O contrato de locacao e a prova da transacao ao alugar ou locar um imovel e o unico criterio de referencia em caso de problemas. Embora se diga que "um acordo verbal tambem constitui contrato", administrar um imovel para locacao sem contrato escrito aumenta significativamente os riscos legais.
Por que o contrato de locacao e importante para evitar problemas?
O contrato de locacao formaliza em texto os detalhes do imovel, o valor do aluguel, as regras de ocupacao, as proibicoes e o alcance das obrigacoes de reparo. O contrato passa a valer com a assinatura e o carimbo, e quaisquer problemas posteriores sao julgados com base no seu conteudo. Se houver divergencia entre o documento de explicacao de itens importantes e o contrato, o contrato prevalece.
Diferenca em relacao ao contrato de emprestimo gratuito de uso
Em contraste com o "contrato de locacao", no qual se recebe aluguel, o contrato pelo qual o imovel e cedido gratuitamente e chamado de "contrato de emprestimo gratuito de uso". Esse tipo de contrato pode ser valido apenas com acordo verbal, mas, sem documento escrito, os criterios para resolver problemas ficam ambiguos.
E possivel permitir a ocupacao mesmo sem contrato de locacao?
Pelo Codigo Civil, o contrato de locacao pode ser celebrado verbalmente. No entanto, na ausencia de documento escrito, ele perde forca probatoria, o que facilita disputas sobre valor do aluguel, condicoes de desocupacao e responsabilidade por reparos. Para o proprietario, isso tambem significa perder a oportunidade de estabelecer condicoes favoraveis por meio de clausulas especiais.
Itens importantes que devem constar no contrato de locacao
Os itens basicos de um contrato de locacao sao os seguintes.
- Informacoes das partes, informacoes do imovel e finalidade de uso
- Prazo contratual e renovacao (em geral, a cada 2 anos)
- Aluguel e condicoes de revisao do aluguel
- Deposito de garantia e multa por atraso
- Prazo de aviso para rescisao (normalmente com 1 a 2 meses de antecedencia)
- Atos proibidos e obrigacao de restauracao ao estado original
Uso de clausulas especiais favoraveis ao proprietario
Ao prever clausulas especiais, e possivel ajustar as disposicoes supletivas do Codigo Civil. Por exemplo, e valida uma clausula que atribua ao inquilino o custo de reparos em equipamentos como ar-condicionado. No entanto, como clausulas unilateralmente desfavoraveis podem ser consideradas nulas pela Lei de Contratos do Consumidor, o conteudo deve ser definido com cautela.
Exemplos de proibicoes que tem aumentado nos ultimos anos
E importante deixar expressas clausulas que tratem de novos tipos de problema, como operacao nao autorizada de hospedagem de curta duracao, armazenamento de objetos pessoais em areas comuns e fumar na varanda.
Defina com clareza o alcance da responsabilidade pelos custos de reparo
Os artigos 606 e 608 do Codigo Civil atribuem ao proprietario a obrigacao de reparo, mas, como sao disposicoes supletivas, podem ser alteradas por clausulas especiais. Ainda assim, nao se admite transferir ao ocupante grandes reparos, como vazamentos no telhado. Descrever o alcance dos reparos da forma mais concreta possivel ajuda a prevenir problemas no longo prazo.
Para a gestao pratica da administracao de imoveis para locacao, consulte tambem o guia completo de verificacao antes da entrada do inquilino.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Um contrato de locacao verbal e juridicamente valido?
Sim, e valido. No entanto, como a comprovacao e dificil, recomendamos que o contrato seja sempre formalizado por escrito.
Q2. Em caso de divergencia, o que prevalece: o contrato de locacao ou o documento de explicacao de itens importantes?
Se houver divergencia de conteudo, o contrato de locacao prevalece. Apenas assinar o documento de explicacao de itens importantes nao constitui o contrato.
Q3. E possivel impor ao ocupante, por clausula especial, todos os custos de reparo?
Nao. Clausulas unilateralmente desfavoraveis sao nulas pela Lei de Contratos do Consumidor. Como regra, grandes reparos, como vazamentos no telhado, ficam a cargo do proprietario.
Q4. Na renovacao contratual, e necessario elaborar um novo contrato?
Sim. Em geral, na renovacao elabora-se um novo contrato de locacao. Tambem e possivel revisar o seu conteudo.
Q5. Quem pode solicitar a revisao do aluguel?
Tanto o locador quanto o locatario tem o direito de propor negociacao sobre o aluguel. No entanto, como um aumento unilateral pode afetar a relacao de confianca com o ocupante, e necessario explicar o motivo com cuidado.
