临私道的不动产，由于权利关系复杂，在出售时极易发生较大的纠纷。提前了解买家不易找到、价格可能下跌两到三成的风险，并采取适当对策，非常重要。
什么是私道？理解其与公道的区别
私道，是指由个人或多人拥有并管理的道路。与国家、都道府县、市区町村管理的公道不同，原则上使用私道需要取得所有者许可。
私道的所有形态有两种
- 共有持分型：多人按一定比例共同持有私道面积的情形（最常见）
- 分笔持分型：将私道按区块分笔登记，各自单独拥有特定区块的情形（多见于老旧分售地）
私道常见的纠纷有哪些？
围绕私道的纠纷每年都大量发生。这里整理出售前应当掌握的代表性情形。
擅自停车纠纷
由于私道不属于公共禁停禁放管理范围，警方执法较为困难，往往需要所有者自行处理。虽然在某些情况下也可能适用《车库法》（《关于确保机动车保管场所等的法律》），但判断往往需要较长时间，这是实际中的难点。
通行封锁、妨碍通行纠纷
即使是一直以来都在通行的私道，也曾发生过一旦所有者变更，就突然被封锁，或者被要求支付高额通行费的案例。“过去一直可以通行的道路”这种惯例本身并不具有法律约束力，存在因所有者意向变化而突然无法使用的风险。
私道负担纠纷
所谓私道负担，是指买卖对象的土地或建筑物中，包含了为满足临路条件而设置的私道部分。由于《建筑基准法》规定了接道义务（须接触宽度4米以上道路且接触长度在2米以上），因此不临公道的土地就需要私道。如果存在私道负担，管理费用需自行承担，不动产价值也会下降。
为什么私道纠纷会对出售不利？
带有私道的房产，会让买家更容易看到以下风险，因此更容易被回避。
- 维护、管理费用会持续发生
- 如果是共有产权，重建和维护需要所有人同意
- 存在突然被封锁或被收取高额通行费的风险
结果就是，与临公道的房产相比，出售价格低两到三成并不少见。
出售临私道的不动产前，需要做哪些确认？
在出售前梳理好权利关系，有助于消除买家的不安，并以合理价格完成出售。
确认该道路是否属于可以建房的道路
需要通过登记信息和地籍图确认，是否满足接道义务（4米×2米），以及该私道是否属于适用法律的道路。如果不满足，宅地利用将较为困难，价格通常会比市场价低两到三成。
明确私道持分比例
如果拥有持分，明确其比例并说明维修费用负担额，可以提高买家的预期可见性。如果没有持分，则确保通行权（围绕地通行权、通行地役权）是出售前必须完成的事项。
取得通行掘削承诺书
如果属于分笔持分型，在建筑施工中需要挖掘他人所有的私道部分时，必须取得全体所有者的同意。事先取得通行掘削承诺书，可以增强买家的安心感，并抑制其要求降价谈判。只要有一人不同意，最坏情况下甚至可能导致无法出售。
FAQ：关于私道与不动产出售的常见疑问
Q. 临私道的土地，出售价格一定会下降吗？
A. 不一定。如果权利关系明确，拥有持分，且通行掘削承诺书也已完善，实际上也有以接近临公道价格成交的案例。事前准备是维持价格的关键。
Q. 没有私道持分的土地，也有办法出售吗？
A. 最有效的方法，是在出售前取得私道所有者出具的通行、掘削承诺书。如果无法取得，买家范围会受到限制，并且在价格谈判中，可能被要求大幅降价。
Q. 通行掘削承诺书可以在哪里制作？
A. 一般由司法书士或不动产公司准备文书格式。需要全体私道所有者签字盖章。
Q. 私道的铺装和维护费用由谁承担？
A. 由私道所有者承担。如果是共有持分型，原则上按持分比例分担费用。部分地方政府也可能有补助制度，建议向房产所在地的地方政府窗口确认。
Q. 购买存在私道纠纷的房产，有哪些风险？
A. 可能存在通行受限、高额通行费、无法重建、维护费用增加等风险。购买前，请务必确认权利关系、承诺书是否齐备，以及当前的实际使用情况。
