يشهد سوق الشقق السكنية المستعملة في منطقة العاصمة (طوكيو، سايتاما، تشيبا، كاناغاوا) خلال مارس 2025 منعطفًا كبيرًا. وبحسب أحدث البيانات الصادرة عن منظمة توزيع العقارات في شرق اليابان (REINS)، تجاوز عدد العقود المُبرمة الشهر ذاته من العام الماضي بفارق كبير، مما يعكس نشاطًا ملحوظًا في السوق. في المقابل، تتباين اتجاهات الأسعار بين المناطق، إذ يتسع الفارق بين المناطق المركزية والضواحي. يستعرض هذا المقال التطور الإقليمي لأعداد العقود، والتغيرات في سعر المتر المربع والمخزون وأسبابها، وتحليل المناطق البارزة لا سيما الأحياء المركزية الثلاثة، فضلًا عن مقارنة خصائص المناطق المختلفة.
كيف تطورت أعداد العقود المُبرمة إقليميًا في مارس 2025؟
خلاصة القول، سجّلت منطقة العاصمة بأكملها ارتفاعًا حادًا بلغ 4,991 عقدًا (بزيادة +31.0% مقارنةً بالشهر ذاته من العام الماضي)، متجاوزةً العام الماضي في جميع المناطق.
أسهم العامل الموسمي المتمثل في موسم الطلب قبيل بداية السنة الجديدة دفعًا إضافيًا، كما برز نمو شهري ملحوظ من فبراير إلى مارس. وعند النظر في التغيرات الإقليمية لأعداد العقود مقارنةً بالشهر ذاته من العام الماضي، يتضح ارتفاع حاد في جميع مناطق العاصمة.
- طوكيو (مجموع المحافظة) سجّلت نحو 2,661 عقدًا بزيادة تبلغ نحو +29% عن العام الماضي. وتصدّرت الأحياء الـ23 في طوكيو بـ 2,217 عقدًا (+28.4%) للشهر الثالث المتتالي فوق مستوى العام الماضي، فيما سجّلت منطقة تاما 444 عقدًا (+30.6%) بارتفاع كبير للشهر الخامس المتتالي.
- سايتاما سجّلت 573 عقدًا (+30.2%) بارتفاع كبير للشهر السادس المتتالي.
- تشيبا سجّلت 560 عقدًا (+28.2%) متجاوزةً مستوى العام الماضي للشهر السابع عشر المتتالي.
- كاناغاوا بأكملها سجّلت نحو 1,197 عقدًا (بزيادة تبلغ نحو +37%). وتألّقت المناطق خارج يوكوهاما وكاواساكي (كمنطقة شوانان والمناطق الوسطى من المحافظة) بـ 354 عقدًا (+51.3%) بنمو استثنائي.
بعد تباطؤ مؤقت شهده سوق الشقق المستعملة في منطقة العاصمة خريف العام الماضي، استأنف زخمه منذ نوفمبر 2024، ويشهد تسارعًا في حجم التداولات مع مطلع هذا العام. ويتّضح من ذلك ارتفاع الطلب على الشراء على نطاق واسع يشمل الضواحي، لا مجرد العودة إلى المناطق المركزية.
كيف تغيّر سعر المتر المربع وعدد الوحدات المتاحة؟ وما أسباب ذلك؟
خلاصة القول، يواصل سعر المتر المربع للعقود المُبرمة مسيرته التصاعدية التاريخية للشهر التاسع والخمسين على التوالي بالموجب مقارنةً بالعام الماضي، في حين تراجع عدد الوحدات المتاحة للشهر الحادي عشر المتتالي، مما يُشير إلى تضيّق في العرض والطلب.
آخر مستجدات الأسعار والمخزون
بلغ متوسط سعر العقد للشقة الواحدة في منطقة العاصمة نحو 49.45 مليون ين اعتبارًا من مارس 2025، بارتفاع +2.6% مقارنةً بالشهر ذاته من العام الماضي (للشهر الخامس المتتالي). كما ارتفع متوسط سعر المتر المربع للعقود إلى 790,100 ين/م² بنسبة +4.1% عن العام الماضي، مواصلًا الاتجاه التصاعدي القياسي بتجاوز مستوى الشهر ذاته من العام الماضي للشهر التاسع والخمسين على التوالي منذ مايو 2020.
