Ein Wohnraummietvertrag ist der Nachweis der Vermietung einer Immobilie und im Streitfall der einzige verlässliche Maßstab für die Beurteilung. Auch wenn „ein Vertrag schon durch eine mündliche Abrede zustande kommen kann“, erhöht eine Vermietung ohne schriftlichen Vertrag die rechtlichen Risiken erheblich.
Warum ist ein Wohnraummietvertrag wichtig, um Streitigkeiten zu vermeiden?
Ein Wohnraummietvertrag hält Objektdetails, Miete, Nutzungsregeln, Verbote und den Umfang der Instandhaltungspflichten schriftlich fest. Durch Unterschrift und Siegel kommt der Vertrag zustande, und alle später auftretenden Probleme werden auf Grundlage des Vertragsinhalts beurteilt. Weichen die Erläuterung wichtiger Vertragsinhalte und der Vertrag voneinander ab, hat der Vertrag Vorrang.
Unterschied zum unentgeltlichen Leihvertrag
Im Unterschied zum „Mietvertrag“, bei dem Miete gezahlt wird, bezeichnet man einen Vertrag über die unentgeltliche Überlassung einer Immobilie als „unentgeltlichen Leihvertrag“. Auch ein solcher Vertrag kann allein durch mündliche Abrede zustande kommen, doch ohne schriftliches Dokument bleibt die Grundlage für die Lösung von Problemen unklar.
Ist ein Einzug auch ohne Wohnraummietvertrag möglich?
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen. Allerdings fehlt ohne schriftliches Dokument die Beweiskraft, sodass Streitigkeiten über Miethöhe, Auszugsbedingungen oder die Verteilung von Reparaturkosten leicht entstehen. Für Eigentümer bedeutet dies außerdem, dass sie die Möglichkeit verlieren, durch Sondervereinbarungen vorteilhafte Bedingungen festzulegen.
Wichtige Punkte, die in einen Wohnraummietvertrag aufgenommen werden sollten
Die grundlegenden Bestandteile eines Wohnraummietvertrags sind wie folgt.
- Angaben zu den Vertragsparteien, Angaben zur Immobilie und Nutzungszweck
- Vertragsdauer und Verlängerung (in der Regel alle zwei Jahre)
- Miete und Bedingungen für Mietanpassungen
- Kaution und Verzugszinsen
- Kündigungsfrist (in der Regel 1 bis 2 Monate im Voraus)
- Verbotene Handlungen und Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
Sinnvoller Einsatz eigentümerfreundlicher Sondervereinbarungen
Durch Sondervereinbarungen können dispositive Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs angepasst werden.So kann etwa eine Klausel wirksam sein, nach der der Mieter für Reparaturen an Einrichtungen wie Klimaanlagen aufkommt. Da jedoch einseitig benachteiligende Klauseln nach dem Verbrauchervertragsrecht unwirksam sind, muss der Inhalt sorgfältig festgelegt werden.
Beispiele für Verbote, die in den letzten Jahren zugenommen haben
Es ist wichtig, Regelungen klar zu formulieren, die auf neue Konfliktfälle reagieren, etwa unerlaubte Kurzzeitvermietung, das Abstellen persönlicher Gegenstände in Gemeinschaftsflächen oder Rauchen auf Balkonen.
Den Umfang der Tragung von Reparaturkosten klar festlegen
Nach den Artikeln 606 und 608 des Bürgerlichen Gesetzbuchs trifft den Eigentümer zwar eine Instandhaltungspflicht, doch sie kann als dispositive Vorschrift durch Sondervereinbarung geändert werden. Allerdings kann dem Bewohner die Tragung größerer Reparaturen wie etwa bei einem Wasserschaden durch ein undichtes Dach nicht auferlegt werden. Je konkreter der Reparaturumfang beschrieben ist, desto besser lassen sich langfristige Streitigkeiten vermeiden.
Für die praktische Verwaltung der Vermietung empfehlen wir außerdem den Vollständigen Leitfaden für Prüfungen vor dem Einzug.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Ist ein mündlicher Wohnraummietvertrag rechtlich wirksam?
Ja. Da er jedoch schwer nachzuweisen ist, empfehlen wir in jedem Fall die Erstellung eines schriftlichen Vertrags.
F2. Was hat Vorrang: der Mietvertrag oder die Erläuterung wichtiger Vertragsinhalte?
Wenn die Inhalte voneinander abweichen, hat der Wohnraummietvertrag Vorrang. Allein durch die Unterzeichnung der Erläuterung wichtiger Vertragsinhalte kommt noch kein Vertrag zustande.
F3. Kann durch eine Sondervereinbarung dem Mieter die vollständige Tragung aller Reparaturkosten auferlegt werden?
Nein. Einseitig benachteiligende Klauseln sind nach dem Verbrauchervertragsrecht unwirksam. Größere Reparaturen wie bei einem undichten Dach bleiben grundsätzlich Sache des Eigentümers.
F4. Muss bei einer Vertragsverlängerung ein neuer Vertrag erstellt werden?
Ja. In der Regel wird bei einer Verlängerung ein neuer Wohnraummietvertrag erstellt. Dabei können die Inhalte ebenfalls überprüft und angepasst werden.
F5. Von welcher Seite kann eine Mietanpassung verlangt werden?
Sowohl Vermieter als auch Mieter haben das Recht, Verhandlungen über die Miethöhe anzustoßen. Eine einseitige Mieterhöhung kann jedoch das Vertrauensverhältnis zum Bewohner beeinträchtigen, weshalb eine sorgfältige Erläuterung erforderlich ist.
