2025年3月，首都圈（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）的二手公寓市场正迎来重大转折点。根据东日本不动产流通机构（REINS）发布的最新数据，成交件数大幅超越上年同期，市场活跃态势十分显著。另一方面，价格走势因地区而异，都心与郊外之间出现明显分化。本文将就各地区成交件数的变化趋势、成交单价与库存的变动及其背景因素、以都心三区为核心的重点区域分析，以及各地区特征比较，进行通俗易懂的介绍。
2025年3月各地区成交件数呈现怎样的变化趋势？
总体而言，首都圈全域共录得4,991件成交（同比+31.0%），大幅增长，所有地区均全面超越上年同期水平。
新学年前的需求旺季这一季节性因素也形成利好，2月至3月的环比增幅同样十分显著。从各地区同比成交件数增减情况来看，首都圈所有地区均实现大幅增长。
- 东京都（全域合计）约2,661件，同比增加约+29%。其中东京23区为2,217件（+28.4%），连续3个月超越上年同期；多摩地区为444件（+30.6%），大幅增长，连续5个月保持增势。
- 埼玉县为573件（+30.2%），连续6个月大幅增长。
- 千叶县为560件（+28.2%），连续17个月超越上年同期。
- 神奈川县全域约1,197件（增幅约+37%）。其中横滨、川崎以外地区（湘南地区及县央部等）为354件（+51.3%），呈现跨越式增长。
去年秋季一度放缓的首都圈二手公寓市场，自2024年11月起持续积累，进入本年后交易量进一步急速增加。可以看出，不仅都心回流趋势明显，郊外地区的购房需求也在广泛升温。
成交单价与库存件数发生了哪些变化？背景因素是什么？
总体而言，成交每平方米单价连续59个月同比上涨，历史性上升趋势持续；与此同时，库存件数连续11个月减少，供需关系日趋紧张。
价格与库存最新动态
2025年3月，首都圈二手公寓平均成交价格（每套）约为4,945万日元，同比上涨+2.6%（连续5个月上涨）。平均成交每平方米单价也达到79.01万日元/平方米，同比上涨+4.1%，自2020年5月以来连续59个月超越上年同期，创历史性上升纪录。
另一方面，新登录件数为16,844件，同比下降0.01%（连续13个月低于上年同期）；库存件数为43,941件，同比减少5.2%（连续11个月负增长），在售房源供给持续收缩。
新登录每平方米单价平均为90.21万日元/平方米，同比急涨+22.2%。库存每平方米单价也达到84.75万日元/平方米，同比上涨+17.7%。挂牌出售房源的定价急速攀升，这一态势也反映在库存房源的价格上。
背景：利率环境与新房供应动向
价格上涨与库存减少的背后，是加息前的抢购需求、新建公寓供应减少（2024年首都圈新建公寓销售套数为23,003套，为调查开始以来的历史最低），以及日元贬值背景下外国投资者参与规模扩大等多重因素共同作用的结果。可以说，结构性供需紧张在很大程度上支撑着当前市场。
为何都心三区的二手公寓市场能够独领风骚？
总体而言，以千代田区、中央区、港区为核心的都心地区，由于国内外富裕阶层的强劲需求与极度供给不足，呈现出与其他地区截然不同的价格涨幅。
东京23区的成交每平方米单价为121.78万日元/平方米（同比+11.2%），以两位数涨幅连续59个月保持同比正增长。另一方面，其他地区（埼玉、千叶、神奈川）中已有部分地区转为负增长，都心独领涨势的格局愈发明显。
都心地区1亿日元以上的高价房产交易已成常态，除自住需求外，将不动产纳入资产组合的购买行为十分活跃，出于看涨预期而以强势价格挂牌出售的案例也屡见不鲜。乍看之下首都圈整体似乎全面过热，但需要注意的是，这在很大程度上源于都心这一有限区域的影响。
北部、南部、多摩、总武、川崎、湘南各地区的特征有何差异？
总体而言，各地区市场特性差异显著，越靠近都心价格越高；而郊外地区在价格逐步调整的同时，交易依然活跃，两极分化趋势正在加深。
- 北部地区（埼玉县）：平均成交单价42.09万日元/平方米（同比-4.8%），略有回调，但成交件数增幅达+30.2%，大幅增长。价格趋稳反而促进了交易活跃。
- 东部地区（千叶县·总武线沿线）：平均成交单价37.26万日元/平方米（同比-7.5%），转为下跌，但成交件数增幅达+28.2%，连续17个月超越上年同期。
- 西部地区（多摩地区）：平均成交单价58.07万日元/平方米（同比+5.2%），是23区以外唯一实现同比正增长的地区，稳健的自住需求提供有力支撑。
- 南部地区（横滨市·县央部）：横滨、川崎市地区平均成交单价为61.64万日元/平方米（同比-4.3%）。交易量增幅达+33.2%，表现强劲，但价格处于调整阶段。
- 湘南地区：新冠疫情期间备受追捧的郊外及度假区市场热度已逐渐消退，价格调整也在推进之中。
综上所述，整体呈现出"都心地区价格与交易量均最为活跃"、"近郊地区交易量增加但合理定价意识增强"、"郊外地区过热态势趋于平息、价格调整推进"的格局。充分理解租赁管理相关法规，对于各地区的不动产运营同样不可或缺。
首都圈二手公寓市场今后将如何演变？
总体而言，预计都心持续偏强、郊外逐步调整的格局将在一段时间内延续，但出现价格急剧下跌的局面较难预期。
短期来看，交易活跃、库存减少的态势预计将持续一段时间。日本银行的货币政策依然宽松，浮动利率贷款维持在极低水平，因此购房意愿急剧降温的可能性较低。
- 考虑出售的人士：成交单价处于历史高位区间，买方需求旺盛，只要定价得当，可以期待在高价位成交。建议委托专业人士进行符合市场行情的价格评估。
- 考虑购入的人士：根据地区和房源不同，议价空间已开始出现。鉴于利率未来上行的预期，制定充分考虑未来利率上升的资金计划至关重要。也可将活用无压力租赁管理系统进行运营纳入考量。
常见问题（FAQ）
2025年3月首都圈二手公寓成交件数是多少？
首都圈全域共计4,991件，同比大幅增长+31.0%。所有地区均呈现20%至超过50%的增长率。
二手公寓价格今后会下跌吗？
只要新建公寓供应减少与库存不足的态势持续，价格急剧下跌的可能性就较低。但郊外地区价格调整已经开始，部分地区已出现议价空间。
应该在都心还是郊外购房？
如果重视资产价值的稳定性，应优先关注都心及靠近车站的房源；如果着眼于租金回报率或升值潜力，近郊及郊外地区同样值得关注。根据自身预算、生活方式及投资目的做出合理选择至关重要。
