A sublocacao integral (sublease) e um mecanismo conveniente em que a empresa de administracao assume o risco de vacancia. No entanto, se voce assinar o contrato apenas com a ideia de que "uma renda estavel esta garantida", existe o risco de sofrer desvantagens inesperadas depois.Neste artigo, explicamos como funciona a sublocacao integral e quatro pontos de atencao.
O que e a sublocacao integral (sublease)?
A sublocacao integral e um modelo em que a empresa de administracao aluga o imovel do proprietario em bloco e o subloca aos inquilinos.Mesmo que ocorram vacancia ou inadimplencia de aluguel, a empresa de administracao continua pagando o aluguel ao proprietario. A empresa de administracao paga ao proprietario 80% a 90% do aluguel, apos deduzir 10% a 20% como taxa. Como a captacao de inquilinos, a cobranca de aluguel e o atendimento a reclamacoes tambem ficam a cargo da empresa de administracao, a carga de gestao do proprietario e significativamente reduzida.
Vantagens da sublocacao integral
- Reducao do risco de vacancia e inadimplencia: mesmo havendo vacancia ou inadimplencia, a empresa de administracao paga o aluguel
- Terceirizacao das operacoes de gestao: ideal para proprietarios com varios imoveis ou que nao podem dedicar tempo a administracao
- Suporte para a declaracao de imposto: em alguns casos, tambem ha suporte para calcular a depreciacao
Quatro pontos de atencao na sublocacao integral
1. Problemas decorrentes da revisao do aluguel contratado
Em geral, nos contratos de sublocacao integral, o aluguel e o conteudo da administracao sao revistos a cada 2 a 10 anos. Se o aluguel for reduzido por motivos como o envelhecimento do predio e dos equipamentos ou o aumento de imoveis concorrentes, e o proprietario nao concordar, existe a possibilidade de a empresa de administracao rescindir o contrato.Um plano financeiro baseado na premissa de que o aluguel inicial continuara indefinidamente e arriscado. E indispensavel adotar um plano de receitas e despesas conservador, incorporando o risco de revisao do aluguel.
2. Risco de reducao da receita de aluguel
Mesmo durante o prazo contratual, o aluguel pode ser revisto.E importante confirmar com a empresa de administracao, antes da assinatura, "com que frequencia a revisao sera feita" e "qual pode ser a reducao maxima", e pedir que isso fique claramente documentado por escrito. Desde setembro de 2016, as empresas de administracao locaticia passaram a ter obrigacao de explicar os pontos de atencao.
3. Dificuldade para rescindir no meio do contrato
A rescisao antecipada por conveniencia do proprietario e, em principio, dificil, porque viola os direitos da empresa de administracao, protegidos legalmente pela existencia do contrato de locacao.Mesmo nos casos em que o proprietario queira vender o imovel ou trocar de administradora, pode haver restricoes. Antes de assinar, verifique sem falta se ha clausula de multa e quais sao as condicoes de rescisao.
4. Risco de falencia da empresa de administracao
Se a empresa de administracao falir, a obrigacao de devolver o deposito de garantia aos inquilinos passa para o proprietario.No entanto, como o proprietario nao tem contrato direto com os inquilinos, pode haver casos em que os contatos sejam desconhecidos e surjam problemas. E importante verificar previamente o porte da empresa, a situacao financeira e o historico de operacao, e escolher uma administradora com baixo risco de falencia.
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Perguntas frequentes (FAQ)
- P. O que e a sublocacao integral (sublease)?
- R. E um modelo em que a empresa de administracao aluga integralmente o imovel do proprietario e o subloca aos inquilinos. Mesmo com vacancia ou inadimplencia, o aluguel e pago, mas as taxas sao deduzidas.
- P. O aluguel na sublocacao integral e garantido permanentemente?
- R. Nao. O aluguel pode ser reduzido em revisoes periodicas.
- P. Posso rescindir a sublocacao integral no meio do contrato?
- R. A rescisao antecipada por conveniencia do proprietario e dificil, e em alguns casos pode haver multa. E indispensavel confirmar as condicoes de rescisao antes de assinar.
- P. O que acontece se a empresa de administracao falir?
- R. A obrigacao de devolver o deposito de garantia aos inquilinos passa para o proprietario. E possivel reduzir esse risco escolhendo uma administradora financeiramente estavel.
- P. Sublocacao integral e sublease sao a mesma coisa?
- R. Sim, referem-se ao mesmo modelo. Termos como "sublease", "sublocacao integral" e "administracao com garantia de aluguel" sao usados para descrever o mesmo conteudo.
