Le marché de l'ancien collectif (appartements en copropriété) dans la région métropolitaine de Tokyo (préfectures de Tokyo, Saitama, Chiba et Kanagawa) traverse un tournant majeur pour le mois de mars 2025. Selon les dernières données publiées par le Real Estate Information Network System (REINS), l'organisme japonais qui centralise les informations de transactions immobilières, le nombre de transactions conclues dépasse très largement celui de l'année précédente, signe d'un marché particulièrement dynamique. Les tendances de prix, en revanche, divergent selon les zones, avec un net contraste entre le centre-ville et la périphérie. Cet article présente, de façon accessible, l'évolution régionale du nombre de transactions, le prix moyen au mètre carré et les stocks disponibles ainsi que leurs facteurs sous-jacents, une analyse centrée sur les trois arrondissements centraux particulièrement en vue, et enfin une comparaison des caractéristiques propres à chaque secteur.
Comment le nombre de transactions conclues a-t-il évolué par région en mars 2025 ?
En résumé : l'ensemble de la région métropolitaine a enregistré une forte hausse, avec 4 991 transactions conclues (+31,0 % sur un an), et toutes les zones ont dépassé leur niveau de l'année précédente.
Ce résultat bénéficie également d'un facteur saisonnier favorable : mars correspond, au Japon, à la période de forte demande précédant le début de la nouvelle année budgétaire et scolaire au 1er avril, d'où une progression mensuelle marquée entre février et mars. En comparant l'évolution du nombre de transactions par région sur un an, on observe une forte augmentation dans l'ensemble des zones de la région métropolitaine.
- Préfecture de Tokyo (ensemble du territoire) : environ 2 661 transactions, en hausse d'environ +29 % sur un an. Les 23 arrondissements de Tokyo affichent à eux seuls 2 217 transactions (+28,4 %), en hausse sur l'année pour le troisième mois consécutif, tandis que la région de Tama enregistre elle aussi une forte progression avec 444 transactions (+30,6 %), en hausse pour le cinquième mois consécutif.
- Préfecture de Saitama : 573 transactions (+30,2 %), une forte hausse pour le sixième mois consécutif.
- Préfecture de Chiba : 560 transactions (+28,2 %), en hausse sur l'année pour le dix-septième mois consécutif.
- Préfecture de Kanagawa : environ 1 197 transactions au total (une hausse d'environ +37 %). Les zones situées en dehors de Yokohama et Kawasaki (le littoral de Shonan, le centre de la préfecture, etc.) se distinguent particulièrement, avec un bond spectaculaire de 354 transactions (+51,3 %).
Le marché de l'ancien dans la région métropolitaine, qui avait marqué un temps d'arrêt à l'automne dernier, a repris de la vigueur à partir de novembre 2024 et voit ses transactions bondir encore davantage depuis le début de cette année. On peut y lire un regain de la demande d'achat qui ne se limite pas au retour vers le centre-ville, mais s'étend largement, banlieue comprise.
Comment évoluent le prix au mètre carré et le nombre de biens en stock, et quels en sont les facteurs sous-jacents ?
En résumé : le prix moyen au mètre carré poursuit une tendance haussière historique, en hausse sur un an pour le cinquante-neuvième mois consécutif, tandis que le nombre de biens en stock diminue pour le onzième mois consécutif, signe d'une tension persistante entre l'offre et la demande.
Les dernières tendances des prix et des stocks
Le prix moyen d'une transaction pour un appartement ancien dans la région métropolitaine (par logement) s'établissait en mars 2025 à environ 49,45 millions de yens, en hausse de +2,6 % sur un an, pour le cinquième mois consécutif. Le prix moyen au mètre carré s'élevait quant à lui à 790 100 yens/m², en hausse de +4,1 % sur un an — une tendance haussière historique qui se poursuit sans interruption depuis mai 2020, soit cinquante-neuf mois consécutifs de progression sur un an.
À l'inverse, le nombre de nouvelles inscriptions à la vente s'est établi à 16 844, en baisse de 0,01 % sur un an (treizième mois consécutif de recul), et le stock disponible à 43 941 biens, en baisse de 5,2 % sur un an (onzième mois consécutif de recul) : l'offre de biens à vendre continue ainsi de se resserrer.
Le prix moyen au mètre carré des nouvelles inscriptions a bondi de +22,2 % sur un an, pour atteindre 902 100 yens/m², tandis que celui des biens en stock progressait de +17,7 %, à 847 500 yens/m². Les prix affichés par les vendeurs au moment de la mise en vente s'envolent ainsi rapidement, et cette envolée se répercute également sur le prix des biens qui restent en stock.
Contexte : environnement des taux d'intérêt et offre de logements neufs
Cette hausse des prix conjuguée à la baisse des stocks s'explique par plusieurs facteurs combinés : la demande de dernière minute avant la hausse des taux d'intérêt, le recul de l'offre de logements neufs (le nombre de mises en vente de logements neufs dans la région métropolitaine s'est élevé à 23 003 unités en 2024, un plus bas historique depuis le début du suivi statistique), et la faiblesse du yen, qui dope la demande d'investissement des acheteurs étrangers fortunés pour les biens du centre-ville (voir à ce sujet notre article « Que sont les 6 arrondissements centraux ? Différences avec les zones à 3, 5 et 7 arrondissements, et comment choisir sa zone d'investissement »). C'est essentiellement ce déséquilibre structurel entre l'offre et la demande qui soutient aujourd'hui le marché.
Pourquoi le marché de l'ancien dans les trois arrondissements centraux progresse-t-il seul, bien plus vite que le reste du marché ?
