Les enjeux de gestion auxquels sont confrontés les propriétaires de biens locatifs sont multiples. Dans cet article, nous analysons de manière structurée les six principaux défis auxquels les propriétaires font face, ainsi que leurs causes et leurs solutions, puis nous présentons, du point de vue de professionnels de l’immobilier, les caractéristiques des propriétaires qui réussissent et les pratiques concrètes de gestion des risques.
Quels sont les six principaux défis auxquels les propriétaires de biens locatifs sont confrontés ?
Si la gestion locative présente l’avantage de permettre une constitution patrimoniale stable grâce aux revenus des loyers, de nombreux propriétaires se heurtent néanmoins aux six difficultés suivantes.
1. Le problème de la vacance locative
Lorsque les logements vacants ne trouvent pas preneur sur une longue période, les revenus locatifs diminuent et le remboursement des emprunts peut en être affecté. Des cas de vacance survenant plus tôt que prévu, ou ne s’améliorant pas malgré le recours à une société de gestion, sont également signalés.
2. Les litiges avec les locataires
Il s’agit de problèmes survenant entre locataires ou entre les locataires et le propriétaire, tels que les nuisances sonores et les bruits du quotidien, le tri des déchets, les dépôts sauvages ou encore les impayés de loyer.
3. La qualité du support fourni par la société de gestion
Un mauvais choix de société de gestion peut entraîner des problèmes ayant un impact direct sur l’exploitation, comme des retards dans la recherche de locataires, l’absence de publication des informations sur le bien ou des retards dans le versement des loyers.
4. La dégradation du cash-flow
Lorsque la vacance se prolonge, que les loyers doivent être revus à la baisse et que les coûts d’exploitation augmentent, on peut se retrouver dans une situation où les seuls revenus locatifs ne suffisent plus à couvrir les charges.
5. Les dépenses imprévues liées aux pannes d’équipement
Les équipements d’un immeuble collectif ont une durée de vie de 10 à 15 ans. De plus, les fuites causées par la détérioration des canalisations d’eau peuvent également entraîner un risque d’indemnisation pour les dommages causés aux autres logements.
6. La difficulté à vendre le bien
Les biens anciens ou situés dans des zones où le taux de vacance est élevé sont souvent jugés peu susceptibles de permettre la récupération de l’investissement, même en cas de vente.
Des solutions concrètes face à ces six défis
Solutions au problème de la vacance locative
| Cause | Mesure |
|---|---|
| Dégradation de l’état d’entretien du bâtiment | Reprise des façades, rénovation des parties communes |
| Obsolescence des équipements | Installation de systèmes d’accès sécurisé, de fonction de réchauffage du bain ou d’autres équipements similaires |
| Manque d’attractivité du plan du logement | Modification de l’agencement intérieur, ajout d’un emplacement pour lave-linge |
| Réactivité insuffisante de la société de gestion | changement de société de gestion à envisager |
Solutions face aux litiges avec les locataires
- Amélioration de la qualité de la sélection des locataires : vérifier rigoureusement le respect des règles de vie et la capacité à payer le loyer
- Mise en place d’un dispositif de réponse rapide grâce à une coordination renforcée avec la société de gestion
- Présentation explicite des règles au moment du contrat et rappels réguliers
Solutions aux problèmes liés à la société de gestion
- Accélérer la publication sur les portails immobiliers afin de répondre au fait qu’environ 80 % des locataires recherchent leur logement sur Internet
- Choisir une société de gestion capable d’apporter un accompagnement étendu, allant de la gestion des logements vacants et des réclamations jusqu’à l’amélioration de la rentabilité et à la planification des travaux
- Construire une relation de confiance entre le propriétaire et la société de gestion
Mesures d’amélioration du cash-flow
- Mise en œuvre stratégique de l’entretien et de la rénovation (une amélioration globale à l’occasion de travaux d’envergure peut être particulièrement efficace)
- Révision du taux d’intérêt des emprunts et examen d’un refinancement
- Revue détaillée des coûts d’exploitation et réduction de ces derniers
Mesures face aux pannes d’équipement
- Prévenir les pannes imprévues grâce à une maintenance régulière
- Constituer de manière planifiée une réserve pour les réparations
- plan de rénovation comprenant le remplacement simultané des équipements et des canalisations
Mesures concernant la vente du bien
- Envisager une vente anticipée lorsqu’une plus-value est attendue
- Décider du maintien en détention sur la base des revenus locatifs après remboursement complet de l’emprunt
- Améliorer la rentabilité par des remboursements anticipés et une révision du taux d’intérêt
Rôle du propriétaire bailleur et cartographie des parties prenantes
| Partie prenante | Rôle |
|---|---|
| Société de gestion immobilière | Ensemble des opérations de gestion (relation avec les locataires, encaissement des loyers, nettoyage, etc.) |
| Intermédiaire immobilier | Recherche de locataires, publicité et accompagnement à la signature des contrats |
| Société de sous-location garantie | Couverture du risque de vacance grâce à une prise à bail globale |
| Fiscaliste / expert-comptable | Accompagnement en comptabilité fiscale et déclaration de revenus |
| Conseiller en gestion patrimoniale | Analyse du cash-flow et conseils en planification de vie |
| Entreprise de rénovation | Travaux de réparation et de valorisation du bien |
| Avocat | Traitement juridique des litiges avec les locataires et des impayés de loyer |
Quels sont les trois points communs des propriétaires qui réussissent ?
