Para quem administra imóveis, o aluguel pago pelos inquilinos é a base da fonte de receita. No entanto, um problema que preocupa muitos proprietários é a inadimplência do aluguel. Se for apenas um esquecimento e o pagamento for feito rapidamente, normalmente não há problema, mas quando o atraso se prolonga ou se repete com frequência, é necessário agir. Neste artigo, explicamos as causas da inadimplência do aluguel, como lidar com ela e quais medidas de risco ajudam a preveni-la.
Quais são os principais motivos para a inadimplência do aluguel?
Há diferentes circunstâncias por trás do atraso no pagamento do aluguel por parte do inquilino. Como proprietário, o primeiro passo é compreender a situação com precisão.
Redução de renda e falta de folga financeira
O caso mais comum é quando a pessoa deixa de conseguir pagar porque sua renda caiu, por exemplo, devido à redução de horas extras, licença maternidade ou paternidade, ou queda salarial causada pelo pior desempenho da empresa. Se o nível de renda estiver em queda permanente, existe a possibilidade de a inadimplência continuar ocorrendo no futuro.
Esquecimento do pagamento e circunstâncias excepcionais
Quando o inquilino estava viajando na data do pagamento ou não conseguiu agir por causa de uma doença repentina, na maioria dos casos existe intenção de pagar e recursos disponíveis, de modo que o depósito é feito assim que o contato é estabelecido.
Sensação de segurança psicológica gerada pela garantidora
Em imóveis que utilizam empresa garantidora, vem aumentando o número de casos em que o inquilino relaxa porque sente segurança ao pensar que, mesmo que atrase, a garantidora fará o adiantamento do valor. Isso tem levado ao aumento dos casos de inadimplência por descuido. O valor em atraso será cobrado do inquilino no final, mas é importante observar que a sensação imediata de urgência tende a enfraquecer.
Qual deve ser o procedimento para lidar com um inquilino inadimplente?
Cobrança direta e envio de notificação
Ao identificar o atraso, primeiro faça a cobrança diretamente ao próprio inquilino, por telefone ou visita. Confirme até quando ele conseguirá pagar, defina uma data concreta e aguarde até esse prazo. Se não for possível entrar em contato, coloque na caixa de correio ou envie por correspondência uma notificação com a informação de aluguel não pago, conta para depósito e valor em atraso.
Contato com o fiador e envio de carta com aviso formal
Se a inadimplência continuar por mais de 1 a 2 meses após a cobrança e o envio da notificação, entre em contato com o fiador. Se ainda não houver melhora, envie uma notificação formal por carta com comprovação de conteúdo. Com isso, é possível interromper por 6 meses a contagem do prazo prescricional e, se uma ação judicial for proposta nesse período, o prazo pode ser estendido para 10 anos.
Ação judicial e despejo forçado como último recurso
Se houver mais de 3 meses de atraso e a alegação do proprietário for aceita, o resultado do processo pode sair em cerca de 2 semanas, nos casos mais rápidos. Se o ajuizamento demorar, o valor em atraso aumenta, por isso a decisão e a execução rápidas são essenciais. Como o custo do despejo forçado pode variar de dezenas de milhares a centenas de milhares de ienes, também é necessário considerar o risco de não recuperar todo o valor.
Quais medidas podem prevenir o risco de inadimplência do aluguel?
Uso de empresa garantidora
Como estratégia de mitigação de risco, a medida mais eficaz é utilizar uma empresa garantidora. A grande vantagem é poder recuperar o aluguel com segurança em caso de inadimplência, mas como o escopo da garantia e os critérios de análise variam conforme a empresa, convém verificar o conteúdo com antecedência.
Verificação da situação financeira do fiador na análise cadastral
Mesmo que o próprio inquilino não tenha capacidade de pagamento, é possível recuperar o valor se o fiador tiver essa capacidade. Confirmar com cuidado a renda e a situação financeira do fiador já na etapa de análise cadastral é a base para reduzir o risco de inadimplência.
Leitura relacionada
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o prazo legal de prescrição da inadimplência do aluguel?
O prazo de prescrição para inadimplência do aluguel é de 5 anos. No entanto, é possível suspendê-lo por 6 meses por meio de uma notificação formal com comprovação de conteúdo e, se a ação judicial for proposta nesse período, o prazo pode ser estendido para 10 anos.
O que fazer se não houver fiador?
É possível substituir o fiador ao contratar uma empresa garantidora. O mais comum é utilizar a empresa garantidora parceira da administradora do imóvel.
É possível executar o despejo forçado com 3 meses de atraso?
Um atraso contínuo de 3 meses ou mais costuma ser reconhecido como rompimento da relação de confiança, e, se houver decisão favorável na Justiça, a execução do despejo forçado se torna possível. No entanto, a execução real ainda leva alguns meses.
Devo usar uma administradora para negociar com o inquilino inadimplente?
Como são necessários conhecimento técnico e experiência prática, é comum delegar isso à administradora. Em especial, quando há processo judicial ou procedimentos legais envolvidos, a colaboração com um especialista, como um advogado, é indispensável.
