Los desafíos de gestión que enfrentan los propietarios de inmuebles en alquiler son diversos. En este artículo analizamos de manera sistemática seis retos principales que afrontan los propietarios y explicamos, desde la perspectiva de profesionales inmobiliarios, las causas y soluciones de cada uno, así como las características de los propietarios exitosos y las prácticas de gestión de riesgos que conviene aplicar.
¿Cuáles son los 6 principales retos que enfrentan los propietarios de inmuebles en alquiler?
Aunque la gestión de alquileres ofrece la ventaja de una formación estable de activos mediante ingresos por rentas, muchos propietarios se enfrentan a los siguientes seis retos.
1. Problemas de vacancia
Si las unidades permanecen vacías durante mucho tiempo, los ingresos por renta disminuyen y esto también afecta el pago del préstamo. Se han reportado casos en los que las vacantes surgen antes de lo previsto o no mejoran aunque se encargue la gestión a una empresa administradora.
2. Problemas con los inquilinos
Se trata de conflictos que surgen entre inquilinos o entre el inquilino y el propietario, como ruidos de convivencia, separación de basura, vertido ilegal y retrasos en el pago del alquiler.
3. Calidad del soporte de la empresa administradora
Si se elige mal a la empresa administradora, pueden surgir problemas directamente ligados a la gestión, como retrasos en la captación de inquilinos, falta de publicación de la información del inmueble o demoras en la transferencia de las rentas.
4. Deterioro del flujo de caja
Cuando coinciden una vacancia prolongada, reducciones en la renta y un aumento de los costos operativos, se puede llegar a una situación en la que los ingresos por alquiler ya no bastan para cubrir los gastos.
5. Gastos imprevistos por fallas en los equipos
Los equipos de un edificio residencial alcanzan suvida útil en 10 a 15 años. Las fugas de agua causadas por el deterioro de las tuberías también implican el riesgo de indemnizaciones por daños a otras unidades.
6. Dificultad para vender el inmueble
Los inmuebles con muchos años de antigüedad o situados en zonas con alta tasa de vacancia suelen considerarse inversiones de difícil recuperación, incluso si se venden.
Soluciones concretas para los seis retos
Soluciones para los problemas de vacancia
| Causa | Medida |
|---|---|
| Deterioro del estado de mantenimiento del edificio | Repintado de fachadas, renovación de áreas comunes |
| Obsolescencia de los equipos | Incorporación de cerradura automática, función de recalentamiento del agua, etc. |
| Falta de atractivo en la distribución | Cambio del diseño interior, instalación de espacio para lavadora |
| Respuesta insuficiente de la empresa administradora | Considerar el cambio de empresa administradora |
Soluciones para los problemas con los inquilinos
- Mejorar la precisión del proceso de selección de inquilinos: verificar rigurosamente el cumplimiento de normas y la capacidad de pago del alquiler
- Fortalecer la coordinación con la empresa administradora para establecer una respuesta rápida
- Dejar claras las reglas en el momento del contrato y comunicarlas periódicamente
Soluciones para los problemas con la empresa administradora
- Acelerar la publicación en portales inmobiliarios para responder a la realidad de que alrededor del 80% de los inquilinos busca propiedades en internet
- Elegir una empresa administradora que, además de atender vacancias y reclamaciones, ofrezca un soporte amplio hasta la mejora de la rentabilidad y la planificación de reparaciones
- Construir una relación de confianza entre el propietario y la empresa administradora
Medidas para mejorar el flujo de caja
- Ejecutar estratégicamente el mantenimiento y las reformas (las mejoras integrales mediante reparaciones de gran escala suelen ser eficaces)
- Revisar la tasa de interés del préstamo y considerar una refinanciación
- Revisar y reducir los costos operativos
Medidas frente a fallas en los equipos
- Prevenir fallas imprevistas mediante mantenimiento periódico
- Asegurar de forma planificada un fondo de reserva para reparaciones
- Sustituir equipos y tuberías de manera integral junto con el plan de renovación
Medidas para la venta del inmueble
- Si se espera una ganancia en la venta, considerar una venta temprana
- Evaluar mantener la propiedad y seguir percibiendo rentas una vez liquidado el préstamo
- Mejorar la rentabilidad mediante amortizaciones anticipadas y revisión de la tasa de interés
Rol del propietario e identificación de las partes relacionadas
| Parte relacionada | Rol |
|---|---|
| Empresa de gestión inmobiliaria | Gestión general (atención a inquilinos, cobro de rentas, limpieza, etc.) |
| Agente intermediario | Captación de inquilinos, publicidad y apoyo en la firma de contratos |
| Empresa de subarrendamiento | Cobertura del riesgo de vacancia mediante arrendamiento integral |
| Asesor fiscal o contador | Contabilidad fiscal y apoyo con la declaración de impuestos |
| FP | Análisis de flujo de caja y asesoramiento en planificación de vida |
| Empresa de reformas | Reparaciones y obras de mejora de valor |
| Abogado | Respuesta legal ante conflictos con inquilinos e impago de alquileres |
¿Cuáles son las tres características comunes de los propietarios exitosos?
