o contrato não definir claramente até onde é responsabilidade do inquilino (desgaste especial) e o escopo da restauração ao estado original, podem ocorrer disputas intensas sobre a divisão de custos com o inquilino, e não é raro que, no pior dos casos, chegue a processos judiciais.
O segundo problema que aflige a gestão são as reclamações incessantes de outros inquilinos e vizinhos . Problemas de ruído como latidos excessivos de cães ou sons de passos correndo durante a noite, sujeira por dejetos ou pelos nas áreas comuns (corredores, entrada, elevadores, etc.), além de problemas de saúde com outros inquilinos que têm alergias a animais — os problemas causados pela criação de pets são diversos. Se o proprietário ou a administradora não responder de forma rápida e adequada a essas reclamações, pode provocar desocupações consecutivas de bons inquilinos insatisfeitos com a deterioração do ambiente residencial, resultando em uma situação contraproducente de piora da taxa de vacância.
Além disso, a falta de regulamentação das regras de criação também é um fator de fracasso muito significativo. Se não forem definidos claramente com antecedência os tipos de pets permitidos, tamanho, quantidade e regras específicas de conduta nas áreas comuns, tudo ficará dependente da moral individual do inquilino. Como resultado, aumenta o risco de criação de cães de grande porte inesperados ou de situações de acumulação descontrolada de múltiplos animais.
Medidas concretas praticadas por proprietários de sucesso
Os proprietários que obtêm sucesso na operação de imóveis que aceitam pets e alcançam receitas altas e estáveis são rigorosos na preparação prévia e na criação de regras estritas. Como medidas concretas, é importante garantir os três pontos a seguir.
1. Clarificação das condições contratuais e regras (elaboração de regulamento de criação de pets)
O primeiro passo para prevenir problemas é criar um "Regulamento de Criação de Pets" detalhado, separado do contrato de locação padrão, e obter um acordo por escrito com o inquilino.
Este regulamento limita concretamente os tipos de pets permitidos (cães, gatos, pequenos animais como coelhos, etc.), tamanho (limite de altura e peso) e quantidade (em princípio apenas 1, etc.). Além disso, ao exigir a apresentação de certificados de vacinação antirrábica e fotos de corpo inteiro e rosto do pet, estabelece-se um sistema que permite ao proprietário compreender com precisão a situação de criação.
2. Definição estratégica de cláusulas especiais sobre restauração ao estado original
Para prevenir completamente disputas financeiras na desocupação, incluem-se claramente cláusulas especiais sobre restauração ao estado original no contrato.
Especifica-se que arranhões nas paredes, sujeira no piso causados pela criação de pets e custos de desodorização e desinfecção por empresa especializada são, em princípio, todos de responsabilidade do inquilino (desgaste especial). Para garantir esses custos de reparo, define-se a caução de entrada 1 a 2 meses acima do normal. Além disso, é eficaz na prática utilizar "cláusulas de amortização de caução" ou "cláusulas de dedução de caução" para estabelecer um contrato que deduz incondicionalmente um valor fixo (por exemplo, 1 mês de aluguel) na desocupação, independentemente do desgaste real. No entanto, para que essas cláusulas especiais não sejam invalidadas por violar a Lei de Contratos de Consumo, o conteúdo da cláusula deve ser razoável do ponto de vista do senso comum, e é necessário fornecer explicações suficientes ao inquilino antes do contrato e obter seu consentimento claro.
3. Introdução ativa de equipamentos para pets
Investir ativamente em equipamentos para pets para aumentar o valor patrimonial do imóvel e melhorar a satisfação dos inquilinos também é uma estratégia muito eficaz do ponto de vista de longo prazo.
Por exemplo, a troca para papéis de parede especiais resistentes a arranhões de unhas de pets (revestimentos super duráveis) ou pisos antiderrapantes e fáceis de limpar em caso de acidentes (piso vinílico ou piso laminado com revestimento para pets) tem um custo inicial, mas resulta em uma redução significativa dos custos de restauração ao estado original na desocupação. Além disso, detalhes como posicionar as tomadas mais altas para prevenir choques elétricos em pets, instalar ganchos para coleira na entrada, e criar lavatórios de patas e lixeiras exclusivas para pets nas áreas comuns são pontos de atração muito interessantes para donos de pets, criando uma diferença decisiva em relação aos imóveis concorrentes.
