O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Sannomiya Kumoidori 5-chome de Kobe é um projeto de redesenvolvimento do tipo gerenciamento urbano que não apenas reconstrói o centro de transporte de Sannomiya, mas também incorpora instalações comerciais, de escritórios, hotéis, corredores e bibliotecas. Concluindo, isto não deve ser lido como a notícia da conclusão de um único edifício, mas como um projeto para redesenhar o "fluxo de pessoas" e a "gestão dos pisos de receita" na entrada de Kobe.
Embora o lado leste da Estação Sannomiya esteja próximo de ferrovias, ônibus, comércio e funções empresariais, a incapacidade de transferir e permanecer lá tem sido um problema há muito tempo. É por isso que este plano precisa considerar não apenas a escala do edifício, mas também o terminal de ônibus, a plataforma de pedestres e a gestão do entorno. Este artigo fornece uma visão geral do plano e seu impacto na prática imobiliária com base em materiais oficiais.
Pontos deste artigo
- O Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 do Distrito de 5-chome de Kobe Sannomiya Kumoidori é um plano para desenvolver um edifício de uso misto com 32 andares acima do solo e 3 andares subterrâneos em uma área de aproximadamente 1,3 ha.
- O novo terminal rodoviário será operado como "Busta Kobe Sannomiya" e será integrado ao terminal rodoviário existente de Sannomiya.
- As instalações comerciais, corredores, biblioteca e jardim na cobertura nos andares inferiores criam demanda por estadias, em vez de apenas tráfego de passagem.
- Os proprietários de imóveis devem ler não apenas o aumento do aluguel após a conclusão, mas também a mudança no fluxo de recrutamento e na composição dos inquilinos antes e depois da abertura.
- Um potencial gerente foi determinado em 2025, e agora estamos na fase de implementação do PM em toda a instalação e do aluguel master de andares compartilhados de loja.
Qual é o esboço do projeto de redesenvolvimento urbano Tipo 1 na área de 5-chome de Kobe Sannomiya Kumoidori?
O Projeto de redesenvolvimento urbano tipo 1 do distrito de Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome é um projeto de redesenvolvimento de uso misto que consolidará transporte, cultura, comércio, negócios e hospedagem em Kumoidori 5-chome, a leste da estação JR Sannomiya. O operador do projeto é Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd., e Mitsubishi Estate, Mitsubishi Logistics e TC Kobelco Real Estate estão participando como participantes específicos do projeto.
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Nome do projeto | Projeto de redesenvolvimento urbano tipo 1 do distrito de 5 chome de Kobe Sannomiya Kumoidori |
| Localização | Kumoidori 5-chome, Chuo-ku, cidade de Kobe |
| Executor | Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. |
| Área | Aprox. 1,3ha |
| Área do site | Aprox. 8.230㎡ |
| Área total | Aprox. 98.570㎡ |
| Número de andares/altura | 3 andares subterrâneos, 32 andares acima do solo, 2 andares na torre/aproximadamente 163 m |
| Principais usos | Instalações de terminais de ônibus, instalações públicas, instalações comerciais, instalações empresariais, instalações de alojamento, estacionamentos |
| Cronograma planejado | Prevista para ser concluída por volta de 2027. De acordo com a cidade de Kobe, a construção está em andamento para conclusão em dezembro de 2027. |
Olhando para a imagem exterior, a estrutura deverá ter um piso inferior espesso ao longo da Rota Nacional 2, com escritórios e um hotel nos andares superiores. Ao tomar decisões de investimento, é mais importante do que a altura considerar quão bem a área baixa receberá os pedestres e incentivará as pessoas a visitarem as lojas vizinhas.
Quando revisei anteriormente um imóvel em frente à estação, a primeira coisa que verifiquei não foi o aluguel de mercado, mas sim o fluxo de pessoas pela manhã e à noite e a forma de caminhar do ponto de ônibus até a entrada do prédio. Só estar perto da estação não preenche as vagas. Quanto mais pessoas tiverem motivos para caminhar e permanecer numa cidade sem hesitação, mais forte será a explicação das condições de recrutamento.
Por que Busta Kobe Sannomiya é eficaz para valor imobiliário?
A essência do Busta Kobe Sannomiya é centralizar as funções de embarque e desembarque de ônibus de média e longa distância, que antes estavam dispersos, em um prédio reformado próximo à estação ferroviária. O Departamento de Desenvolvimento Regional de Kinki e a cidade de Kobe decidiram em 24 de dezembro de 2025 nomear o terminal de transporte "Busta Kobe Sannomiya", um nome que se refere coletivamente ao novo terminal de ônibus I fase e ao terminal de ônibus existente de Sannomiya.
