O que são as diretrizes de restauração? Regras do MLIT e medidas práticas para proprietários

No encerramento de um contrato de locacao de um imovel alugado, um dos conflitos mais frequentes e a definicao de quem arca com os custos de "restauracao do imovel ao estado original". O Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao publicou as "Diretrizes sobre conflitos relacionados a restauracao do imovel ao estado original", esclarecendo os criterios de reparticao de custos entre proprietarios e inquilinos. Compreender essas diretrizes esta diretamente ligado a prevencao de disputas e a estabilidade da gestao locataria.

O que sao as diretrizes de restauracao do imovel ao estado original?

As "Diretrizes sobre conflitos relacionados a restauracao do imovel ao estado original" sao diretrizes emitidas pelo Departamento de Habitacao do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo como material de referencia para contratos de locacao. Elas se aplicam a moradias locadas no setor privado com aluguel equivalente ao valor de mercado e organizam criterios adequados para a divisao dos custos de restauracao com base em precedentes judiciais e nas praticas do mercado. Sao consultadas quando ha clausulas ambiguas no contrato ou quando surgem conflitos na desocupacao do imovel.

Qual e a ideia central da restauracao do imovel ao estado original?

As diretrizes definem a restauracao do imovel ao estado original da seguinte forma.

"Restabelecer danos e deterioracoes, dentre a reducao do valor do imovel causada pela residencia e uso do locatario, que decorram de dolo ou culpa do locatario, violacao do dever de cuidado do homem medio ou outros usos que excedam o uso normal"

O ponto mais importante e que restauracao do imovel ao estado original nao significa devolver o imovel exatamente nas mesmas condicoes de quando foi alugado. Como regra, o desgaste natural pelo tempo e o desgaste decorrente do uso normal sao de responsabilidade do proprietario.

Diferenca entre desgaste normal e dano especial

O desbotamento de pisos e tatames causado pela exposicao ao sol e classificado como "desgaste normal", e os custos devem ser arcados pelo proprietario. Por outro lado, riscos, sujeira e danos causados por negligencia do inquilino sao tratados como "dano especial" e ficam a cargo do inquilino.

Quais sao os problemas em que os proprietarios mais costumam incorrer?

O problema mais comum nas desocupacoes e a cobranca excessiva ao inquilino. Tornou-se controverso cobrar do inquilino valores que, na verdade, correspondem a desgaste normal e depreciacao natural, os quais deveriam ser suportados pelo proprietario. Alem disso, deixar de explicar por que o deposito de garantia foi retido integralmente tambem gera insatisfacao. Esclarecer a composicao dos custos de restauracao, como troca de papel de parede, limpeza e reparo de equipamentos, e a base para prevenir conflitos.

Quais procedimentos praticos ajudam a evitar conflitos?

As diretrizes recomendam as seguintes medidas praticas.

Confirmar e registrar o estado do imovel no momento da entrada

E importante tratar a restauracao do imovel ao estado original como uma questao que comeca na entrada do locatario. Antes da ocupacao, confirme por fotos e documentos a existencia ou nao de desgastes, e mantenha registros com a presenca do inquilino. Esse processo deixa clara a divisao de responsabilidades no momento da desocupacao.

Fazer a verificacao da saida com a presenca do inquilino

A vistoria de saida tambem deve ser realizada com a presenca do inquilino e, se forem encontrados danos especiais, a obrigacao de restauracao deve ser explicada com cuidado. Definir a reparticao dos custos somente depois que ambas as partes estiverem de acordo e o caminho mais solido para evitar conflitos.

Em conjunto com as medidas de restauracao, consultar tambem o guia completo de verificacao antes da mudanca permite estabelecer uma gestao de riscos consistente, da entrada a saida do inquilino. Tambem vale compreender em conjunto as diretrizes de reducao de aluguel.

Perguntas frequentes (FAQ)

P. As diretrizes de restauracao do imovel ao estado original tem forca juridica?

As diretrizes em si nao tem forca juridica vinculante, mas sao consultadas em decisoes judiciais como padrao do setor baseado em precedentes. Quando utilizadas em conjunto com o contrato, aumentam o efeito preventivo contra disputas.

P. Pode dar exemplos concretos de depreciacao natural e desgaste normal?

A mudanca de cor de papel de parede e pisos causada pelo sol, o desbotamento de tatames e a depreciacao natural de equipamentos sao, em principio, encargos do proprietario como desgaste normal. Por outro lado, manchas de nicotina, riscos e odores causados por animais de estimacao e buracos na parede feitos intencionalmente ficam a cargo do inquilino.

P. Ao descontar os custos de restauracao do deposito de garantia, e necessario explicar?

Sim, e necessario. Como regra, o deposito de garantia deve ser devolvido, e, quando houver desconto, a fundamentacao (locais com desgaste, conteudo do reparo e discriminacao dos custos) deve ser apresentada por escrito. Essa e a base para prevenir conflitos.

P. Onde posso obter a lista de verificacao para o momento da entrada?

O site oficial do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo disponibiliza a "lista de verificacao de entrada e saida". Mesmo quando se utiliza o formulario da administradora, recomenda-se confirmar a compatibilidade com o modelo do ministerio.

P. As regras de restauracao mudaram entre o antigo Codigo Civil e a reforma de 2020?

Com a reforma do Codigo Civil em vigor desde abril de 2020 (artigo 621), foi expressamente previsto que o desgaste normal e a depreciacao natural sao, em principio, de responsabilidade do proprietario. Mesmo quando existem clausulas especiais, elas se limitam a um alcance razoavel.