Viele Immobilieneigentümer in der Vermietung kennen das Problem: Der Leerstand will einfach nicht verschwinden. Lage, Baujahr, Mietpreis – man prüft sämtliche Faktoren und ergreift Gegenmaßnahmen, aber der Erfolg bleibt aus. In solchen Fällen übersieht man häufig ein grundlegendes Problem.
Tatsächlich haben Objekte mit chronischem Leerstand fast immer ein gemeinsames „einziges Problem“. In diesem Artikel erläutert INA&Associates auf Grundlage seiner Erfahrung an vorderster Front der Immobilienverwaltung die Ursache und konkrete Lösungsansätze.
Wenn Sie diesen Artikel lesen, können Sie die aktuelle Situation Ihres Objekts präzise einordnen und einen wirkungsvollen Schritt in Richtung Vollvermietung gehen. Eigentümer, die mit dem Leerstand ihrer Mietobjekte kämpfen, sollten unbedingt bis zum Ende lesen.
Das „einzige Problem“, das Objekte mit chronischem Leerstand gemeinsam haben
Viele Eigentümer erwägen als Leerstandsmaßnahme zunächst eine Mietsenkung oder Investitionen in die Ausstattung. Bevor man solche Maßnahmen umsetzt, gibt es jedoch einen entscheidenden Punkt, den man zuerst prüfen sollte.
Dieser Punkt lautet: Die Bedürfnisse der Zielgruppe und das, was das Objekt an Wert bietet, klaffen auseinander. Ganz gleich, wie attraktiv die installierte Ausstattung ist oder wie sehr die Miete unter dem ortsüblichen Niveau liegt – wenn diese Faktoren nicht mit dem übereinstimmen, was Wohnungssuchende in dieser Gegend tatsächlich suchen, bleibt die Wohnung leer.
Mit anderen Worten: Die größte Ursache für chronischen Leerstand ist eine Fehlpassung zwischen den Stärken des Objekts und der Nachfrage der Zielgruppe. Solange diese Fehlpassung nicht behoben wird, führen rein oberflächliche Leerstandsmaßnahmen zu keiner grundlegenden Lösung.
Auf dem Mietmarkt vergleichen Wohnungssuchende in der Regel mehrere Objekte, bevor sie sich entscheiden. Ein Objekt, das sich nicht ausreichend von der Konkurrenz abhebt oder dessen Vorzüge die Zielgruppe nicht ansprechen, wird selbst bei guter Lage seltener ausgewählt.
Drei Hintergründe für die Fehlpassung der Bedürfnisse
Warum kommt es überhaupt zu einer solchen Fehlpassung? Als Hauptgründe lassen sich die folgenden drei Punkte nennen.
1. Unzureichende Marktanalyse
Wer die demografische Entwicklung der Umgebung und die Situation der Konkurrenzobjekte nicht genau kennt, läuft Gefahr, die Zielgruppe falsch einzuschätzen. Wenn beispielsweise in einer Gegend mit vielen allein lebenden Berufspendlern in großem Umfang familienfreundliche Ausstattung nachgerüstet wird, entsteht dadurch keine zusätzliche Nachfrage. Hinzu kommt, dass sich der Mietmarkt in den letzten Jahren rasant wandelt – Erfolgsrezepte von vor einigen Jahren funktionieren heute oft nicht mehr. Eine regelmäßige Marktanalyse, um die aktuellen Bedürfnisse der Mieter zu erfassen, ist daher unverzichtbar.
2. Fehlende Mieterperspektive
Hier klammern sich Eigentümer an ihre eigenen Wertvorstellungen und vergangenen Erfolgserlebnisse und vernachlässigen dabei, was heutige Mieter tatsächlich erwarten – etwa kostenloses WLAN, Paketboxen oder Haustierfreundlichkeit. Gefragt ist die Bereitschaft, sich flexibel an sich wandelnde Bedürfnisse anzupassen. Insbesondere durch die zunehmende Verbreitung von Homeoffice legen immer mehr Wohnungssuchende Wert auf eine gute Internetanbindung und einen komfortablen Wohnraum. Entscheidend ist, das Objekt nicht länger nur als „Vermögenswert des Eigentümers“, sondern als „Lebensraum der Mieter“ zu betrachten.
