El contrato de arrendamiento es la prueba de la transacción al alquilar una propiedad y el único criterio para juzgar cualquier problema que surja. Aunque se diga que "el contrato también se perfecciona de palabra", gestionar un alquiler sin contrato escrito aumenta considerablemente los riesgos legales.
¿Por qué es importante el contrato de arrendamiento para evitar problemas?
El contrato de arrendamiento documenta claramente los detalles de la propiedad, la renta, las reglas de ocupación, los actos prohibidos y el alcance de las obligaciones de reparación. El contrato se perfecciona con la firma y el sello, y cualquier problema posterior se juzga con base en el contenido del contrato. Si existe alguna discrepancia entre la explicación de asuntos importantes y el contrato, prevalece el contrato.
Diferencia con el préstamo de uso
Frente al "arrendamiento", en el que se recibe renta, el contrato por el que se presta una propiedad gratuitamente se denomina "préstamo de uso". El préstamo de uso puede perfeccionarse solo con un acuerdo verbal, pero sin un documento el criterio para resolver problemas se vuelve ambiguo.
¿Es posible ocupar el inmueble sin contrato de arrendamiento?
Según el Código Civil, el contrato de arrendamiento puede perfeccionarse verbalmente. Sin embargo, si no existe un documento, carece de fuerza probatoria, y es más probable que derive en disputas sobre la renta, las condiciones de desocupación o la carga de las reparaciones. Para el propietario, esto también significa perder la oportunidad de fijar condiciones favorables mediante cláusulas especiales.
Elementos importantes que deben incluirse en el contrato de arrendamiento
Los elementos básicos del contrato de arrendamiento son los siguientes.
- Información de las partes, información de la propiedad y finalidad de uso
- Plazo contractual y renovación (normalmente cada 2 años)
- Renta y condiciones de revisión de la renta
- Depósito de garantía e intereses moratorios
- Plazo de preaviso de rescisión (normalmente 1 a 2 meses antes)
- Actos prohibidos y obligación de restitución al estado original
Uso de cláusulas especiales favorables para el propietario
Mediante cláusulas especiales es posible modificar las disposiciones supletorias del Código Civil. Por ejemplo, es válida una cláusula que haga al arrendatario responsable de reparar equipos como el aire acondicionado. Sin embargo, dado que las cláusulas unilateralmente desfavorables pueden ser nulas conforme a la Ley de Contratos de Consumo, es necesario definir su contenido con cuidado.
Ejemplos de actos prohibidos que han aumentado en los últimos años
Es importante dejar claramente establecidos términos que respondan a nuevos problemas, como la operación no autorizada de alquileres vacacionales, dejar objetos personales en zonas comunes o fumar en el balcón.
Definir claramente el alcance de los gastos de reparación
Los artículos 606 y 608 del Código Civil imponen al propietario la obligación de reparar, pero como son disposiciones supletorias, pueden modificarse mediante cláusulas especiales. Sin embargo, no se admite imponer al inquilino grandes reparaciones como las filtraciones del techo. Describir el alcance de las reparaciones con la mayor concreción posible ayuda a prevenir problemas a largo plazo.
Para la gestión práctica del arrendamiento, consulte también la guía completa de revisión previa a la mudanza.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Un contrato de arrendamiento verbal es legalmente válido?
Sí, es válido. Sin embargo, como resulta difícil probarlo, recomendamos elaborar siempre un contrato por escrito.
Q2. ¿Qué prevalece, el contrato de arrendamiento o la explicación de asuntos importantes?
Si el contenido difiere, prevalece el contrato de arrendamiento. La sola firma de la explicación de asuntos importantes no perfecciona el contrato.
Q3. ¿Se puede hacer que el inquilino asuma todos los gastos de reparación mediante cláusulas especiales?
No. Las cláusulas unilateralmente desfavorables son nulas conforme a la Ley de Contratos de Consumo. Como regla general, las reparaciones de gran envergadura, como las filtraciones del techo, corren a cargo del propietario.
Q4. ¿Es necesario redactar un nuevo contrato en el momento de la renovación?
Sí. Generalmente, al renovar se redacta un nuevo contrato de arrendamiento. También es posible revisar su contenido.
Q5. ¿Quién puede solicitar una revisión de la renta?
Tanto el arrendador como el arrendatario tienen derecho a solicitar una negociación sobre la renta. Sin embargo, un aumento unilateral puede afectar la relación de confianza con el inquilino, por lo que se requiere una explicación cuidadosa.
