تشهد وسط طوكيو مشروعات إعادة تطوير حضري ضخمة تعيد تشكيل وظيفة المدينة ومظهرها، وتُحدث تحوّلات كبيرة في قيمة العقارات. كيف تتقدّم إعادة التطوير في مناطق مثل توارانومون-أزابوداي وشيبويا وشيناغاوا، وما المكاسب والمخاطر التي تحملها للمستثمرين؟ نتناول هنا جوهر إعادة التطوير من زاوية رفع قيمة العقارات. تجدر الإشارة إلى أن نموذج "مشروع إعادة التطوير الحضري" الياباني (المعروف بآلية تحويل الحقوق والتنفيذ عبر اتحادات الملاك) يختلف جوهريًا عن نموذج "المدينة المخططة الكبرى" السائد في دول الخليج، حيث تقوم جهة تطوير واحدة أو صندوق سيادي بتصميم المدينة وتنفيذها من الصفر على أرض تملكها مسبقًا، بينما يقوم النموذج الياباني على إعادة تنظيم حقوق ملكية متناثرة بين مئات الملاك القائمين داخل نسيج حضري كثيف موجود بالفعل. سنعود إلى هذا التباين المؤسسي في أكثر من موضع من هذا المقال.
إلى أي مدى وصلت إعادة تطوير منطقتَي توارانومون وأزابوداي؟
تشهد منطقتا توارانومون وأزابوداي تحوّلًا لتصبحا أبرز مركز أعمال دولي في وسط طوكيو، وذلك عبر مشروع إعادة تطوير ضخم بقيادة شركة موري بيلدينغ استمر زهاء خمسة وثلاثين عامًا. افتُتح جزء من المشروع في نوفمبر 2023 تحت اسم "أزابوداي هيلز".
تبلغ مساحة أرض المخطط نحو 8.1 هكتار، بتكلفة إجمالية تقارب 580 مليار ين، ما يجعله من أضخم مشاريع التطوير. البرج الرئيسي "موري JP تاور" يتألف من 64 طابقًا فوق سطح الأرض بارتفاع نحو 330 مترًا، وقد أصبح عند افتتاحه في نوفمبر 2023 أعلى برج في اليابان. يضم المشروع نحو 210 آلاف متر مربع من المساحات المكتبية القابلة للتأجير، وطاقة استيعابية تقدَّر بعشرين ألف موظف، إلى جانب وحدات سكنية وفندق فاخر (جانو طوكيو) ومدرسة دولية ومركز طب وقائي تابع لجامعة كيو.
وقد انعكس أثر إعادة التطوير بوضوح على أسعار الأراضي المحيطة، إذ ارتفعت أسعار الأراضي التجارية قرب محطة توارانومون هيلز بنحو الضعف (أكثر من 110%) بين عامي 2012 و2021. كما أظهر تقرير وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل ارتفاعًا سنويًا بلغ 17.1% في منطقة توارانومون خلال العام الأخير. هذا النمط من إعادة التطوير القائم على مبادرة القطاع الخاص وتوافق آلاف الملاك الصغار يختلف عن الطريقة الخليجية التي تعتمد على تخصيص أراضٍ حكومية شاسعة لجهة تطوير واحدة منذ البداية.
كيف تغيّر سوق العقارات مع إعادة تطوير محيط محطة شيبويا؟
تشهد محطة شيبويا إعادة تطوير كبرى يُوصف بأنها "الأضخم منذ مئة عام"، وترسّخ مكانتها كمركز لصناعات التقنية والإبداع. في نوفمبر 2023، اكتمل مشروع "شيبويا ساكورا ستيج" الذي يُعد القطعة الأخيرة في منظومة إعادة التطوير.
بلغ سعر الأرض المعياري عند نقطة هاتشيكو أمام محطة شيبويا 29.44 مليون ين للمتر المربع الواحد، ليحتل المرتبة الثانية على مستوى اليابان في عام 2023. وارتفع سعر الأرض المعياري في وسط شيبويا بأكثر من 50% خلال خمس سنوات. كما سجّلت شيبويا في إعلان أسعار الأراضي لعام 2023 أحد أعلى معدلات ارتفاع أسعار الأراضي التجارية بين المقاطعات الثلاث والعشرين.