3. Mangelnde Abstimmung mit der Verwaltungsgesellschaft
Diejenigen, die die Stimmung vor Ort am besten kennen, sind die für Vermittlung und Verwaltung zuständigen Immobilienunternehmen. Fehlt die Kommunikation mit der Verwaltungsgesellschaft, erreichen aktuelle Markttrends und die unverfälschten Meinungen von Wohnungssuchenden den Eigentümer nicht – mit der Folge, dass Maßnahmen am Ziel vorbeigehen. Wichtig ist ein System aus regelmäßiger Berichterstattung, Rücksprache und Austausch sowie eine Haltung, den Leerstand gemeinsam mit der Verwaltungsgesellschaft anzugehen.
Übersicht der wichtigsten Faktoren, die die Leerstandsquote verschlechtern
Neben der Fehlpassung zur Zielgruppe gibt es weitere Faktoren, die die Leerstandsquote verschlechtern. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Faktoren und ihre Auswirkungen zusammen.
| Faktor | Konkreter Inhalt | Einfluss auf den Leerstand |
|---|---|---|
| Fehlpassung bei der Mietpreisgestaltung | Miete im Vergleich zur Umgebung zu hoch oder zu niedrig angesetzt | Hoch |
| Veraltete Ausstattung und Innenausbau | Modernisierung hält nicht mit dem Baujahr Schritt, Objekt wirkt im Vergleich zur Konkurrenz unattraktiv | Hoch |
| Verschärfte Einzugsbedingungen | Bürge zwingend erforderlich, keine Haustiere, keine Musikinstrumente – strenge Bedingungen schrecken Interessenten ab | Mittel bis hoch |
| Unzureichende Vermarktung | Veraltete Angaben auf Immobilienportalen, wenige oder qualitativ schlechte Fotos | Mittel bis hoch |
| Verschlechterter Pflegezustand | Mangelnde Reinigung der Gemeinschaftsflächen, verwitterte Fassade beeinträchtigt den Eindruck | Mittel |
| Veränderungen von Lage und Umfeld | Schließung nahegelegener Geschäfte oder Veränderungen der Verkehrsanbindung mindern die Attraktivität | Niedrig bis mittel |
Die genannten Faktoren greifen meist ineinander, sodass eine einzelne Maßnahme allein selten zur Lösung führt. Zunächst gilt es, die eigene Immobilie objektiv zu analysieren und herauszufinden, welcher Faktor den größten Einfluss hat.
Wirksame Leerstandsmaßnahmen: Zielgruppe neu definieren und Wertangebot optimieren
Um dieses Problem zu lösen, ist es unerlässlich, die Zielgruppe des Objekts neu zu definieren und ihr den Wert zu bieten, den sie wirklich sucht. Die folgende Tabelle fasst konkrete Schritte zusammen.