En résumé : la zone centrale formée par les arrondissements de Chiyoda, Chūō et Minato affiche, sous l'effet conjugué de la demande d'une clientèle fortunée japonaise et étrangère et d'une pénurie extrême de l'offre, une hausse des prix qui évolue dans une tout autre dimension que le reste du marché.
Le prix moyen au mètre carré dans les 23 arrondissements de Tokyo atteint 1 217 800 yens/m² (+11,2 % sur un an), une hausse à deux chiffres qui se maintient positive sur un an pour le cinquante-neuvième mois consécutif. À l'inverse, certaines des autres zones (Saitama, Chiba, Kanagawa) basculent en territoire négatif, si bien que seul le centre-ville progresse en solitaire.
Dans le centre-ville, les transactions portant sur des biens dépassant les 100 millions de yens sont devenues monnaie courante. Au-delà de la demande d'usage résidentiel, l'achat immobilier en tant que composante d'un portefeuille patrimonial se renforce nettement, et de nombreux vendeurs affichent des prix résolument optimistes, portés par l'anticipation d'une poursuite de la hausse. Le marché de l'ensemble de la région métropolitaine peut ainsi sembler en surchauffe généralisée, mais il faut garder à l'esprit que cette impression tient surtout à l'influence disproportionnée d'une zone centrale finalement très restreinte.
Quelles différences entre les zones nord, sud, Tama, Sōbu, Kawasaki et Shonan ?
En résumé : les caractéristiques de marché diffèrent fortement d'une zone à l'autre. Plus on se rapproche du centre, plus les prix sont élevés, tandis que dans les zones périphériques, une correction des prix est à l'œuvre en parallèle d'une activité transactionnelle qui reste soutenue — une polarisation de plus en plus marquée.
- Zone nord (préfecture de Saitama) : le prix moyen au mètre carré s'établit à 420 900 yens/m² (-4,8 % sur un an), amorçant une légère correction, mais le nombre de transactions bondit de +30,2 %. Le tassement des prix semble, à l'inverse, avoir dopé les échanges.
- Zone est (préfecture de Chiba, le long de la ligne Sōbu) : le prix moyen au mètre carré recule à 372 600 yens/m² (-7,5 % sur un an), mais le nombre de transactions progresse de +28,2 %, en hausse sur un an pour le dix-septième mois consécutif.
- Zone ouest (région de Tama) : le prix moyen au mètre carré atteint 580 700 yens/m² (+5,2 % sur un an), la seule zone en dehors des 23 arrondissements à afficher une progression positive sur un an, portée par une demande d'usage résidentiel solide.
- Zone sud (Yokohama, centre de la préfecture) : le prix moyen au mètre carré dans les zones de Yokohama et Kawasaki s'établit à 616 400 yens/m² (-4,3 % sur un an). Le nombre de transactions bondit de +33,2 %, mais les prix traversent une phase de correction.
- Zone de Shonan : la surchauffe qui avait touché cette zone périurbaine et balnéaire, devenue particulièrement prisée pendant la pandémie, se dissipe, et une correction des prix est également en cours.
En résumé, on observe trois tendances : le centre-ville affiche la plus forte activité, tant en prix qu'en volume de transactions ; les zones périphériques proches voient leurs transactions augmenter tout en s'orientant vers des prix plus raisonnables ; les zones plus éloignées connaissent un reflux de la surchauffe accompagné d'une correction des prix. Quelle que soit la zone, une bonne compréhension du cadre réglementaire de la gestion locative reste indispensable à toute exploitation immobilière.
Quelles perspectives pour le marché de l'ancien dans la région métropolitaine ?
En résumé : la configuration actuelle — fermeté du centre-ville et correction en périphérie — devrait perdurer à court terme, mais un effondrement brutal des prix semble peu probable.
À court terme, l'activité soutenue des transactions et la contraction des stocks devraient se poursuivre. La politique monétaire de la Banque du Japon demeure accommodante, et les prêts à taux variable se maintiennent à des niveaux extrêmement bas, ce qui rend peu probable un refroidissement brutal de la volonté d'achat.
- Pour les vendeurs : le prix moyen se situe à un niveau historiquement élevé et la demande des acheteurs reste forte ; à condition de ne pas se tromper sur le prix affiché, ce contexte de marché permet d'espérer une vente à un prix avantageux. Il est recommandé de confier l'estimation du bien à un professionnel, afin qu'elle reflète fidèlement les conditions réelles du marché.
- Pour les acheteurs : selon les zones et les biens, une marge de négociation commence à apparaître. Compte tenu des anticipations de hausse des taux d'intérêt, il est important de bâtir un plan de financement qui intègre également une éventuelle remontée future des taux. Envisagez aussi une exploitation locative appuyée sur un système de gestion locative sans contrainte.
Questions fréquentes (FAQ)
Combien de transactions ont été conclues sur le marché de l'ancien dans la région métropolitaine en mars 2025 ?
L'ensemble de la région métropolitaine a totalisé 4 991 transactions, soit une forte hausse de +31,0 % sur un an. Toutes les zones affichent un taux de progression compris entre 20 % et plus de 50 %.
Les prix des appartements anciens vont-ils baisser à l'avenir ?
Tant que le recul de l'offre de logements neufs et la pénurie de stock se poursuivront, une chute brutale des prix semble peu probable. Cela dit, une correction des prix a déjà commencé dans les zones périphériques, où une marge de négociation apparaît selon les secteurs.
Vaut-il mieux acheter en centre-ville ou en périphérie ?
Pour privilégier la stabilité de la valeur patrimoniale, mieux vaut se tourner vers un bien du centre-ville, proche d'une gare ; pour viser un rendement locatif ou un potentiel de plus-value, les zones périphériques et de banlieue méritent également d'être considérées. Le choix dépend avant tout de votre budget, de votre mode de vie et de vos objectifs d'investissement.