انتقلت شركات محلية ودولية، على رأسها غوغل، إلى مكاتب جديدة في المنطقة، ما أضفى على شيبويا بُعدًا جديدًا كقطب أعمال يستقطب شركات طليعية إلى جانب هويتها التقليدية كمركز لثقافة الشباب. وأدى تطوير المرافق التجارية الكبرى المتصلة مباشرة بالمحطة والساحات العامة إلى تحسّن كبير في حركة المشاة والسلامة من الكوارث. يُشبه هذا التكامل بين محطة النقل والمرافق التجارية النمط المعتمد في محطات المترو الحديثة بمدن خليجية كدبي، وإن كان الفارق أن التطوير في شيبويا تراكمي عبر عقود وليس جزءًا من مخطط عمراني واحد رسم من البداية.
لماذا تُلقَّب منطقتا شيناغاوا وتاماتشي بـ"مارونوتشي الثانية"؟
تشهد منطقة شيناغاوا إعادة تطوير ضخمة لتتحوّل إلى بوابة طوكيو الدولية، باعتبارها المحطة المزمع أن تكون نقطة انطلاق قطار لينيا فائق السرعة. وقد أسهم افتتاح محطة تاكاناوا غيتواي وتطوير مدينة تاكاناوا غيتواي في خلق تجمّع مكتبي جديد.
افتُتحت في عام 2020 محطة "تاكاناوا غيتواي" على خط ياماناتيه الدائري، وهي أول محطة جديدة على هذا الخط منذ نحو خمسين عامًا، وقد جرى تطوير مدينة تاكاناوا غيتواي التي تضم منشآت ثقافية من تصميم المعماري كينغو كوما وساحات عامة واسعة. وفي 27 مارس 2025 جرى افتتاح الحي مع الافتتاح المبكر لـ"THE LINKPILLAR 1" المتصل مباشرة بالمحطة، ثم جاء الافتتاح الكبير الذي شمل بقية الكتل في 28 مارس 2026.
على الصعيد المروري، يُخطَّط لأن يختصر قطار لينيا فائق السرعة المسافة بين شيناغاوا وناغويا إلى أربعين دقيقة كحد أدنى، غير أن شركة JR توكاي تخلّت في مارس 2024 عن هدف التشغيل في 2027، ولم يعد بالإمكان تحديد موعد جديد لأنها لا تستطيع مباشرة أعمال حفر النفق في قطاع شيزوكا. ولذلك ينبغي التفكير في صورة المستقبل التي تجمع المدن الكبرى الثلاث في نطاق اقتصادي واحد يُعرف بـ"المنطقة الحضرية الفائقة" دون احتساب موعد للتشغيل. وقد سجّل سعر الأرض المعياري في مقاطعة ميناتو ككل ارتفاعًا بلغ 9.0% مقارنة بالعام السابق في تقييم عام 2024، بينما سجّلت منطقة كونان شرق محطة شيناغاوا ارتفاعًا في أسعار الأراضي السكنية بلغ 18.6% في عام 2025، وهو من أعلى المعدلات بين المقاطعات الثلاث والعشرين.
ماذا يحدث في إعادة تطوير محيط محطة طوكيو؟
تتقدّم حول محطة طوكيو عدة مشاريع لأبراج شاهقة، أبرزها "تورتش تاور" الذي سيصبح أعلى مبنى في اليابان بارتفاع نحو 385 مترًا. ومن المتوقع أن يصبح هذا البرج معلمًا جديدًا لطوكيو يجذب رؤوس الأموال الاستثمارية من الداخل والخارج.
ضمن مخطط "طوكيو تورتش" الذي تقوده شركة ميتسوبيشي إستيت، من المقرر أن يكتمل برج تورتش تاور عام 2028 بواقع 63 طابقًا فوق سطح الأرض ومساحة إجمالية تقارب 540 ألف متر مربع، ويضم فندقًا فاخرًا (دورتشستر كوليكشن) وقاعة عروض بسعة ألفي مقعد ومنصة مراقبة تُعد من الأعلى في طوكيو، إضافة إلى ساحة عامة كبرى تحمل اسم "طوكيو تورتش بارك" بمساحة نحو 7,000 متر مربع.
في جهة مخرج ياياسو، يتواصل تطوير "طوكيو ميدتاون ياياسو" (45 طابقًا، افتُتح عام 2022) ضمن حي جديد يجمع المكاتب والمرافق التجارية ومحطة الحافلات في منظومة واحدة. وتحافظ منطقتا مارونوتشي وأوتيماتشي على أعلى مستويات الإيجار وأدنى معدلات الشواغر على مستوى اليابان.