| Schritt | Maßnahme | Erwarteter Effekt |
|---|---|---|
| 1. Marktanalyse und Zielgruppendefinition | Konkurrenzobjekte und regionale Besonderheiten analysieren, um zu klären, welche Gruppe (Studierende, Alleinstehende, Familien usw.) als Zielgruppe infrage kommt. | Eine präzise Zielgruppendefinition verhindert Fehlinvestitionen und ermöglicht eine wirksame Vermarktungsstrategie. |
| 2. Stärken und Schwächen des Objekts erfassen | Aus Sicht der Zielgruppe Ausstattung, Lage, Miete und weitere Faktoren objektiv bewerten. | Verbesserungspunkte werden klar erkennbar, sodass Maßnahmen priorisiert angegangen werden können. |
| 3. Wertangebot an die Bedürfnisse anpassen | Einführung gewünschter Ausstattung (kostenloses Internet, verbesserte Sicherheit usw.) sowie Lockerung von Einzugsbedingungen (Haustiere, DIY usw.) prüfen. | Die Attraktivität des Objekts steigt, die Abgrenzung zur Konkurrenz gelingt, und das Interesse der Wohnungssuchenden wird geweckt. |
| 4. Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft stärken | Regelmäßiger Informationsaustausch, gemeinsames Auswerten von Markttrends und Besichtigungsfeedback. | Leerstandsmaßnahmen lassen sich präziser umsetzen, da die Stimmung vor Ort einfließt. |
| 5. Vermarktung überarbeiten | Angaben auf Immobilienportalen aktualisieren, hochwertige Fotos und Videos einsetzen, die die Vorzüge des Objekts zeigen. | Die Sichtbarkeit des Objekts steigt, mehr Besichtigungsanfragen sind die Folge. |
Durch die konsequente Umsetzung dieser Schritte lässt sich die Fehlpassung zwischen den Bedürfnissen der Zielgruppe und dem Wertangebot des Objekts beheben und die Leerstandsquote verbessern.
Empfohlene Ausstattung und Bedingungen nach Zielgruppe im Vergleich
Je nach Zielgruppe unterscheiden sich die als wichtig erachtete Ausstattung und die Bedingungen erheblich. Nutzen Sie die folgende Tabelle als Orientierung, um das Wertangebot an die Zielgruppe Ihres Objekts anzupassen.
| Zielgruppe | Wichtige Ausstattung / Bedingungen | Wirksame Verkaufsargumente |
|---|---|---|
| Alleinstehende Berufstätige (20–30 Jahre) | Kostenloses Internet, Paketbox, elektronisches Schließsystem, separates Waschbecken | Komfort, Sicherheit, Homeoffice-Tauglichkeit |
| Studierende | Günstige Miete, Nähe zum Bahnhof, gute Anbindung an Supermarkt und Universität, niedrige Anfangskosten | Preis-Leistungs-Verhältnis, Komfort |
| Familien | Großzügiger Grundriss, Stauraum, gute Schulen in der Nähe, Parkplatz, Haustiere erlaubt | Wohnumfeld, Sicherheit, Raumangebot |
| Seniorinnen und Senioren | Barrierefreiheit, Notrufsystem, Nähe zu medizinischen Einrichtungen, ruhige Umgebung | Sicherheit, Geborgenheit, Komfort |
| Ausländische Mieter | Verwaltungsgesellschaft mit fremdsprachigem Service, kein Bürge erforderlich, niedrige Anfangskosten | Einfacher Einzug, gute Unterstützung |
Eine klar definierte Zielgruppe schafft Klarheit über die Priorität von Investitionen und erlaubt es, ein begrenztes Budget optimal einzusetzen. Zudem steigert die klare Ausrichtung der Verkaufsargumente auf die Zielgruppe auch die Wirksamkeit von Vermarktungsanzeigen.
Die richtige Verwaltungsgesellschaft wählen und die Zusammenarbeit gestalten
Bei Leerstandsmaßnahmen spielt die Verwaltungsgesellschaft eine äußerst wichtige Rolle. Eine gute Verwaltungsgesellschaft übernimmt nicht nur die laufende Objektverwaltung, sondern macht auch Vorschläge für Leerstandsmaßnahmen auf Basis aktueller Markttrends und betreibt aktive Akquise bei Wohnungssuchenden.