في المقابل، بلغت الوحدات المُدرجة حديثًا 16,844 وحدة بانخفاض -0.01% عن الشهر ذاته من العام الماضي (للشهر الثالث عشر المتتالي دون مستوى العام الماضي)، فيما بلغ المخزون 43,941 وحدة بانخفاض -5.2% عن العام الماضي (للشهر الحادي عشر المتتالي بالسالب)، مما يُشير إلى استمرار تراجع المعروض من العقارات المعروضة للبيع.
قفز متوسط سعر المتر المربع للوحدات المُدرجة حديثًا إلى 902,100 ين/م² بارتفاع حاد +22.2% مقارنةً بالشهر ذاته من العام الماضي، كما ارتفع سعر المتر المربع في المخزون إلى 847,500 ين/م² بنسبة +17.7% عن العام الماضي. ويعكس ذلك ارتفاعًا حادًا في أسعار العقارات المعروضة للبيع، الذي انعكس بدوره على أسعار العقارات المتبقية في المخزون.
الأسباب: بيئة الفائدة واتجاهات المعروض من المساكن الجديدة
يقف وراء ارتفاع الأسعار وتراجع المخزون تضافر عوامل عدة: الطلب المتسارع قبل رفع الفائدة، وتراجع المعروض من الشقق الجديدة (إذ بلغت وحدات الشقق الجديدة المطروحة في منطقة العاصمة عام 2024 نحو 23,003 وحدة، وهو الأدنى منذ بدء الإحصاء)، إضافةً إلى توسّع مشاركة المستثمرين الأجانب في ظل ضعف الين. ويبدو جليًّا أن الشُّح الهيكلي في العرض والطلب هو الركيزة الأساسية للسوق الراهنة.
لماذا يتصدّر سوق الشقق المستعملة في الأحياء المركزية الثلاثة المشهدَ بمفرده؟
خلاصة القول، يشهد الحزام المركزي الذي تتصدره أحياء تشيودا وتشوو ومينانو ارتفاعًا في الأسعار يفوق سائر المناطق بمراحل، مدفوعًا بطلب الأثرياء محليًا ودوليًا وشُح حاد في المعروض.
سجّل متوسط سعر المتر المربع للعقود في الأحياء الـ23 بطوكيو 1,217,800 ين/م² بارتفاع بلغ رقمين (+11.2%) مع الحفاظ على مسيرته الإيجابية للشهر التاسع والخمسين مقارنةً بالعام الماضي. في المقابل، تحوّلت بعض المناطق الأخرى (سايتاما وتشيبا وكاناغاوا) إلى المنطقة السالبة، مما يُبيّن أن المناطق المركزية وحدها هي من تتصدر المشهد.
باتت صفقات العقارات التي تتجاوز قيمتها 100 مليون ين أمرًا اعتياديًا في المناطق المركزية، حيث يتصاعد الإقبال على شراء العقارات كجزء من محفظة الأصول إلى جانب الطلب السكني، مع إصرار البائعين على أسعار مرتفعة مدفوعين بتوقعات الارتفاع المستمر. وعلى الرغم من الانطباع الأول بأن منطقة العاصمة بأسرها تشهد انتعاشًا، فثمة ضرورة للانتباه إلى أن هذا الواقع يعكس إلى حد كبير تأثير الأحياء المركزية في نطاق جغرافي محدود.
ما أوجه الاختلاف بين مناطق الشمال والجنوب وتاما وسوبو وكاواساكي وشوانان؟
خلاصة القول، تتباين خصائص كل منطقة تباينًا كبيرًا؛ فكلما اقتربنا من المركز ارتفعت الأسعار، بينما تشهد مناطق الضواحي تصحيحًا سعريًا تزامنًا مع نشاط في المعاملات، مما يرسم صورة من القطبية المزدوجة.
- منطقة الشمال (سايتاما): بلغ متوسط سعر العقد 420,900 ين/م² (انخفاض -4.8% عن العام الماضي) في تصحيح طفيف، غير أن عدد العقود ارتفع +30.2% بفارق كبير. يبدو أن استقرار الأسعار جاء بنتيجة عكسية إيجابية تمثّلت في تنشيط المعاملات.