ما تأثير إعادة التطوير على الاستثمار العقاري؟
تدفع مشروعات إعادة التطوير الكبرى أسعار الأراضي والإيجارات في المناطق المحيطة إلى الارتفاع، ما يمنح المستثمرين مكاسب في قيمة الأصول. وقد ارتفعت أسعار الأراضي في توارانومون وشيبويا وشيناغاوا بنسب تتراوح بين عشرات بالمئة والضعف مقارنة بما قبل إعادة التطوير، ما يؤكد المعادلة القائلة إن إعادة التطوير تعني ارتفاع قيمة العقارات.
لا يزال الطلب على المكاتب عالية الجودة في وسط طوكيو قويًا، والمباني ذات المواصفات الأحدث هي الأقدر على جذب المستأجرين. وعلى عكس الاتجاه في أوروبا وأمريكا بعد الجائحة، عادت الشركات اليابانية بشكل ملحوظ إلى العمل المكتبي، ما يجعل أثر زيادة العرض على مستويات الإيجار محدودًا في رأي كثير من المحللين.
في سوق السكن أيضًا، حظي البرج السكني الفاخر "أمان ريزيدنسز طوكيو" (91 وحدة) داخل أزابوداي هيلز باهتمام كبير من أثرياء اليابان والعالم، ما يجعل عقارات إعادة التطوير أصولًا استثنائية تستقطب أموال الاستثمار. وقد تزايد في السنوات الأخيرة استحواذ رؤوس أموال أجنبية على أصول متميزة في وسط طوكيو. هذا الطلب الأجنبي القوي على الأصول الفاخرة يذكّر بالإقبال الذي تشهده مشاريع الواجهة البحرية الكبرى في دبي، إلا أن الفارق أن الأصل في طوكيو نادر لأن الأرض محدودة أصلاً ومُعاد تخصيصها لا مُنشأة على أرض مستصلحة حديثًا.
أي تغييرات يحدثها إعادة التطوير في المجتمع المحلي؟
لا تقتصر إعادة التطوير الكبرى على تجديد البنية المادية، بل تُحدث تغييرات متعددة الأبعاد في المجتمع المحلي، منها تحسّن سهولة التنقل وثراء البيئة التجارية وتعزيز السلامة من الكوارث.
أدى افتتاح محطات جديدة وإنشاء ممرات مشاة مرتفعة إلى تحسّن كبير في حركة التنقل داخل الأحياء. وأنشأت أزابوداي هيلز أول مركز تجمّع لشركات رأس المال المغامر في اليابان تحت اسم "Tokyo Venture Capital Hub"، بمشاركة نحو 70 شركة استثمار مغامر لدعم الشركات الناشئة.
على الصعيد البيئي، تسعى المشاريع للحصول على شهادات بيئية معتمدة وتطبّق إجراءات لخفض انبعاثات ثاني أكسيد الكربون واستغلال مياه الأمطار. وتعتمد أزابوداي هيلز على كهرباء متجددة بنسبة 100% لكامل الحي (RE100)، ضمن رؤيتها لتحقيق مدينة منخفضة الانبعاثات الكربونية. تذكّر هذه الطموحات البيئية بالأهداف المعلنة في مشاريع المدن المستدامة الخليجية، وإن كانت أزابوداي هيلز تطبّقها على حي قائم بالفعل بدلًا من مدينة تُبنى من الصفر.
ما الاستراتيجيات التي يعتمدها المستثمرون المحليون والأجانب؟
تدفع إعادة تطوير وسط طوكيو عودة تدفقات الاستثمار العابر للحدود، وتتحوّل استراتيجيات المستثمرين من نمط "العائد المستقر" إلى نمط "رفع القيمة".
منذ النصف الثاني من عام 2024، ما هي المناطق المركزية الست؟ الفرق بينها وبين تجمعات الثلاث والخمس والسبع مناطق وكيفية اختيار منطقة الاستثمار بدأت بالحدوث. وتقوم مؤسسات إدارة أصول كبرى مثل مورغان ستانلي وبروكفيلد بتأسيس صناديق متخصصة في السوق الياباني، وتجمع تمويلات تُقدَّر بمئة مليار ين.
تتزايد في استراتيجيات الاستثمار النزعة نحو نمط "رفع القيمة" الذي يسعى إلى زيادة العائد عبر التجديد ورفع الإيجارات. كما يتزايد التمويل عبر السندات الخضراء بدافع الاستثمار المسؤول بيئيًا، ومن الأمثلة على ذلك إصدار شركة موري بيلدينغ سندات خضراء لتمويل مشروعي توارانومون وأزابوداي. هذا التحوّل نحو الاستثمار الأخضر يوازي توجّه صناديق الثروة السيادية الخليجية نحو تمويل مشاريعها العمرانية بأدوات استدامة مماثلة.
