面臨私道的不動產，由於權利關係複雜，在出售時很容易發生較大的糾紛。事先掌握不易找到買方、價格可能下跌二到三成的風險，並採取適切對策，十分重要。
什麼是私道？理解其與公道的差異
私道是指由個人或多人擁有並管理的道路。與由國家、都道府縣、市區町村管理的公道不同，原則上使用私道需要取得所有人的許可。
私道的所有型態有兩種
- 共有持分型：多人按一定比例共同持有私道面積的情形（最常見）
- 分筆持分型：將私道按區塊分筆，各自單獨持有特定區塊的情形（多見於舊分售地）
私道常見的糾紛有哪些？
圍繞私道的糾紛每年都大量發生。以下整理出售前應先掌握的代表性案例。
未經許可停車的糾紛
由於私道不屬於公共禁止停車管理的範圍，警方執法較為困難，往往必須由所有人自行處理。雖然在部分情況下也可能適用《車庫法》（《關於確保汽車保管場所等之法律》），但判斷往往需要時間，這是實務上的課題。
封路、妨礙通行的糾紛
即使是一直以來都可通行的私道，也曾出現所有人一變更，就突然遭到封鎖或被收取高額通行費的案例。「至今都能通行的道路」這種慣例本身並不具法律拘束力，存在因所有人意向而突然無法使用的風險。
私道負擔的糾紛
所謂私道負擔，是指買賣標的土地或建物中，包含了為滿足接道目的而設置的私道部分。由於《建築基準法》規定有接道義務（需接觸寬度4公尺以上道路且接觸長度在2公尺以上），因此未臨公道的土地就需要私道。若有私道負擔，管理費需自行負擔，不動產價值也會下降。
為什麼私道糾紛會對出售不利？
帶有私道的物件，買方較容易看見下列風險，因此更容易對購買抱持保留。
- 維護、管理費用會持續發生
- 若為共有所有，重建與維修需要所有人同意
- 存在突然封鎖或被收取高額通行費的風險
結果就是，與面臨公道的物件相比，出售價格低二到三成並不少見。
出售面臨私道的不動產前，需要做哪些事前確認？
在出售前整理好權利關係，有助於消除買方的不安，並以合理價格完成出售。
確認該道路是否為可建築的道路
需透過登記資料與地籍圖確認，是否符合接道義務（4公尺×2公尺），以及該私道是否屬於適用法律的道路。若不符合，作為宅地使用將較為困難，價格通常會比市場行情低二到三成。
明確私道持分比例
若持有持分，掌握比例並明示維修費用負擔額，可提高買方的可預期性。若沒有持分，則確保通行權（圍繞地通行權、通行地役權）是出售前必須完成的事項。
取得通行掘削承諾書
若屬於分筆持分型，在建築施工時需要挖掘他人所有的私道部分，就必須取得全體所有人的同意。事先取得通行掘削承諾書，可提升買方安心感，並抑制其提出減價協商。只要有一人不同意，最糟情況下甚至可能無法出售。
FAQ：關於私道與不動產出售的常見疑問
Q. 面臨私道的土地，出售價格一定會下跌嗎？
A. 不一定。如果權利關係明確，持分完整，且通行掘削承諾書也已備妥，實務上也有以接近面臨公道價格成交的案例。事前整備是維持價格的關鍵。
Q. 沒有私道持分的土地，也有辦法出售嗎？
A. 最有效的方法，是在出售前先向私道所有人取得通行、掘削承諾書。若無法取得，買方範圍會受限，且在價格談判中，可能被要求大幅降價。
Q. 通行掘削承諾書可以在哪裡製作？
A. 一般而言，由司法書士或不動產公司準備文書格式。需要全體私道所有人簽名蓋章。
Q. 私道的鋪設與維護費由誰負擔？
A. 由私道所有人負擔。若為共有持分型，原則上依持分比例分攤費用。部分自治體也可能有補助制度，建議向物件所在地的自治體窗口確認。
Q. 購買存在私道糾紛的物件，有哪些風險？
A. 可能存在通行限制、高額通行費、無法重建、維護費增加等風險。購買前，請務必確認權利關係、承諾書是否完備，以及目前的實際使用情況。
