Os desafios de gestão enfrentados pelos proprietários de imóveis para locação são diversos. Neste artigo, analisamos de forma sistemática os 6 principais desafios enfrentados pelos proprietários e explicamos, sob a ótica de profissionais do setor imobiliário, as causas e soluções de cada um deles, bem como as características dos proprietários bem-sucedidos e práticas de gestão de riscos.
Quais são os 6 principais desafios enfrentados pelos proprietários de imóveis para locação?
Embora a gestão de locação tenha a vantagem de permitir a formação estável de patrimônio por meio da receita de aluguel, muitos proprietários se deparam com os 6 desafios abaixo.
1. Problema de vacância
Quando a vacância persiste e as unidades não são ocupadas, a receita de aluguel diminui e isso afeta até mesmo o pagamento do financiamento. Há relatos de casos em que a vacância surge mais cedo do que o previsto ou não melhora mesmo após a solicitação à administradora.
2. Problemas com inquilinos
São problemas que surgem entre inquilinos ou entre o inquilino e o proprietário, como ruídos e barulho do cotidiano, separação inadequada do lixo, descarte irregular e inadimplência do aluguel.
3. Qualidade do suporte da administradora
Se a escolha da administradora for inadequada, podem surgir problemas diretamente ligados à gestão, como atraso na captação de inquilinos, não divulgação das informações do imóvel e demora no repasse dos aluguéis.
4. Deterioração do fluxo de caixa
Quando a vacância se prolonga, o aluguel é reduzido e os custos operacionais aumentam ao mesmo tempo, a receita de aluguel por si só deixa de ser suficiente para cobrir as despesas.
5. Despesas inesperadas por falhas em equipamentos
Os equipamentos do edifício chegam ao fim de sua vida útil em 10 a 15 anos. Vazamentos causados pela deterioração das tubulações hidráulicas também podem acarretar risco de indenização por danos a outras unidades.
6. Dificuldade na venda do imóvel
Imóveis com muitos anos de construção ou localizados em regiões com alta taxa de vacância tendem a ser vistos como ativos nos quais não se espera recuperar o investimento, mesmo em caso de venda.
Soluções concretas para os 6 desafios
Soluções para o problema de vacância
| Causa | Medida |
|---|---|
| Deterioração do estado de conservação do edifício | Repintura da fachada, renovação das áreas comuns |
| Obsolescência dos equipamentos | Instalação de fechadura eletrônica, função de reaquecimento de água etc. |
| Baixa atratividade da planta | Alteração do layout interno, instalação de espaço para máquina de lavar |
| Resposta insuficiente da administradora | Considerar a troca de administradora |
Soluções para problemas com inquilinos
- Melhorar a precisão da triagem de inquilinos：verificar rigorosamente o cumprimento de regras de convivência e a capacidade de pagamento do aluguel
- Estruturar, em parceria com a administradora, um sistema de resposta ágil
- Deixar as regras claras no momento do contrato e reforçá-las periodicamente
Soluções para problemas com a administradora
- Acelerar a publicação em portais imobiliários para acompanhar a realidade de que cerca de 80% dos inquilinos pesquisam imóveis pela internet
- Selecionar uma administradora que ofereça suporte amplo, desde a gestão da vacância e das reclamações até a melhoria da rentabilidade e o planejamento de reformas
- Construir uma relação de confiança entre o proprietário e a administradora
Medidas para melhorar o fluxo de caixa
- Executar manutenção e reformas de forma estratégica (uma melhoria concentrada por meio de uma reforma de grande porte tende a ser eficaz)
- Revisar a taxa de juros do financiamento e considerar a portabilidade
- Reavaliar e reduzir os custos operacionais
Medidas para falhas em equipamentos
- Realizar manutenção periódica para prevenir falhas inesperadas
- Reservar recursos de forma planejada para o fundo de reparos
- Promover a substituição simultânea de equipamentos e tubulações em conjunto com o planejamento de renovação
Medidas para a venda do imóvel
- Se houver expectativa de ganho na venda, considerar a alienação antecipada
- Avaliar a continuidade da posse com base na receita de aluguel após a quitação do financiamento
- Melhorar a rentabilidade por meio de amortização extraordinária e revisão da taxa de juros
Papel do proprietário de locação e mapeamento dos envolvidos
| Parte envolvida | Papel |
|---|---|
| Administradora imobiliária | Gestão geral do imóvel (atendimento ao inquilino, cobrança de aluguel, limpeza etc.) |
| Corretora intermediadora | Captação de inquilinos, publicidade e apoio à formalização do contrato |
| Empresa de sublease | Mitigação do risco de vacância por meio de locação master |
| Consultor tributário / contador | Contabilidade fiscal e apoio na declaração de imposto |
| Planejador financeiro | Análise de fluxo de caixa e orientação de planejamento de vida |
| Empresa de reformas | Reparos e obras de valorização do ativo |
| Advogado | Atuação jurídica em problemas com inquilinos e inadimplência de aluguel |
Quais são as 3 características em comum entre proprietários bem-sucedidos?