بالنسبة للأفراد من أصحاب الثروات الكبرى أيضًا، تحتفظ العقارات المتميزة في وسط طوكيو بجاذبية متوسطة وطويلة الأجل من زاويتي الحفاظ على الثروة والمكانة الاجتماعية معًا، وقد تزايد شراء الأثرياء الأجانب مستفيدين من ضعف الين.
كيف تؤثر إعادة تطوير طوكيو على البنية الحضرية والنطاق الاقتصادي؟
تدفع مجموعة مشاريع إعادة التطوير طوكيو نحو التحوّل إلى مدينة متعددة الأقطاب، وإذا تحقق قطار لينيا المركزي الذي بات موعد تشغيله غير محدد، فقد تسهم إلى جانبه في تشكيل نطاق حضري ضخم يضم مئة مليون نسمة، وهو أثر طويل المدى.
تشكّل كل من شيبويا (التقنية والإبداع) وتوارانومون (الأعمال الدولية) وشيناغاوا (التقنية المتقدمة ونقاط التبادل) أقطابًا صناعية متمايزة، ما يُنمّي منظومة اقتصادية متنوعة على مستوى طوكيو ككل. ويسهم هذا التوزّع أيضًا في تخفيف مخاطر الكوارث وتوزيع ازدحام التنقل. وعلى النقيض من هذا النموذج التطوري متعدد الأقطاب القائم على تحويل حقوق ملكية قديمة قطعة تلو الأخرى، تتبنى دول الخليج غالبًا نموذج "المدينة المخططة من نقطة الصفر" ضمن هيئة تطوير واحدة، وهو ما يتيح سرعة أكبر في التنفيذ لكنه يفتقر إلى الطبقات التاريخية المتراكمة التي تتسم بها أحياء طوكيو.
وفي ضوء البيئة التنظيمية القانونية اليابانية، تتحوّل قيمة العقار لتشمل، إلى جانب العائد الاقتصادي البحت، القيمة البيئية والقيمة الاجتماعية أيضًا. تستثمر إعادة تطوير طوكيو في مستقبل المدينة على الصعيدين المادي وغير المادي معًا، وتواصل رفع القيمة المضافة للمدينة بأكملها.
الأسئلة الشائعة
س: إلى أي مدى ارتفعت أسعار الأراضي في مناطق إعادة التطوير بطوكيو؟
ارتفع سعر الأرض التجارية قرب محطة توارانومون هيلز بنحو الضعف بين عامي 2012 و2021. كما ارتفع سعر الأرض المعياري في وسط شيبويا بأكثر من 50% خلال خمس سنوات، وسجّلت منطقة كونان شرق محطة شيناغاوا ارتفاعًا في أسعار الأراضي السكنية بلغ 18.6% في عام 2025، وهو من أعلى المعدلات بين المقاطعات الثلاث والعشرين.
س: ما المخاطر الواجب الانتباه لها عند الاستثمار في مناطق إعادة التطوير؟
تشهد الفترة من 2023 إلى 2025 موجة متتالية من اكتمال المباني المكتبية، ما قد يرفع معدلات الشواغر مؤقتًا. غير أن الطلب على المباني ذات المواصفات الحديثة لا يزال قويًا، ويُتوقَّع أن يكون أثر زيادة العرض على مستويات الإيجار محدودًا على المدى المتوسط والطويل.
س: على أي المناطق يركّز المستثمرون الأجانب؟
تحظى مناطق توارانومون وأزابوداي وشيناغاوا ومحيط محطة طوكيو باهتمام خاص. وبدافع ضعف الين والإحساس بجاذبية الأسعار، تسارع تدفق الأموال الاستثمارية عبر تأسيس مؤسسات إدارة الأصول الأمريكية الكبرى وصناديق سيادية آسيوية صناديق متخصصة في السوق الياباني.
س: كيف يؤثر قطار لينيا فائق السرعة على سوق العقارات؟
إذا بدأ تشغيل قطار لينيا فائق السرعة المنطلق من محطة شيناغاوا، فستُختصر المسافة بين شيناغاوا وناغويا إلى أربعين دقيقة كحد أدنى. غير أن شركة JR توكاي تخلّت في مارس 2024 عن هدف التشغيل في 2027، وموعد التشغيل الجديد غير محدد. ويمكن على المدى البعيد توقّع ارتفاع قيمة العقارات في منطقة شيناغاوا بفعل تشكّل نطاق اقتصادي واحد يضم طوكيو وناغويا وأوساكا، لكن من الحكمة تجنّب بناء قرار استثماري على افتراض موعد للتشغيل.
