In der Mietverwaltung sind nicht wenige Immobilieneigentuemer mit dem Problem konfrontiert, dass Leerstaende nicht aufgefuellt werden. Wenn man verschiedene Faktoren wie Lage, Baujahrgang und Mietkalkulation prueft und trotzdem keine Wirkung zeigt, ist es moeglich, dass ein grundlegendes Problem uebersehen wird.
Tatsaechlich gibt es bei Objekten mit langfristigem Leerstand "ein einziges gemeinsames Problem". Dieser Artikel erklaert auf Basis der Erfahrungen von INA&Associates, die an der Front des Immobilienmanagements gesammelt wurden, die Ursache und konkrete Loesungsansaetze.
Das "eine Problem", das Objekten mit anhaltendem Leerstand gemeinsam ist
Viele Immobilieneigentuemer erwaegen als Leerstandsmassnahmen eine Mietsenkung oder Ausruestungsinvestitionen. Bevor man jedoch diese Massnahmen umsetzt, gibt es einen wichtigen Punkt zu pruefen.
Das ist das Problem, dass "die Beduerfnisse der Zielgruppe und die Wertangebote des Objekts auseinanderklaffen". Egal wie attraktive Ausstattung eingefuehrt wird, oder die Miete guenstiger als der Marktpreis gesetzt wird, wenn es nicht mit den Bedingungen uebereinstimmt, die in dieser Region nach Objekten suchende Einzugswillige begehren, wird der Leerstand nicht aufgefuellt.
Mit anderen Worten, der groesste Grund, warum Leerstand langfristig wird, ist genau der Zustand, in dem die Staerken des Objekts und die Nachfrage des Zielkunden nicht uebereinstimmen. Solange dieses Missverhältnis nicht beseitigt wird und nur oberflaechliche Leerstandsmassnahmen wiederholt werden, gibt es keine grundlegende Loesung.
3 Hintergruende fuer das Entstehen von Beduerfnisluecken
Warum entsteht ein solches Missverhältnis? Als Haupthintergruende sind folgende 3 Punkte zu nennen.
1. Mangelnde Marktforschung
Wenn man die demografischen Merkmale des Umliegenden Gebiets und die Situation der Wettbewerbsobjekte nicht genau erfasst, steigt das Risiko, die Zielgruppe falsch einzuschaetzen. Zum Beispiel kann man bei einem Gebiet mit vielen Einzelpersonen auf Dienstreise durch die Verbesserung von familiengerechter Ausstattung keine Nachfrage wecken. Ausserdem aendert sich der Markttrend bei Mietobjekten in letzter Zeit rapide, und es gibt immer mehr Faelle, in denen Erfolgsrezepte von vor einigen Jahren heute nicht mehr gelten.
2. Fehlendes Mieterperspektiv
Dies ist ein Fall, in dem man an den eigenen Werten und Erfolgserlebnissen der Vergangenheit festhalt und Ausruestung und Bedingungen verkennt, die moderne Mieter verlangen (kostenfreies WLAN, Paketbox, haustierfreundlich usw.). Es wird eine flexible Haltung verlangt, auf sich mit der Zeit aendernde Beduerfnisse zu reagieren.
3. Unzureichende Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft
Die Immobiliengesellschaft, die Vermittlung und Verwaltung betreibt, erfasst am besten die echten Stimmen aus der Praxis. Wenn die Kommunikation mit der Verwaltungsgesellschaft unzureichend ist, koennen die neuesten Markttrends und die echten Stimmen der einzugswilligen Personen den Eigentuemern nicht mitgeteilt werden, was zu fehlgeleiteten Massnahmen fuehrt.
Wirksame Leerstandsmassnahmen: Neudefinition der Zielgruppe und Wertoptimierung
Um dieses Problem zu loesen, ist es unabdingbar, die Zielgruppe des Objekts neu zu definieren und die Werte zu liefern, die sie wirklich begehren.
| Schritt | Inhalt der Umsetzung | Erwartete Wirkung |
|---|---|---|
| 1. Marktforschung und Zielgruppeneinstellung | Wettbewerbsobjekte in der Umgebung und regionale Besonderheiten analysieren, und klarstellen, welche Schicht (Studenten, alleinstehende Berufstaetige, Familien usw.) als Zielgruppe in Frage kommt. | Durch genaue Zielgruppeneinstellung unnoetige Investitionen verhindern und eine effektive Rekrutierungsstrategie aufstellen. |
| 2. Herausfiltern von Staerken und Schwaechen des Objekts | Aus der Perspektive der Zielgruppe Staerken und Schwaechen des eigenen Objekts wie Ausstattung, Lage und Miete objektiv bewerten. | Verbesserungspunkte werden klar, und Massnahmen mit Prioritaetseinstellung werden moeglich. |
| 3. Wertangebot entsprechend den Beduerfnissen | Einfuehrung von Ausstattung, die die Zielgruppe verlangt (kostenloses Internet, verbessertes Sicherheitssystem usw.), und Lockerung von Einzugsbedingungen (haustierfreundlich, DIY-erlaubt usw.) in Betracht ziehen. | Die Attraktivitaet des Objekts steigt und Differenzierung von Wettbewerbsobjekten kann erreicht werden. |
| 4. Verstaerkung der Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft | Regelmaessigen Informationsaustausch fuehren und Markttrends sowie Feedback von Besichtigungspersonen teilen. | Genauere Leerstandsmassnahmen, die echte Stimmen aus der Praxis widerspiegeln, koennen umgesetzt werden. |
FAQ
Q1. Ist das Senken der Miete eine wirksame Leerstandsmassnahme?
A. Eine Mietsenkung ist eine der sofortigen Massnahmen, aber da sie zu einer Verringerung der Rentabilitaet fuehrt, sollte sie als letztes Mittel in Betracht gezogen werden. Zunächst empfiehlt sich, Massnahmen zu priorisieren, die den Wert des Objekts steigern, wie Ausruestungsinvestitionen entsprechend den Beduerfnissen der Zielgruppe und die Lockerung der Einzugsbedingungen.
Q2. Welche Ausruestung ist beliebt?
A. Je nach Zielgruppe unterschiedlich, aber in letzter Zeit steigt die Nachfrage nach "kostenloses Internet", "Paketbox" und "Sicherheitsausstattung wie automatisches Schloss". Ausserdem nehmen durch die Verbreitung von Fernarbeit auch einzugswillige Personen zu, die die Bequemlichkeit des Wohnraums und die Kommunikationsumgebung betonen.
Q3. Wann ist der richtige Zeitpunkt, um die Verwaltungsgesellschaft zu wechseln?
A. Wenn es trotz anhaltenden Leerstands keine konkreten Verbesserungsvorschlaege gibt, oder wenn die Kommunikation nicht reibungslos funktioniert, ist es der Zeitpunkt, einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft zu erwaegen.