- منطقة الشرق (تشيبا وامتداد خط سوبو): بلغ متوسط سعر العقد 372,600 ين/م² (انخفاض -7.5% عن العام الماضي) رغم عودته إلى التراجع، فيما ارتفع عدد العقود +28.2% للشهر السابع عشر المتتالي فوق مستوى العام الماضي.
- منطقة الغرب (منطقة تاما): بلغ متوسط سعر العقد 580,700 ين/م² (+5.2% عن العام الماضي)، ليكون الوحيد بالموجب خارج الأحياء الـ23، مدعومًا بطلب سكني راسخ.
- منطقة الجنوب (مدينة يوكوهاما والمناطق الوسطى من المحافظة): بلغ متوسط سعر العقد في منطقتي يوكوهاما وكاواساكي 616,400 ين/م² (انخفاض -4.3% عن العام الماضي). وعلى الرغم من ارتفاع حجم المعاملات +33.2%، تمر الأسعار بمرحلة تصحيحية.
- منطقة شوانان: بدأت حدة الطلب التي ميّزت مناطق الضواحي والمنتجعات في عهد كوفيد-19 تخف تدريجيًا، وتتواصل مرحلة التصحيح السعري.
خلاصة الأمر، تسود الاتجاهات التالية: "المناطق المركزية الأكثر نشاطًا سعرًا وحجم معاملات"، و"مناطق الضواحي القريبة تشهد ارتفاعًا في المعاملات مع تنامي التوجه نحو الأسعار العادلة"، و"مناطق الضواحي البعيدة تهدأ فيها موجة الانتعاش ويتواصل التصحيح السعري". ولا غنى عن استيعاب اللوائح المنظِّمة لإدارة الإيجارات لأي استثمار عقاري في هذه المناطق.
ما مستقبل سوق الشقق المستعملة في منطقة العاصمة؟
خلاصة القول، يُرجَّح استمرار المشهد القائم على متانة المناطق المركزية وتصحيح الضواحي في المدى المنظور، مع استبعاد تراجع حاد في الأسعار.
على المدى القصير، يُتوقع استمرار نشاط المعاملات وتراجع المخزون. وبما أن سياسة البنك المركزي الياباني تحافظ على طابعها التيسيري وتبقى معدلات القروض ذات الفائدة المتغيرة عند مستويات متدنية للغاية، يبقى احتمال تبرد حاد في شهية الشراء ضعيفًا.
- لمن يفكّر في البيع: تتمركز أسعار العقود في مناطق قياسية مرتفعة مع تنامي الطلب من المشترين، مما يُتيح توقع تحقيق سعر مرتفع شريطة ضبط التسعير بدقة. يُنصح بالاستعانة بخبير لتقييم السعر وفق السوق الفعلي.
- لمن يفكّر في الشراء: بدأت تظهر هامش للتفاوض في بعض المناطق والعقارات. يبقى التخطيط المالي الذي يأخذ بعين الاعتبار ارتفاعات الفائدة المستقبلية أمرًا بالغ الأهمية في ظل التوقعات بارتفاعها. تجدر الإشارة أيضًا إلى إمكانية الاستفادة من أنظمة إدارة الإيجارات الخالية من التوتر في تشغيل العقار.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
كم بلغ عدد عقود الشقق المستعملة في منطقة العاصمة خلال مارس 2025؟
بلغ الإجمالي في منطقة العاصمة 4,991 عقدًا، مسجّلةً ارتفاعًا حادًا +31.0% مقارنةً بالشهر ذاته من العام الماضي، مع نسب نمو تتراوح بين 20% وأكثر من 50% في جميع المناطق.
هل ستنخفض أسعار الشقق المستعملة مستقبلًا؟
ما دام تراجع المعروض من الشقق الجديدة وشح المخزون مستمرَّين، يبقى احتمال انخفاض حاد في الأسعار مستبعدًا. غير أن مناطق الضواحي بدأت فيها مرحلة التصحيح السعري، مما يفتح هامشًا للتفاوض في بعضها.
أين الأفضل للشراء: المناطق المركزية أم الضواحي؟
إن كان استقرار القيمة الأصلية أولويتك، فانظر إلى العقارات المركزية القريبة من المحطات؛ أما إن كنت تستهدف العائد أو هامش الارتفاع، فلا تغفل عن مناطق الضواحي القريبة والبعيدة. يبقى الاختيار رهينًا بميزانيتك وأسلوب حياتك وهدفك الاستثماري.