De acordo com documentos oficiais, a área do novo terminal rodoviário fase I é de aproximadamente 6.730 metros quadrados, com 5 berços de embarque e desembarque e 4 berços de espera. O Terminal Rodoviário de Sannomiya existente também será operado de forma integrada, portanto, uma vez concluída, a estação deixará de ter múltiplas bases de ônibus espalhadas em frente à estação para se tornar um centro de transporte com nome e operação unificados.
O que podemos ver na imagem interior é que não se trata apenas de um ponto de ônibus, mas de um espaço onde a espera, a orientação e o comércio se sobrepõem. Para lojas próximas e pequenos escritórios, existe a possibilidade de que não só a população diurna, mas também a procura de viagens nas primeiras horas da manhã, à noite e nos fins de semana aumentem.
Se você está reconsiderando as condições de recrutamento para lojas e escritórios ao redor de Sannomiya, em vez de aumentar o aluguel apenas com base na data prevista de conclusão, verifique no local quais saídas os usuários dos ônibus usam e por quais ruas eles andam. No INA, na avaliação de sociedades gestoras ou na consultoria sobre contramedidas de vagas, utilizamos esta confirmação de fluxo para determinar a ordem de melhoria.
Que tipo de funções terá o edifício reconstruído?
Este edifício remodelado tem uma estrutura em que funções altamente públicas são colocadas nos pisos inferiores e escritórios e hotéis altamente rentáveis são empilhados nos pisos superiores. De acordo com o anúncio oficial, as funções comerciais estarão localizadas do primeiro ao terceiro subsolo, o novo terminal de ônibus estará localizado no segundo subsolo e do primeiro ao terceiro andares, os corredores estarão localizados do quarto ao oitavo andares, a biblioteca estará localizada do nono ao décimo andares, as instalações comerciais estarão localizadas nos andares intermediários e as funções de acomodação estarão localizadas do 24º ao 32º andares.
| Funções | Conteúdo principal |
|---|---|
| Funções comerciais | Lojas de rua que herdam a vivacidade da Rua das Hortênsias, espaços comerciais que realçam o apelo da zona |
| Terminal de ônibus | Terminal de transporte público com uma combinação de áreas de embarque e desembarque, área de espera, garagem, compartilhamento de carro, etc. |
| Funções de salão | Funções culturais, como grande salão e espaço multiuso |
| Funções da biblioteca | Serviços de biblioteca, incluindo espaço de leitura integrado ao jardim na cobertura e utilização de TIC |
| Instalações comerciais | Escritórios com grandes pisos, mesmo na área de Sannomiya |
| Funções de acomodação | Hotéis, restaurantes, banquetes, etc. planejados para áreas altas |
O importante sobre essa estrutura empilhada é que ela não realiza apenas uma tarefa. As pessoas que chegam de ônibus na área comercial, os usuários do salão vão comer e beber e os usuários da biblioteca ficam no jardim da cobertura. Esses visitantes polivalentes mudarão a forma como as lojas de rua e locadoras do entorno são vistas.
Qual é a relação entre Kobe Sannomiya TWINGATE e a reconstrução circundante?
Se você olhar apenas para o Kumoidori 5-chome, você subestimará a importância do negócio. Em outubro de 2025, o nome da área que combina Kumoidori 5-chome Fase I e Kumoidori 6-chome Norte Fase II foi decidido ser "Kobe Sannomiya TWINGATE". A ideia é desenvolver as duas instalações de forma faseada e integrada, tornando-as uma porta de entrada que liga Kobe ao resto do país.
Na área circundante, a plataforma de pedestres ao redor da Estação Sannomiya também está sujeita a manutenção. A cidade de Kobe planeja concluir o deck ao redor do novo terminal de ônibus ao mesmo tempo que o novo terminal de ônibus, por volta de 2027. Em outras palavras, os edifícios de redesenvolvimento, os terminais de ônibus e os decks não são histórias separadas.
A imagem do jardim na cobertura mostra que este plano não se trata apenas de gestão de tráfego, mas também visa transformar estadias e vistas em valor urbano. Se um espaço público com vista para o Monte Rokko for usado diariamente, terá um efeito cascata não apenas no edifício, mas também nos locais de encontro, nas refeições e bebidas e nas caminhadas pelos quarteirões circundantes.
O que os proprietários/empresas de gestão imobiliária devem preparar?