Bei der Wahl einer Verwaltungsgesellschaft empfiehlt es sich, folgende Punkte zu prüfen. Erstens die bisherige Erfolgsbilanz und Vermietungsquote: Prüfen Sie frühere Verwaltungserfolge und die durchschnittliche Vermietungsquote und wählen Sie ein Unternehmen mit nachweislicher Erfahrung bei Leerstandsmaßnahmen. Zweitens die Fähigkeit zur Marktanalyse: Wünschenswert ist ein Unternehmen, das regelmäßig Marktanalysen durchführt und die aktuellen Bedürfnisse der Mieter sowie die Situation der Konkurrenzobjekte kennt. Drittens die Kommunikationsstruktur: Die Wahl eines Unternehmens, das regelmäßig berichtet und schnell reagiert, trägt dazu bei, Probleme frühzeitig zu erkennen und zu lösen.
Um die Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft zu stärken, ist es außerdem wichtig, dass Eigentümer selbst aktiv Informationen sammeln und regelmäßige Gespräche mit der Verwaltungsgesellschaft vereinbaren. Der gegenseitige Austausch von Informationen wie Besichtigungsfeedback und Entwicklungen bei Konkurrenzobjekten ermöglicht präzisere Leerstandsmaßnahmen.
Vorbeugende Maßnahmen gegen chronischen Leerstand
Es ist ebenso wichtig, nicht erst nach Eintritt eines Leerstands zu handeln, sondern vorbeugende Maßnahmen zu ergreifen, um chronischen Leerstand von vornherein zu vermeiden.
Grundlegend ist es, sobald eine Kündigung eingeht, umgehend mit der Suche nach dem nächsten Mieter zu beginnen. Auch ein etablierter Prozess, um die Instandsetzungsarbeiten nach dem Auszug in möglichst kurzer Zeit abzuschließen, trägt dazu bei, die Leerstandsdauer zu verkürzen.
Darüber hinaus ist es eine wirksame Leerstandsmaßnahme, die Zufriedenheit der aktuellen Mieter zu erhöhen und damit längere Mietverhältnisse zu fördern. Regelmäßige Wartung der Ausstattung und ein schnelles Eingehen auf Wünsche der Mieter steigern die Zufriedenheit und senken die Kündigungsquote. Je weniger Mieter ausziehen, desto geringer ist auch das Risiko neuen Leerstands.
Zusätzlich ist es wichtig, die Entwicklung des Mietmarktes regelmäßig zu beobachten und Mietpreise sowie Einzugsbedingungen bei Bedarf anzupassen. Wer flexibel auf Marktveränderungen reagiert, kann die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber Konkurrenzobjekten erhalten.
Zusammenfassung
Die häufigste Ursache für Objekte, die nicht vermietet werden können, ist die Fehlpassung zwischen den Bedürfnissen der Zielgruppe und dem Wertangebot des Objekts. Um dieses Problem zu lösen, sind eine auf Marktanalyse basierende Neudefinition der Zielgruppe sowie eine Optimierung des Wertangebots aus Sicht der Mieter unerlässlich.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels lassen sich wie folgt zusammenfassen:
| Kernpunkt | Inhalt |
|---|---|
| Identifikation der Grundursache | Die Fehlpassung zwischen den Bedürfnissen der Zielgruppe und dem Wertangebot des Objekts ist die häufigste Ursache für chronischen Leerstand. |
| Hintergrund der Fehlpassung | Unzureichende Marktanalyse, fehlende Mieterperspektive und mangelnde Abstimmung mit der Verwaltungsgesellschaft sind die Haupthintergründe. |
| Richtung der Lösung | Wirksam sind die Neudefinition der Zielgruppe, ein an die Bedürfnisse angepasstes Wertangebot sowie eine engere Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft. |
| Bedeutung der Vorbeugung | Wichtig ist, chronischen Leerstand nicht erst nach seinem Eintritt zu bekämpfen, sondern ihn durch höhere Mieterzufriedenheit und Marktbeobachtung von vornherein zu vermeiden. |
Wir bei INA&Associates stellen „Menschen“ und „Vertrauen“ in den Mittelpunkt unseres Handelns und unterstützen Immobilieneigentümer bei einer nachhaltigen Vermietung. Wenn Sie mit Leerstand kämpfen, nehmen Sie sich die Zeit, die aktuelle Situation neu zu betrachten und zu prüfen, ob Ihr Angebot tatsächlich die Zielgruppe anspricht.
