El mercado de apartamentos de segunda mano en la región metropolitana de Tokio (Tokio, Saitama, Chiba y Kanagawa) está experimentando un gran punto de inflexión en marzo de 2025. Según los últimos datos publicados por el Sistema de Información de Transacciones Inmobiliarias de Japón Oriental (REINS), el número de contratos firmados supera ampliamente al del mismo mes del año anterior, evidenciando un mercado muy activo. Por otro lado, las tendencias de precios varían según la zona, con diferencias notables entre el centro urbano y las áreas suburbanas. En este artículo, presentamos de forma clara la evolución regional del número de contratos, los cambios en el precio unitario de cierre y el inventario junto con sus factores de fondo, el análisis de las zonas de interés centradas en los 3 distritos del centro, y una comparación de las características por distrito.
¿Cómo evolucionó el número de contratos en marzo de 2025 por región?
En conclusión, se registró un gran aumento en toda la región metropolitana con 4.991 contratos (un +31,0% interanual), superando el año anterior en todas las zonas.
El factor estacional de la temporada de demanda previa al nuevo año fiscal actuó como viento de cola, y el crecimiento mensual de febrero a marzo también fue notable. Al observar la variación interanual del número de contratos por región, se aprecia un gran aumento en todas las zonas de la región metropolitana.
- Tokio (total de toda la prefectura) registró aproximadamente 2.661 contratos, un aumento de alrededor del +29% respecto al año anterior. En particular, los 23 distritos de Tokio alcanzaron 2.217 contratos (+28,4%), superando el año anterior por tercer mes consecutivo, y la región de Tama también registró un gran aumento con 444 contratos (+30,6%), incrementándose por quinto mes consecutivo.
- Saitama registró 573 contratos (+30,2%), con un gran aumento por sexto mes consecutivo.
- Chiba registró 560 contratos (+28,2%), superando el año anterior por 17 meses consecutivos.
- Kanagawa en su conjunto registró aproximadamente 1.197 contratos (un aumento de aproximadamente +37%). En particular, las zonas distintas de Yokohama y Kawasaki (área de Shonan, zona central de la prefectura, etc.) mostraron un crecimiento espectacular con 354 contratos (+51,3%).
El mercado de apartamentos de segunda mano de la región metropolitana, que se desaceleró temporalmente en otoño del año pasado, se mantuvo desde noviembre de 2024 y el número de transacciones ha aumentado drásticamente desde el inicio de este año. Se puede apreciar que la demanda de compra está creciendo en un amplio rango que incluye no solo el regreso al centro urbano sino también las áreas suburbanas.
¿Cómo están cambiando el precio unitario de cierre y el número de inventario? ¿Cuáles son los factores de fondo?
En conclusión, el precio unitario de cierre por metro cuadrado continúa su tendencia histórica de aumento con un resultado positivo interanual por 59 meses consecutivos, mientras que el número de inventario ha disminuido durante 11 meses consecutivos, lo que tensiona la oferta y la demanda.
Últimas tendencias de precios e inventario
El precio promedio de cierre (por unidad) de apartamentos de segunda mano en la región metropolitana es de aproximadamente 49,45 millones de yenes a marzo de 2025, con un aumento interanual del +2,6% (quinto mes consecutivo de aumento). El precio unitario promedio de cierre por metro cuadrado también aumentó un +4,1% interanual a 790.100 yenes/m², continuando la tendencia de aumento récord que ha superado el mismo mes del año anterior durante 59 meses consecutivos desde mayo de 2020.
Por otro lado, el número de nuevos registros fue de 16.844 casos, con una variación interanual de -0,01% (13 meses consecutivos por debajo del año anterior), y el número de inventario fue de 43.941 casos, con una disminución interanual de -5,2% (11 meses consecutivos en negativo), lo que refleja una tendencia continua de contracción en la oferta de propiedades en venta.
El precio unitario por metro cuadrado de nuevos registros registró un aumento repentino del +22,2% interanual con un promedio de 902.100 yenes/m². El precio unitario por metro cuadrado del inventario también aumentó un +17,7% interanual a 847.500 yenes/m². Los precios de las propiedades que salen a la venta están aumentando rápidamente, y esto también se refleja en los precios de las propiedades que permanecen en el inventario.
Contexto: entorno de tipos de interés y tendencias de oferta de nuevas construcciones
Detrás del aumento de precios y la disminución del inventario actúan de forma combinada la demanda de última hora antes de la subida de tipos de interés, la disminución de la oferta de nuevos apartamentos (el número de nuevas unidades vendidas en la región metropolitana en 2024 fue de 23.003, el mínimo desde el inicio de la encuesta) y la expansión de la participación de inversores extranjeros debido a la debilidad del yen. Se puede decir que la tensión estructural entre oferta y demanda sustenta en gran medida el mercado actual.
¿Por qué el mercado de apartamentos de segunda mano en los 3 distritos del centro muestra una subida de precios independiente?
En conclusión, las zonas céntricas centradas en Chiyoda, Chuo y Minato muestran un aumento de precios de una dimensión diferente al resto de las zonas, debido a la demanda de personas adineradas nacionales e internacionales y a la extrema escasez de oferta.