| Classificação da medida | Exemplos de medidas concretas | Efeitos e benefícios esperados |
|---|---|---|
| Definição de regras | Restrição de tipos e quantidade permitidos, regras de conduta nas áreas comuns, apresentação de fotos | Prevenção de conflitos entre moradores, compreensão precisa da situação de criação, melhoria da moral |
| Contrato e custos | Aumento da caução, cláusula de amortização de caução, especificação da divisão de custos de restauração | Prevenção de problemas na desocupação, garantia segura de altos custos de reparo |
| Investimento em equipamentos | Revestimentos duráveis, tapetes antirruído, pisos para pets, instalação de lavatório de patas | Aumento do valor do imóvel, melhoria da satisfação dos inquilinos, redução dos custos de restauração |
Conclusão
Na gestão de aluguéis, converter um imóvel para aceitar pets é uma ferramenta muito poderosa e eficaz contra a vacância, com grande potencial para melhorar a rentabilidade e proporcionar uma gestão estável de longo prazo. No entanto, esse sucesso não vem automaticamente; depende de uma preparação prévia cuidadosa e da construção de um sistema adequado de gestão de riscos previstos.
Deve-se evitar absolutamente mudanças de condições precipitadas apenas para preencher vagas imediatas. A clarificação das regras de criação, a definição estratégica de cláusulas especiais sobre restauração ao estado original e o investimento necessário e suficiente em equipamentos de acordo com as características do imóvel são condições absolutas para realizar uma gestão de aluguéis sem arrependimentos. Esperamos sinceramente que os proprietários de imóveis, após implementarem adequadamente essas medidas, incorporem estrategicamente o mercado de demanda por pets, que está em crescimento constante.
Perguntas frequentes
Q1. Estou preocupado com os custos de reparo na desocupação se aceitar pets. Existe alguma medida segura?
A1. O mais importante é definir a caução recebida na entrada mais alta que o normal (+1 a 2 meses) e especificar no contrato uma cláusula de que "os custos de reparo de sujeira e danos causados pela criação de pets, bem como os custos de desodorização por empresa especializada, são integralmente de responsabilidade do inquilino". Além disso, ao fazer investimentos prévios em equipamentos como papéis de parede e pisos resistentes a arranhões, é possível minimizar os próprios danos, resultando em redução da carga para o proprietário.
Q2. Como proprietário, como devo lidar com reclamações de ruído, como latidos de cães?
A2. Uma medida preventiva eficaz é definir previamente um "Regulamento de Criação de Pets" e obrigar os inquilinos a adestrar os pets contra latidos excessivos e instalar tapetes antirruído no piso. Caso ocorra uma reclamação, é necessário verificar os fatos rapidamente através da administradora e incentivar fortemente o dono do pet em questão a melhorar. Se não houver melhora, é necessário demonstrar uma postura firme de que a rescisão do contrato é possível, para proteger os outros inquilinos.
Q3. É possível mudar um imóvel com inquilinos existentes para aceitar pets no meio do caminho?
A3. Fisicamente é possível, mas requer uma abordagem cautelosa. Isso porque, entre os inquilinos existentes, pode haver pessoas com alergias a animais ou que simplesmente não gostam de pets. A explicação prévia e a formação de consenso são essenciais. Uma abordagem realista para evitar problemas é começar a anunciar como "aceita pets" gradualmente, a partir dos apartamentos que ficarem vagos, e fazer a transição de todo o imóvel aos poucos.
Q4. Para evitar problemas, que tipo de pets devo permitir?
A4. Se for a primeira vez operando um imóvel que aceita pets, é seguro estabelecer restrições rigorosas como "apenas 1 cão de pequeno porte" ou "apenas 1 gato", que têm riscos relativamente baixos de problemas. Cães de grande porte e criação de múltiplos animais aumentam drasticamente os riscos de ruído e sujeira. Pode-se dizer que uma abordagem de gestão segura é relaxar gradualmente as condições de acordo com o tamanho do imóvel, o desempenho de isolamento acústico e o acúmulo de know-how de gestão do próprio proprietário.
A INA&Associates株式会社 oferece suporte multifacetado e poderoso à gestão de aluguéis dos proprietários de imóveis. Se você tiver dúvidas específicas sobre estratégias contra vacância, valorização de imóveis ou conversão para imóveis que aceitam pets, conforme explicado neste artigo, participe da associação de proprietários (INA Network) que operamos. Ao participar da INA Network, desde que as regras sejam respeitadas, responderemos a todas as suas perguntas. Vamos juntos buscar uma gestão de aluguéis sustentável e alcançar o sucesso.
