Imóveis voltados para vias particulares são uma categoria em que grandes problemas tendem a surgir no momento da venda devido à complexidade das relações de direitos. É importante compreender previamente que há o risco de ser difícil encontrar comprador e de o preço cair de 20% a 30%, e tomar as medidas adequadas.
O que é uma via particular? Entenda a diferença em relação à via pública
Uma via particular é uma estrada de propriedade e administração de uma pessoa ou de várias pessoas. Diferentemente das vias públicas administradas pelo governo nacional, prefeituras ou outras autoridades locais, em princípio, seu uso exige a autorização do proprietário.
Há dois tipos de titularidade de vias particulares
- Modelo de copropriedade por fração ideal: caso em que várias pessoas detêm em copropriedade uma determinada proporção da área da via particular (o mais comum)
- Modelo de lotes desmembrados por fração: caso em que a via particular é desmembrada por trechos, e cada pessoa detém individualmente um trecho específico (comum em loteamentos antigos)
Quais são os problemas mais comuns envolvendo vias particulares?
Todos os anos, surgem numerosos conflitos relacionados a vias particulares. Vamos organizar os casos típicos que devem ser verificados antes da venda.
Problemas com estacionamento não autorizado
Como as vias particulares estão fora do escopo das restrições públicas de parada e estacionamento, a fiscalização policial é difícil, e o próprio proprietário acaba sendo obrigado a agir. Em alguns casos, a Lei das Garagens (lei relativa à garantia de locais de guarda para veículos automotores) pode ser aplicável, mas a dificuldade está no tempo necessário para essa análise.
Problemas de bloqueio ou obstrução da passagem
Há casos em que, mesmo em uma via particular utilizada há muito tempo para circulação, assim que o proprietário mudou, surgiram bloqueios e cobrança de taxas elevadas de passagem. O costume de ser “uma via por onde sempre foi possível passar” não tem força vinculante jurídica, e existe o risco de que o uso se torne impossível de repente, dependendo da vontade do proprietário.
Problemas com a carga de via particular
A carga de via particular refere-se aos casos em que a parte da via particular destinada a garantir acesso ao terreno ou edifício objeto da compra e venda está incluída no imóvel. Como a Lei de Normas de Construção exige acesso a via (frente mínima de 2 m para uma via de pelo menos 4 m de largura), terrenos sem frente para via pública necessitam de via particular. Quando existe carga de via particular, os custos de manutenção ficam por conta do próprio proprietário, o que reduz o valor do imóvel.
Por que os problemas com vias particulares prejudicam a venda?
Em imóveis com via particular, os seguintes riscos tendem a ser visíveis para o comprador, o que frequentemente leva à hesitação na compra.
- Custos de manutenção e gestão surgem continuamente
- Em caso de copropriedade, reconstrução e manutenção exigem o acordo de todos
- Risco de bloqueio repentino ou de cobrança de taxas elevadas de passagem
Como resultado, não é raro que o preço de venda fique de 20% a 30% abaixo do de um imóvel voltado para via pública.
Quais verificações prévias são necessárias para vender um imóvel voltado para via particular?
Organizar as relações de direitos antes da venda ajuda a eliminar a insegurança do comprador e leva a uma venda por preço adequado.
Verifique se é uma via em que a construção é permitida
Confirme no registro e no mapa cadastral se o imóvel atende à obrigação de acesso à via (4 m × 2 m) e se se trata de uma via particular à qual a legislação se aplica. Se não atender, o uso residencial do terreno se torna difícil, e o valor tende a cair de 20% a 30% em relação ao mercado.
Deixe clara a proporção da fração ideal da via particular
Se houver fração ideal, identificar essa proporção e explicitar o valor dos custos de manutenção aumenta a previsibilidade para o comprador. Se não houver fração ideal, assegurar o direito de passagem (direito de passagem por imóvel encravado ou servidão de passagem) é uma providência indispensável antes da venda.
Obtenha a autorização para passagem e escavação
No modelo de lotes desmembrados, quando for necessário escavar a parte da via particular pertencente a terceiros durante a obra, é preciso obter a autorização de todos os proprietários. Obter previamente a autorização para passagem e escavação aumenta a tranquilidade do comprador e reduz negociações por abatimento de preço. Se houver reprovação de apenas uma pessoa, em casos extremos a venda pode até se tornar inviável.
Leitura relacionada
- O que é compra, revenda e revenda de imóveis? Especialistas explicam de forma completa desde as diferenças em relação à intermediação até vantagens e desvantagens
- Não tenha prejuízo na venda de imóveis! Como identificar o discurso de conveniência de corretoras e a armadilha da intermediação em dupla representação
- “Imóvel não divulgado” realmente existe? Especialistas explicam a fundo os bastidores das informações imobiliárias
FAQ: dúvidas frequentes sobre vias particulares e venda de imóveis
Q. O preço de venda de um terreno voltado para via particular sempre cai?
A. Não necessariamente. Se as relações de direitos estiverem claras, houver fração ideal e a autorização para passagem e escavação estiver devidamente organizada, há casos de venda por preço próximo ao de imóveis voltados para via pública. A preparação prévia é a chave para preservar o preço.
Q. Há alguma forma de vender um terreno sem fração ideal da via particular?
A. O mais eficaz é obter, antes da venda, uma autorização de passagem e escavação dos proprietários da via particular. Se isso não for possível, o universo de compradores fica limitado, e há a possibilidade de serem exigidos abatimentos significativos na negociação de preço.
Q. Onde é possível elaborar a autorização para passagem e escavação?
A. Em geral, escrivães judiciais ou empresas imobiliárias providenciam o modelo do documento. É necessária a assinatura e o carimbo de todos os proprietários da via particular.
Q. Quem arca com os custos de pavimentação e manutenção da via particular?
A. Os proprietários da via particular arcam com esses custos. No modelo de copropriedade por fração ideal, a regra é que a despesa seja suportada conforme a proporção de cada fração. Como alguns municípios podem ter programas de subsídio, recomenda-se confirmar no balcão de atendimento da prefeitura competente pelo local do imóvel.
Q. Quais são os riscos de comprar um imóvel com problemas relacionados à via particular?
A. Há riscos como restrição de passagem, taxas elevadas de passagem, impossibilidade de reconstrução e aumento dos custos de manutenção. Antes da compra, verifique necessariamente as relações de direitos, a existência de autorizações e a situação atual de uso.