Na prática imobiliária, é tarde demais para simplesmente esperar que o preço de mercado suba após a conclusão. Em vez disso, a diferença está em saber se você pode atualizar materiais de recrutamento, fotos, visualizar leads e metas de inquilinos desde o momento em que a construção está em andamento até logo após a inauguração.
Em primeiro lugar, não explique apenas a distância da estação até a propriedade dizendo "quantos minutos leva para caminhar". Iremos refletir nos desenhos de recrutamento e no guia de visualização qual rota é mais fácil de entender: Busta Kobe Sannomiya, plataforma de pedestres, piso comercial ou linhas de tráfego acima do solo/subterrâneas.
Em segundo lugar, a área da loja analisa o motivo da demora e não o volume de tráfego. Os tempos de consumo e os preços unitários são diferentes para usuários de espera de ônibus, saguões, bibliotecas e hotéis. A localização ideal irá variar dependendo da venda de produtos, alimentos e bebidas leves, serviços, clínicas e turismo.
Em terceiro lugar, na gestão de edifícios, crie primeiro a primeira impressão das áreas comuns. Quanto mais próximos novos complexos de grande escala são construídos, mais perceptíveis são as diferenças na iluminação, sinalização, banheiros e entradas entre os edifícios mais antigos. Mesmo que reformas em grande escala sejam difíceis, você pode mudar a impressão ao visitar o imóvel simplesmente melhorando a qualidade da limpeza e a exibição de informações.
Nas consultas recebidas pelo INA, em áreas de reabilitação, há cada vez mais casos em que a questão de "quem deve escolher o edifício" vem antes de "deve a renda ser aumentada?" Se quiser rever a sua empresa de gestão, redesenhar o seu sistema de PM, ou redesenhar a sua estratégia de recrutamento, aproveite a nossa consulta gratuita o mais rapidamente possível.
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Perguntas frequentes
Quando o projeto de redesenvolvimento urbano Tipo 1 para o distrito de 5 chome de Kobe Sannomiya Kumoidori está programado para ser concluído?
Os materiais oficiais afirmam que a construção está programada para ser concluída por volta de 2027, e o anúncio da cidade de Kobe de março de 2025 afirma que a construção está em andamento com conclusão prevista para dezembro de 2027. A data de inauguração e a data de início da operação de cada instalação precisarão ser confirmadas em futuros anúncios oficiais.
O que é Busta Kobe Sannomiya?
Busta Kobe Sannomiya é o nome do terminal de transporte que se refere coletivamente à nova fase I do terminal de ônibus e ao terminal de ônibus existente de Sannomiya. O governo central e a cidade de Kobe desenvolverão a instalação em etapas, com o objetivo de melhorar a conveniência das transferências de ônibus de média e longa distância e o ambiente de espera.
O aluguel dos imóveis vizinhos necessariamente aumentará?
Os aumentos de aluguel não são garantidos. No entanto, à medida que os centros de transporte e as funções comerciais, culturais e de alojamento se sobrepõem, a forma como as propriedades circundantes são vistas mudará. Os efeitos variam muito dependendo do local de entrada, da rota de visualização e das configurações de destino de cada propriedade.
Há alguma medida que os proprietários de imóveis possam tomar agora?
As medidas que podem ser tomadas agora incluem a revisão dos canais de recrutamento, a melhoria das áreas comuns e a redefinição das metas dos inquilinos. Em vez de alterar rapidamente as condições após a conclusão, é mais prático observar o fluxo de tráfego ao redor da propriedade durante a construção e atualizar os materiais de recrutamento a tempo da abertura.
Citações/Referências
- Cidade de Kobe "KOBE VISION_busterminal"
- Kumoi-dori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. "Visão geral do negócio"
- Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. "Imagem de todo o edifício reconstruído"
- Obayashi Corporation e outros "Aviso sobre a aprovação do plano de conversão de direitos para o projeto de redesenvolvimento urbano tipo 1 do distrito de Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome" (3 de junho de 2022)
- Cidade de Kobe "O possível gerente (incluindo o aluguel master do andar de loja compartilhado) para o edifício de redesenvolvimento da área de 5 andares de Kobe Sannomiya Kumoidori foi decidido" (25 de março de 2025)
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo Departamento de Desenvolvimento Regional de Kinki/Cidade de Kobe "Nome do novo terminal de ônibus de média e longa distância decidido!" (24 de dezembro de 2025)
- Cidade de Kobe "Determinação do nome da área para o projeto de redesenvolvimento do distrito de Kumoidori 5-chome/(nome provisório) Projeto de redesenvolvimento do distrito norte de Kumoidori 6-chome" (24 de outubro de 2025)
- Cidade de Kobe "KOBE VISION_SannomiyaDeck"
