Die Managementherausforderungen, mit denen Eigentümer von Mietobjekten konfrontiert sind, sind vielfältig. In diesem Beitrag analysieren wir die sechs wichtigsten Herausforderungen von Eigentümern systematisch und erläutern aus der Perspektive von Immobilienprofis die jeweiligen Ursachen und Lösungen sowie die Merkmale erfolgreicher Eigentümer und praktische Methoden des Risikomanagements.
Was sind die sechs wichtigsten Herausforderungen, mit denen Eigentümer von Mietobjekten konfrontiert sind?
Das Vermietungsgeschäft bietet den Vorteil eines stabilen Vermögensaufbaus durch Mieteinnahmen, zugleich sehen sich jedoch viele Eigentümer mit den folgenden sechs Herausforderungen konfrontiert.
1. Leerstandsprobleme
Wenn Wohnungen über längere Zeit nicht vermietet werden, sinken die Mieteinnahmen, was sich auch auf die Rückzahlung von Darlehen auswirkt. Es werden Fälle berichtet, in denen Leerstand früher als erwartet entsteht oder sich trotz Beauftragung einer Hausverwaltung keine Verbesserung zeigt.
2. Probleme mit Mietern
Dazu zählen Konflikte wegen Wohn- und Lärmbelästigung, Probleme bei der Mülltrennung, illegale Müllablagerung, Mietrückstände sowie weitere Schwierigkeiten zwischen Mietern untereinander oder zwischen Mietern und Eigentümer.
3. Qualität der Unterstützung durch die Hausverwaltung
Wird die falsche Hausverwaltung gewählt, können Probleme entstehen, die sich direkt auf das Management auswirken, etwa Verzögerungen bei der Mietersuche, nicht veröffentlichte Objektinformationen oder verspätete Mietzahlungen.
4. Verschlechterung des Cashflows
Wenn sich längerer Leerstand, Mietsenkungen und steigende laufende Kosten überlagern, kann eine Situation entstehen, in der diese Ausgaben nicht mehr allein durch Mieteinnahmen gedeckt werden.
5. Unerwartete Ausgaben durch Ausfälle der Gebäudetechnik
Die Gebäudetechnik von Wohnanlagen erreicht nach 10 bis 15 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer. Wasserschäden infolge verschlissener Leitungen bergen zudem das Risiko von Schadensersatzansprüchen aus anderen Einheiten.
6. Schwierigkeiten beim Verkauf der Immobilie
Bei Objekten mit fortgeschrittenem Baualter oder in Regionen mit hoher Leerstandsquote wird häufig angenommen, dass selbst bei einem Verkauf keine ausreichende Rendite zur Rückgewinnung der Investition zu erwarten ist.
Konkrete Lösungen für die sechs Herausforderungen
Lösungen für Leerstandsprobleme
| Ursache | Maßnahme |
|---|---|
| Verschlechterter Zustand der Gebäudeverwaltung | Erneuerung der Außenfassade, Renovierung der Gemeinschaftsflächen |
| Veraltete Ausstattung | Einführung von automatischen Türschlössern, Nachheizfunktion für Badewasser usw. |
| Zu geringe Attraktivität des Grundrisses | Änderung des Innenraumlayouts, zusätzlicher Anschlussplatz für Waschmaschinen |
| Unzureichende Reaktion der Hausverwaltung | Prüfung eines Wechsels der Hausverwaltung |
Lösungen für Probleme mit Mietern
- Höhere Präzision bei der Mieterauswahl: Sorgfältige Prüfung von Regelkonformität und Zahlungsfähigkeit
- Aufbau eines schnellen Reaktionssystems durch engere Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung
- Klare Darstellung der Regeln bei Vertragsabschluss und regelmäßige Kommunikation
Lösungen für Probleme mit der Hausverwaltung
- Beschleunigte Veröffentlichung auf Portal-Websites, um der aktuellen Situation Rechnung zu tragen, dass rund 80% der Mietinteressenten Immobilien im Internet suchen
- Auswahl einer Hausverwaltung, die neben Leerstands- und Beschwerdemanagement auch bei Ertragsverbesserung und Instandhaltungsplanung umfassend unterstützt
- Aufbau eines Vertrauensverhältnisses zwischen Eigentümer und Hausverwaltung
Maßnahmen zur Verbesserung des Cashflows
- Strategische Umsetzung von Wartung und Renovierung (eine gebündelte Verbesserung durch umfassende Sanierungen ist besonders wirksam)
- Überprüfung des Darlehenszinses und Prüfung einer Umschuldung
- Bestandsaufnahme und Reduzierung der laufenden Kosten
Maßnahmen gegen Ausfälle der Gebäudetechnik
- Vorbeugung unerwarteter Ausfälle durch regelmäßige Wartung
- Geplante Sicherstellung von Instandhaltungsrücklagen
- Gleichzeitiger Austausch von Anlagen und Leitungen abgestimmt auf den Renovierungsplan
Maßnahmen beim Immobilienverkauf
- Prüfung eines frühzeitigen Verkaufs, wenn mit einem Verkaufsgewinn zu rechnen ist
- Entscheidung über die weitere Haltung auf Basis der Mieteinnahmen nach vollständiger Darlehenstilgung
- Verbesserung der Rentabilität durch Sondertilgungen und Überprüfung des Zinssatzes
Die Rolle des Eigentümers und die Zuordnung der beteiligten Akteure
| Beteiligte Partei | Rolle |
|---|---|
| Immobilienverwaltung | Gesamte Verwaltungsaufgaben (Mieterbetreuung, Mieteinzug, Reinigung usw.) |
| Makler | Mietersuche, Werbung und Unterstützung beim Vertragsabschluss |
| Sublease-Unternehmen | Absicherung des Leerstandsrisikos durch Generalanmietung |
| Steuerberater und Wirtschaftsprüfer | Unterstützung bei Steuer- und Rechnungswesen sowie Steuererklärungen |
| FP | Cashflow-Analyse und Beratung zur Lebensplanung |
| Renovierungsunternehmen | Instandsetzung und wertsteigernde Maßnahmen |
| Rechtsanwalt | Rechtliche Unterstützung bei Mieterproblemen und Mietrückständen |
Welche drei gemeinsamen Merkmale haben erfolgreiche Eigentümer?