1. Ils sélectionnent avec justesse le bien et la société de gestion
Lors de l’acquisition d’un bien d’investissement, ils recueillent de nombreuses données et vérifient par eux-mêmes les biens concurrents, l’environnement alentour et les besoins des locataires. Lors du choix d’une société de gestion, ils visitent également les biens effectivement gérés et mènent un travail préparatoire approfondi, notamment en examinant le taux de vacance.
2. Ils établissent un plan de financement de long terme réaliste
Ils élaborent un plan de financement à horizon de cinq à dix ans et disposent d’un dispositif préparé pour faire face aux risques imprévus, tels que les gros travaux, les sinistres ou les impayés de loyer.
3. Ils mettent en place des mesures de prévention des risques en amont
Ils identifient à l’avance les risques potentiels, tels que le risque de variation des taux, les risques liés aux catastrophes ou encore la baisse de la demande due au vieillissement du bien, et préparent des réponses adaptées.Les propriétaires qui prennent des mesures avant que les difficultés ne surviennent ont davantage de chances de réussir.
Cinq pratiques de gestion des risques que les propriétaires devraient mettre en œuvre
- Comprendre la fiscalité : connaître le calendrier de paiement des droits d’acquisition immobilière, de la taxe foncière et de l’impôt sur le revenu, ainsi que les dispositifs d’allègement applicables
- Ne pas craindre une vente anticipée : conserver un bien non rentable ne fait qu’aggraver les pertes. Il convient d’identifier le moment où une plus-value peut être espérée
- Choisir une société de gestion au bon rapport coût-efficacité : améliorer le cash-flow par la révision des coûts d’exploitation
- Réexaminer régulièrement le niveau des loyers : maintenir un loyer approprié en le comparant au marché local
- Mener des actions proactives de commercialisation locative : diversifier les canaux d’acquisition de locataires grâce aux réseaux sociaux, à YouTube et aux sites de mise en relation
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Que faut-il faire en premier lorsque la vacance dure plus de trois mois ?
Vérifiez d’abord l’état des actions de commercialisation menées par la société de gestion, puis contrôlez la présence du bien sur les portails, la qualité des photos et la pertinence du niveau de loyer. Si aucune amélioration n’est constatée, il convient d’envisager un changement de société de gestion.
Q. Quels critères retenir lorsque le cash-flow est déficitaire ?
Si la situation ne s’améliore pas malgré une révision du taux d’emprunt, une réduction des coûts d’exploitation et un ajustement du loyer, il convient également d’envisager la vente afin de limiter les pertes.
Q. Quel niveau de réserve faut-il prévoir pour les réparations des équipements ?
De manière générale, il est recommandé de réserver 10 à 15 % des revenus locatifs au titre du fonds de réparation. Plus le bien avance en âge, plus il est nécessaire d’augmenter cette proportion.
Q. Faut-il changer immédiatement de société de gestion en cas d’insatisfaction ?
Il convient d’abord de formuler des demandes d’amélioration concrètes et de fixer un délai. Si aucune amélioration n’est observée, vérifiez les conditions de résiliation du contrat avant d’engager le changement.