Vermietung ist ein wichtiges Geschäft, das das Leben der Mieter unterstützt. Lassen Sie uns gemeinsam daran arbeiten, Objekte zu schaffen, die von Mietern immer wieder gewählt werden.
Im INA Network beantworten wir, sofern die Teilnahmeregeln eingehalten werden, sämtliche Fragen rund um die Vermietung. Eigentümer, die mit Leerstand oder anderen Themen der Vermietung zu kämpfen haben, sind herzlich eingeladen, dem INA Network beizutreten.
Häufig gestellte Fragen
F1. Ist eine Mietsenkung eine wirksame Leerstandsmaßnahme?
Eine Mietsenkung wirkt zwar schnell, mindert jedoch die Rentabilität und sollte daher als letztes Mittel betrachtet werden. Zunächst empfiehlt es sich, Maßnahmen zu priorisieren, die den Wert des Objekts steigern – etwa Investitionen in die von der Zielgruppe gewünschte Ausstattung oder eine Lockerung der Einzugsbedingungen. Auch wenn eine Mietsenkung erfolgt, sollte zuvor der ortsübliche Mietpreis genau geprüft werden, um ein angemessenes Preisniveau zu finden.
F2. Welche Ausstattung ist besonders beliebt?
Das hängt von der Zielgruppe ab, doch in den letzten Jahren steigt die Nachfrage nach kostenlosem Internet, Paketboxen und Sicherheitsausstattung wie elektronischen Schließsystemen. Durch die zunehmende Verbreitung von Homeoffice legen auch immer mehr Wohnungssuchende Wert auf Wohnkomfort und eine gute Internetanbindung. Wichtig ist, Investitionen unter Berücksichtigung der Konkurrenzobjekte in der Umgebung und mit Blick auf das Kosten-Nutzen-Verhältnis zu prüfen.
F3. Wann sollte man die Verwaltungsgesellschaft wechseln?
Wenn der Leerstand trotz langer Dauer anhält, ohne dass konkrete Verbesserungsvorschläge kommen, oder wenn die Kommunikation nicht reibungslos funktioniert, ist es an der Zeit, einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft zu erwägen. Wichtig ist, einen Partner zu wählen, der gemeinsam mit dem Eigentümer an der Vermietung arbeitet. Vergleichen Sie beim Wechsel mehrere Verwaltungsgesellschaften und prüfen Sie deren Erfolgsbilanz und Reaktionsfähigkeit gründlich, bevor Sie sich entscheiden.
F4. Gibt es einen Richtwert für das Budget für Leerstandsmaßnahmen?
Der Richtwert hängt von Größe und Situation des Objekts ab, liegt aber häufig bei etwa 5 bis 10 % der jährlichen Mieteinnahmen. Wichtiger als die Höhe des Budgets ist jedoch eine Priorisierung nach Kosten-Nutzen-Verhältnis. Beginnen Sie am besten mit kostengünstigen Maßnahmen wie einer engeren Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft oder einer Überarbeitung der Einzugsbedingungen, bevor Sie größere Investitionen in Ausstattung prüfen.
F5. Wie lange darf ein Leerstand höchstens dauern?
Der akzeptable Zeitraum hängt von Lage, Größe des Objekts und dem Stand der Kreditrückzahlung ab. In der Regel ist es ideal, wenn innerhalb von ein bis zwei Monaten ein neuer Mieter gefunden wird. Dauert der Leerstand länger als drei Monate an, sollte dies als Signal verstanden werden, Mietpreis, Einzugsbedingungen und Vermarktungsmethoden grundlegend zu überprüfen. Wer die Ursache frühzeitig erkennt und geeignete Maßnahmen ergreift, kann eine weitere Verlängerung des Leerstands vermeiden.
