¿Por qué es difícil vender un inmueble frente a una vía privada? Relaciones de derechos y puntos prácticos para cerrar la venta con éxito

Los inmuebles que dan a una vía privada constituyen una categoría en la que es fácil que surjan problemas importantes al vender debido a la complejidad de las relaciones de derechos. Es importante entender de antemano que existe el riesgo de que sea difícil encontrar comprador y de que el precio baje entre un 20 % y un 30 %, y tomar las medidas adecuadas.

¿Qué es una vía privada? Entender la diferencia con una vía pública

Una vía privada es una carretera propiedad o bajo gestión de una persona o de varias personas. A diferencia de una vía pública administrada por el Estado, la prefectura o el municipio, su uso requiere, en principio, la autorización del propietario.

Existen 2 tipos de titularidad de las vías privadas

• Copropiedad por cuota: caso en el que varias personas comparten la propiedad de un porcentaje determinado de la superficie de la vía privada (el más común)
• Parcelación por cuota: caso en el que la vía privada se subdivide por secciones y cada una es propiedad exclusiva de una parcela concreta (frecuente en antiguos desarrollos residenciales)

¿Qué tipos de problemas son habituales en las vías privadas?

Cada año se producen numerosos conflictos relacionados con las vías privadas. A continuación, organizamos los casos representativos que conviene conocer antes de vender.

Problemas por estacionamiento no autorizado

Dado que las vías privadas quedan fuera de la prohibición pública de estacionar o parar, la policía difícilmente puede intervenir y el propio propietario se ve obligado a actuar. En algunos casos puede aplicarse la Ley de Garajes (Ley relativa a la garantía de plazas de estacionamiento para automóviles), pero el problema es que su determinación puede llevar tiempo.

Problemas por bloqueo u obstrucción del paso

Se han dado casos en los que, incluso en una vía privada utilizada desde hace tiempo, al cambiar el propietario se produjo un bloqueo o el cobro de un peaje elevado. La costumbre de que “era un camino por el que siempre se podía pasar” no tiene fuerza legal vinculante, y existe el riesgo de que, según la voluntad del propietario, de repente deje de poder utilizarse.

Problemas por la carga de la vía privada

La carga de la vía privada se refiere al caso en que la operación de compraventa incluye una parte de vía privada establecida para dar acceso al terreno o edificio objeto de la venta. Como la Ley de Normas de Edificación exige la obligación de acceso vial (estar en contacto al menos 2 m con una vía de 4 m o más), en los terrenos que no dan a una vía pública es necesaria una vía privada. Cuando existe esa carga, los gastos de mantenimiento corren por cuenta propia y el valor del inmueble disminuye.

¿Por qué los problemas de una vía privada perjudican la venta?

En los inmuebles con vía privada, al comprador le resultan visibles los siguientes riesgos y tiende a evitar la compra.

• Los gastos de mantenimiento y gestión se generan de forma continua
• Si existe copropiedad, se requiere el acuerdo de todos para reconstrucción y mantenimiento
• Riesgo de bloqueo repentino o de un peaje elevado

Como resultado, no es raro que el precio de venta sea entre un 20 % y un 30 % inferior al de un inmueble con frente a vía pública.

¿Qué verificaciones previas son necesarias para vender un inmueble frente a una vía privada?

Ordenar las relaciones de derechos antes de la venta ayuda a disipar la inquietud del comprador y permite vender a un precio adecuado.

Confirmar si se trata de una vía sobre la que se puede construir

Se confirma mediante el registro y el plano catastral si cumple la obligación de acceso vial (4 m × 2 m) y si se trata de una vía privada sujeta a la normativa legal. Si no la cumple, el uso residencial resulta difícil y el precio puede reducirse entre un 20 % y un 30 % respecto al mercado.

Aclarar la proporción de la cuota de la vía privada

Si existe una cuota, conocer su proporción y mostrar el importe de los gastos de mantenimiento mejora la previsibilidad para el comprador. Si no existe cuota, asegurar el derecho de paso (derecho de paso por terreno enclavado o servidumbre de paso) es una medida indispensable antes de la venta.

Obtener el consentimiento de paso y excavación

En el caso del tipo parcelado, cuando las obras de construcción requieren excavar la parte de la vía privada de otra persona, es necesaria la aprobación de todos los propietarios. Obtener con antelación el documento de consentimiento de paso y excavación aumenta la tranquilidad del comprador y ayuda a contener las negociaciones a la baja. Si una sola persona no lo aprueba, en el peor de los casos la venta puede llegar a ser imposible.

FAQ: preguntas frecuentes sobre las vías privadas y la venta de inmuebles

Q. ¿El precio de venta de un terreno frente a una vía privada siempre baja?

A. No necesariamente. Si las relaciones de derechos están claras, existe cuota y también está preparado el documento de consentimiento de paso y excavación, hay casos de venta a un precio cercano al de un inmueble frente a vía pública. La preparación previa es la clave para mantener el precio.

Q. ¿Existe alguna forma de vender un terreno que no tiene cuota de la vía privada?

A. Lo más eficaz es obtener antes de la venta un documento de consentimiento para el paso y la excavación por parte del propietario de la vía privada. Si no se puede obtener, el número de compradores posibles se limita y existe la posibilidad de que se solicite una reducción considerable en la negociación del precio.

Q. ¿Dónde se puede preparar el documento de consentimiento de paso y excavación?

A. Por lo general, un escribano judicial o una empresa inmobiliaria prepara el formulario. Se requiere la firma y el sello de todos los propietarios de la vía privada.

Q. ¿Quién asume los gastos de pavimentación y mantenimiento de la vía privada?

A. Los asumen los propietarios de la vía privada. En el modelo de copropiedad por cuota, en principio cada uno soporta los gastos conforme a su participación. Como en algunos casos existen ayudas municipales, se recomienda confirmarlo con la ventanilla de la administración local donde se ubica el inmueble.

Q. ¿Cuáles son los riesgos al comprar un inmueble con problemas de vía privada?

A. Existen riesgos como restricciones de paso, peajes elevados, imposibilidad de reconstrucción y aumento de los gastos de mantenimiento. Antes de comprar, asegúrese de revisar las relaciones de derechos, la existencia de documentos de consentimiento y la situación actual de uso.