1. Sie wählen Immobilie und Hausverwaltung angemessen aus
Beim Erwerb von Anlageimmobilien sammeln sie umfangreiche Daten und prüfen Wettbewerbsobjekte, das Umfeld und die Bedürfnisse der Mieter mit eigenen Augen. Auch bei der Auswahl der Hausverwaltung besichtigen sie tatsächliche Verwaltungsobjekte und untersuchen die Leerstandsquote, um eine gründliche Vorprüfung vorzunehmen.
2. Sie erstellen einen tragfähigen langfristigen Finanzplan
Sie erstellen einen Finanzplan mit Blick auf die nächsten fünf bis zehn Jahre und verfügen über eine Planung, die auch auf unerwartete Risiken wie größere Instandsetzungen, Naturkatastrophen und Mietrückstände vorbereitet ist.
3. Sie ergreifen Risikomaßnahmen im Vorfeld
Sie identifizieren potenzielle Risiken wie Zinsänderungsrisiken, Katastrophenrisiken und Nachfragerückgänge infolge von Alterung im Voraus und bereiten Gegenmaßnahmen vor. Es zeigt sich die Tendenz, dass Eigentümer erfolgreicher sind, die Maßnahmen ergreifen, bevor Probleme eintreten.
Fünf Maßnahmen des Risikomanagements, die Eigentümer umsetzen sollten
- Steuern verstehen: Zeitpunkte der Zahlung und Entlastungsmaßnahmen bei Erwerbsteuer, Grundsteuer und Einkommensteuer kennen
- Frühzeitigen Verkauf nicht scheuen: Das Festhalten an unrentablen Objekten vergrößert den Schaden. Entscheidend ist, den Zeitpunkt mit Aussicht auf Verkaufsgewinn richtig zu erkennen
- Auswahl einer kosteneffizienten Hausverwaltung: Verbesserung des Cashflows durch Überprüfung der laufenden Kosten
- Regelmäßige Überprüfung der Miete: Sicherstellung einer angemessenen Miete durch Vergleich mit dem lokalen Markt
- Eigenständige Vermietungsaktivitäten: Diversifizierung der Kanäle zur Mietergewinnung durch Nutzung von SNS, YouTube und Matching-Plattformen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was sollte man zuerst tun, wenn der Leerstand länger als drei Monate andauert?
Prüfen Sie zunächst den Stand der Vermarktungsaktivitäten der Hausverwaltung und kontrollieren Sie, ob das Objekt auf Portalseiten veröffentlicht ist, wie die Qualität der Fotos ist und ob die Mietpreisfestsetzung angemessen ist. Wenn keine Verbesserung erkennbar ist, sollte ein Wechsel der Hausverwaltung erwogen werden.
Q. Welche Kriterien gelten, wenn der Cashflow negativ ist?
Wenn sich auch nach der Überprüfung des Darlehenszinses, der Reduzierung der laufenden Kosten und einer Mietanpassung keine Verbesserung ergibt, sollte ein verlustbegrenzender Verkauf ebenfalls als Option in Betracht gezogen werden.
Q. Wie hoch sollten Rücklagen für Instandsetzungen der Gebäudetechnik sein?
Im Allgemeinen wird empfohlen, 10 bis 15% der Mieteinnahmen als Instandhaltungsrücklage zu sichern. Je älter das Gebäude wird, desto höher sollte die Rücklagenquote angesetzt werden.
Q. Sollte man die Hausverwaltung sofort wechseln, wenn man unzufrieden ist?
Teilen Sie zunächst konkrete Verbesserungswünsche mit und setzen Sie eine Frist für die Umsetzung. Wenn keine Verbesserung erkennbar ist, prüfen Sie die Bedingungen für eine Vertragsbeendigung und leiten Sie dann den Wechsel ein.