1. Selecionam adequadamente o imóvel e a administradora
Na compra de imóveis para investimento, eles coletam muitos dados e verificam com os próprios olhos os imóveis concorrentes, o entorno e as necessidades dos inquilinos. Na escolha da administradora, também fazem uma pesquisa minuciosa, visitando imóveis efetivamente administrados e analisando a taxa de vacância.
2. Elaboram um plano financeiro de longo prazo sem excessos
Eles estruturam um plano financeiro olhando para 5 e 10 anos à frente e se preparam também para riscos inesperados, como grandes reformas, desastres e inadimplência de aluguel.
3. Adotam medidas de mitigação de riscos com antecedência
Eles identificam previamente riscos potenciais, como variação de juros, desastres e queda de demanda por envelhecimento do imóvel, e preparam respostas com antecedência. Há uma tendência de que os proprietários que tomam medidas antes do surgimento dos problemas tenham mais sucesso.
5 práticas de gestão de riscos que o proprietário deve implementar
- Compreender a tributação：entender o momento de pagamento e os benefícios fiscais do imposto sobre aquisição imobiliária, do imposto predial e do imposto de renda
- Não temer a venda antecipada：manter um imóvel sem lucro amplia os danos. É importante identificar o momento em que se pode esperar ganho na venda
- Escolher uma administradora com bom custo-benefício：melhorar o fluxo de caixa por meio da revisão dos custos operacionais
- Revisar periodicamente o valor do aluguel：manter um aluguel adequado comparando-o com os valores praticados na região
- Atuar de forma proativa na captação de inquilinos：diversificar os canais de aquisição de inquilinos com o uso de SNS, YouTube e sites de matching
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Se a vacância durar mais de 3 meses, o que deve ser feito primeiro?
Verifique a situação das ações de captação conduzidas pela administradora e confira se o imóvel está publicado nos portais, a qualidade das fotos e a adequação do valor do aluguel. Se não houver melhora, considere trocar de administradora.
Q. Quais são os critérios de decisão quando o fluxo de caixa está negativo?
Se, mesmo após revisar a taxa de juros do financiamento, reduzir os custos operacionais e considerar a revisão do aluguel, ainda não houver melhora, a realização da venda para limitar perdas também deve entrar no leque de opções.
Q. Qual montante deve ser reservado para o fundo de reparos dos equipamentos?
Em geral, recomenda-se reservar de 10% a 15% da receita de aluguel como fundo de reparos. Quanto mais antigo o imóvel, maior tende a ser a necessidade de elevar esse percentual de reserva.
Q. Se houver insatisfação com a administradora, a troca deve ser imediata?
Primeiro, apresente pedidos concretos de melhoria e defina um prazo para a correção. Se não houver avanço, confirme as condições de rescisão contratual e então prossiga com a mudança.