El precio unitario de cierre por metro cuadrado en los 23 distritos de Tokio es de 1.217.800 yenes/m² (+11,2% interanual), manteniéndose en positivo interanual por 59 meses consecutivos con una tasa de aumento de dos dígitos. Por otro lado, dado que otras zonas (Saitama, Chiba, Kanagawa) también están registrando caídas, solo el centro urbano muestra una subida independiente.
En el centro urbano, las transacciones de propiedades de alto valor que superan los 100 millones de yenes se han normalizado, y además de la demanda residencial, el movimiento de comprar bienes inmuebles como parte de una cartera de activos es fuerte, siendo notable la tendencia a ofrecer a precios agresivos con expectativas de revalorización. Aunque a primera vista parece que toda la región metropolitana está sobrecalentada, es necesario tener en cuenta que el impacto se concentra en el área limitada del centro urbano.
¿Cuáles son las diferencias en las características de las zonas norte, sur, Tama, Sobu, Kawasaki y Shonan?
En conclusión, las características del mercado de cada zona difieren considerablemente, con una polarización en la que las zonas más cercanas al centro tienen precios más altos, mientras que en las zonas suburbanas el ajuste de precios avanza pero las transacciones son activas.
- Zona norte (Saitama): el precio unitario promedio de cierre es de 420.900 yenes/m² (−4,8% interanual), con cierto ajuste, pero el número de contratos aumentó un +30,2%. El ajuste de precios parece haber impulsado las transacciones.
- Zona este (Chiba, a lo largo de la línea Sobu): el precio unitario promedio de cierre es de 372.600 yenes/m² (−7,5% interanual), registrando una caída, pero el número de contratos aumentó un +28,2%, superando el año anterior por 17 meses consecutivos.
- Zona oeste (región de Tama): el precio unitario promedio de cierre es de 580.700 yenes/m² (+5,2% interanual), el único positivo interanual fuera de los 23 distritos. Está respaldado por una demanda sólida de residencia propia.
- Zona sur (ciudad de Yokohama, zona central de la prefectura): el precio unitario promedio de cierre en la zona de Yokohama y Kawasaki es de 616.400 yenes/m² (−4,3% interanual). El número de transacciones está en buena forma con un aumento del +33,2%, pero los precios se encuentran en una fase de ajuste.
- Zona de Shonan: el sobrecalentamiento de las zonas suburbanas y de resort que se hicieron populares durante la pandemia de COVID-19 se está calmando, y el ajuste de precios también avanza.
En resumen, las tendencias son: "el centro urbano está más activo tanto en precios como en transacciones", "las zonas cercanas al centro registran un aumento de transacciones pero se fortalece la orientación hacia precios adecuados" y "el sobrecalentamiento de las zonas suburbanas se calma y el ajuste de precios avanza". Comprender la normativa legal en la gestión de alquileres también es indispensable para la gestión inmobiliaria en cada zona.
¿Qué pasará con el mercado de apartamentos de segunda mano en la región metropolitana en el futuro?
En conclusión, se prevé que continúe por el momento la estructura de fortaleza en el centro urbano y ajuste en las zonas suburbanas, pero es difícil imaginar una caída brusca de precios en este momento.
A corto plazo, se espera que la situación de transacciones activas y disminución del inventario continúe por el momento. La política monetaria del Banco de Japón sigue siendo acomodaticia y los préstamos de tasa variable se mantienen en niveles extremadamente bajos, por lo que es poco probable que el apetito comprador se enfríe repentinamente.
- Para quienes están considerando vender: el precio unitario de cierre se encuentra en zona de máximos históricos y la demanda de compradores también es fuerte, por lo que, siempre que se establezca correctamente el precio, se puede esperar una venta a buen precio en el mercado actual. Se recomienda solicitar a un experto una tasación ajustada a los valores de mercado reales.
- Para quienes están considerando comprar: dependiendo de la zona y la propiedad, hay cierto margen de negociación. Teniendo en cuenta las perspectivas alcistas de los tipos de interés, es importante contar con un plan financiero que también incorpore futuras subidas de tipos. Consideremos también la gestión utilizando un sistema de gestión de alquileres sin estrés.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuántos contratos de apartamentos de segunda mano se firmaron en la región metropolitana en marzo de 2025?
En toda la región metropolitana se registraron 4.991 contratos, un gran aumento del +31,0% respecto al mismo mes del año anterior. Todas las zonas muestran tasas de aumento de entre el 20% y más del 50%.
¿Bajarán los precios de los apartamentos de segunda mano en el futuro?
Mientras continúen la disminución de la oferta de nuevos apartamentos y la escasez de inventario, es difícil imaginar una caída brusca de precios. Sin embargo, en las zonas suburbanas ya ha comenzado el ajuste de precios y, dependiendo de la zona, hay margen de negociación.
¿Es mejor comprar en el centro urbano o en las afueras?
Si se prioriza la estabilidad del valor del activo, conviene fijarse en propiedades cercanas al centro y a estaciones de tren; si se busca rentabilidad o potencial de revalorización, también deben considerarse las zonas periféricas y suburbanas. Es importante elegir en función del presupuesto, el estilo de vida y los objetivos de inversión de cada uno.
