賃貸契約書がない場合のリスクとトラブル対処法｜オーナーが知るべき契約書の重要性

賃貸契約書なしでも口約束で賃貸借契約は成立しますが、リスクは大きい。修繕義務・禁止事項・解約条件など契約書に盛り込むべき項目とオーナー目線の活用法を詳しく解説します。

稲澤大輔2023年6月16日最終更新: 2026年3月24日約3分で読めます

賃貸契約書は、物件を貸し借りする際の取引証拠であり、トラブル発生時の唯一の判断基準です。「口約束でも契約は成立する」とはいえ、契約書がない状態での賃貸経営は法的リスクを大きく高めます。

賃貸契約書はなぜトラブル回避に重要なのか？

賃貸契約書は物件の詳細・家賃・入居ルール・禁止事項・修繕義務の範囲を明文化したものです。署名捺印によって契約が成立し、その後に発生した問題はすべて契約書の内容に基づいて判断されます。重要事項説明書と契約書が相違する場合は契約書が優先されます。

家賃を受け取る「賃貸借契約」に対し、無償で物件を貸す契約を「使用賃貸契約」といいます。使用賃貸契約は口約束だけでも成立しますが、書面がないと問題解決の基準が曖昧になります。

民法上、賃貸借契約は口頭でも成立します。ただし書面がない場合は証明力がなく、家賃額・退去条件・修繕負担などをめぐる争いに発展しやすいです。オーナーにとっては特約で有利な条件を設定できる機会を失うことにもなります。

賃貸契約書の基本項目は以下のとおりです。

特約を設けることで民法の任意規定を修正できます。例えばエアコンなどの設備修繕を借主負担とする特約は有効です。ただし消費者契約法により一方的に不利な特約は無効とされるため、内容は慎重に設定する必要があります。

民泊の無断営業・共用部への私物放置・ベランダでの喫煙など、新たなトラブルに対応した条項を明文化しておくことが重要です。

民法606条・608条ではオーナーに修繕義務がありますが、任意規定のため特約で変更可能です。ただし雨漏りなど大規模修繕の入居者負担は認められません。修繕範囲を可能な限り具体的に記載することが、長期的なトラブル防止につながります。

賃貸経営の実務管理については、入居前チェック完全ガイドも参考にしてください。

有効です。ただし証明が困難なため、必ず書面で契約書を作成することを推奨します。

内容が相違する場合は賃貸契約書が優先されます。重要事項説明書への署名だけでは契約は成立しません。

できません。消費者契約法により一方的に不利な特約は無効です。雨漏りなど大規模な修繕はオーナー負担が原則です。

はい。一般的に更新時は新たな賃貸契約書を作成します。内容の見直しも可能です。

貸主・借主の両方に賃料交渉を申し出る権利があります。ただし一方的な値上げは入居者との信頼関係に影響するため丁寧な説明が必要です。