1. Seleccionan adecuadamente el inmueble y la empresa administradora
Al comprar una propiedad de inversión, recopilan una gran cantidad de datos ycomprueban con sus propios ojos los inmuebles de la competencia, el entorno y las necesidades de los inquilinos. También realizan una investigación cuidadosa al elegir a la empresa administradora, visitando propiedades que ya gestiona e investigando su tasa de vacancia.
2. Elaboran un plan financiero de largo plazo y sin excesos
Diseñan un plan financiero con una visión a cinco y diez años, y cuentan con una planificación preparada también para riesgos imprevistos, como reparaciones mayores, desastres o retrasos en el pago del alquiler.
3. Adoptan medidas de gestión de riesgos con anticipación
Identifican de antemano riesgos potenciales, como las variaciones en las tasas de interés, los desastres o la disminución de la demanda por envejecimiento del inmueble, y preparan respuestas adecuadas. Existe la tendencia de quelos propietarios que actúan antes de que surjan los problemas tienen más probabilidades de éxito.
5 prácticas de gestión de riesgos que todo propietario debería aplicar
- Comprender los impuestos: conocer el momento de pago y las medidas de alivio del impuesto sobre adquisición inmobiliaria, el impuesto sobre activos fijos y el impuesto sobre la renta
- No temer una venta temprana: mantener un inmueble que no genera beneficios amplía el daño. Es importante identificar el momento en que puede esperarse una ganancia por venta
- Elegir una empresa administradora con buena relación costo-beneficio: mejorar el flujo de caja mediante la revisión de los costos operativos
- Revisar periódicamente la renta: mantener una renta adecuada comparándola con los precios del mercado circundante
- Realizar actividades proactivas de captación de inquilinos: diversificar los canales de captación mediante el uso de redes sociales, YouTube y sitios de matching
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. Si la vacancia continúa durante más de tres meses, ¿qué debería hacer primero?
Primero confirme el estado de las acciones de captación de la empresa administradora y verifique si el inmueble está publicado en portales, la calidad de las fotos y si la renta está fijada de forma razonable. Si no observa mejoras, conviene considerar cambiar de empresa administradora.
Q. ¿Cuál es el criterio para decidir cuando el flujo de caja está en números rojos?
Si aun después de revisar la tasa de interés del préstamo, reducir los costos operativos y considerar una revisión de la renta no hay mejora, conviene incluir como opción la venta para limitar pérdidas.
Q. ¿Qué nivel de fondo de reserva para reparaciones de equipos debería asegurarse?
En general, se recomienda asegurar como fondo de reserva para reparaciones entre el 10% y el 15% de los ingresos por renta. A medida que pasan los años de antigüedad del inmueble, es necesario aumentar esa proporción.
Q. Si estoy insatisfecho con la empresa administradora, ¿debería cambiarla de inmediato?
Primero transmita solicitudes concretas de mejora y establezca un plazo para verificar avances. Si no se observan mejoras, confirme las condiciones de rescisión del contrato y proceda con el cambio.
