没有租赁合同的风险与纠纷应对：业主须知

即使没有书面租赁合同，口头约定也可能成立，但风险很大。详细说明业主应在合同中写明的维修义务、禁止事项、解约条件等内容，以及从业主视角如何有效运用合同。

稲澤大辅 2023年6月16日最后更新: 2026年5月3日约3分钟阅读

租赁合同是在出租和承租房产时证明交易内容的依据，也是发生纠纷时最重要的判断标准。虽然常说“口头约定也能成立合同”，但在没有书面合同的情况下开展租赁经营，会显著提高法律风险。

为什么租赁合同对避免纠纷如此重要？

租赁合同以书面形式明确房产详情、租金、入住规则、禁止事项以及维修义务的范围。合同经签字盖章后成立，此后发生的各种问题，原则上都以合同内容为依据进行判断。如果重要事项说明书与合同内容不一致，以合同为准。

与收取租金的“租赁合同”不同，无偿出借房产的合同称为“无偿借用合同”。无偿借用合同仅凭口头约定也可以成立，但如果没有书面文件，解决问题的判断标准就会变得模糊。

根据日本《民法》，租赁合同即使以口头方式也可以成立。不过，如果没有书面文件，就缺乏证明效力，因此更容易发展成围绕租金金额、退租条件、维修费用承担等问题的争议。对业主而言，这也意味着失去通过特别约定设定有利条件的机会。

租赁合同的基本项目如下。

通过设置特别约定，可以调整《民法》中的任意性规定。例如，约定空调等设备的维修费用由承租人承担，一般是有效的。不过，根据《消费者合同法》，单方面使消费者处于不利地位的特别约定可能被认定无效，因此条款内容必须谨慎设定。

例如擅自经营民宿、在共用区域堆放私人物品、在阳台吸烟等，针对新型纠纷的条款，建议事先明确写入合同。

《民法》第606条、第608条规定业主负有维修义务，但由于这些属于任意性规定，可以通过特别约定进行调整。不过，像漏雨这样的重大维修，不能要求入住者承担。尽可能具体地写明维修范围，有助于从长期角度预防纠纷。

关于租赁经营的实务管理，也可以参考入住前检查完整指南。

有效。不过，由于事后举证较为困难，我们建议务必制作书面合同。

如果内容不一致，以租赁合同为准。仅在重要事项说明书上签字，并不代表合同已经成立。

不可以。根据《消费者合同法》，单方面不利于消费者的特别约定无效。像漏雨这样的重大维修，原则上仍由业主承担。

需要。通常在续约时会重新制作新的租赁合同，同时也可以对内容进行调整。

出租人和承租人双方都有权提出租金协商。不过，单方面上涨租金可能影响与入住者之间的信任关系，因此需要进行充分、审慎的说明。