Immobilien, die an eine Privatstraße angrenzen, gehören wegen der komplexen Rechtsverhältnisse zu einer Kategorie, bei der es beim Verkauf leicht zu erheblichen Problemen kommen kann.Es kann schwierig sein, einen Käufer zu finden, und es besteht das Risiko, dass der Preis um 20 bis 30 % sinktDaher ist es wichtig, dies im Voraus zu erkennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.
Was ist eine Privatstraße? Den Unterschied zur öffentlichen Straße verstehen
Eine Privatstraße ist eine Straße, die einer Person oder mehreren Personen gehört und von ihnen verwaltet wird. Im Unterschied zu einer öffentlichen Straße, die vom Staat, von Präfekturen oder Gemeinden verwaltet wird,ist für die Nutzung grundsätzlich die Zustimmung des Eigentümers erforderlich.
Zwei Eigentumsformen bei Privatstraßen
- Miteigentum nach Anteilen: Mehrere Personen halten gemeinsam einen bestimmten Anteil an der Fläche der Privatstraße (am häufigsten)
- Real geteiltes Teileigentum: Die Privatstraße wird in einzelne Parzellen aufgeteilt, und jede Person besitzt eine bestimmte Parzelle allein (häufig in älteren Siedlungsgebieten)
Welche typischen Probleme gibt es bei Privatstraßen?
Rund um Privatstraßen treten jedes Jahr zahlreiche Streitfälle auf. Im Folgenden werden typische Fälle geordnet, die vor einem Verkauf bekannt sein sollten.
Probleme durch unbefugtes Parken
Da Privatstraßen nicht unter öffentliche Halte- und Parkverbote fallen,ist ein Einschreiten der Polizei schwierig, und der Eigentümer muss selbst reagieren.In manchen Fällen kann zwar das Garagengesetz (Gesetz zur Sicherung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge usw.) Anwendung finden, problematisch ist jedoch, dass die Beurteilung Zeit benötigt.
Probleme durch Sperrung oder Behinderung der Durchfahrt
Selbst bei Privatstraßen, die bisher genutzt werden konnten, gibt es Fälle, in denen nach einem Eigentümerwechsel plötzlich gesperrt oder ein hohes Durchfahrtsentgelt verlangt wurde.Die gelebte Praxis eines „Weges, den man bisher nutzen konnte“ hat keine rechtlich bindende Wirkung, und es besteht das Risiko, dass die Nutzung je nach Willen des Eigentümers plötzlich nicht mehr möglich ist.
Probleme durch die Belastung mit Privatstraße
Eine Belastung mit Privatstraße liegt vor, wenn das Verkaufsobjekt einen Teil einer Privatstraße umfasst, der zur Erschließung dient.Nach dem Baugesetz besteht eine Erschließungspflicht (mindestens 2m an eine Straße mit mindestens 4m Breite angrenzen), daher ist bei Grundstücken ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße eine Privatstraße erforderlich. Besteht eine solche Belastung, müssen die Verwaltungskosten selbst getragen werden, was den Immobilienwert mindert.
Warum wirken sich Probleme mit Privatstraßen nachteilig auf den Verkauf aus?
Bei Objekten mit Privatstraße sind für Käufer die folgenden Risiken gut erkennbar, weshalb sie den Kauf oft meiden.
- Laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung fallen dauerhaft an
- Bei Miteigentum ist für Neubau und Instandhaltung die Zustimmung aller erforderlich
- Risiko einer plötzlichen Sperrung oder hoher Durchfahrtsgebühren
In der Folge kann der Verkaufspreis im Vergleich zu Objekten an öffentlichen Straßen um 20 bis 30 % niedriger ausfallendas ist keineswegs selten.
Welche Vorabprüfungen sind für den Verkauf einer Immobilie an einer Privatstraße erforderlich?
Die Klärung der Rechtsverhältnisse vor dem Verkauf nimmt Käufern die Unsicherheit und trägt zu einem Verkauf zu einem angemessenen Preis bei.
Prüfen, ob es sich um eine bebaubare Straße handelt
Ob die Erschließungspflicht (4m×2m) erfüllt ist und ob es sich um eine rechtlich anerkannte Privatstraße handeltwird anhand des Grundbuchs und der Katasterkarte geprüft. Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Nutzung als Bauland schwierig, und der Wert kann im Vergleich zum Markt um 20 bis 30 % sinken.
Den Anteil an der Privatstraße klar festlegen
Wenn ein Anteil besteht, verbessert die klare Erfassung des Anteils und die Offenlegung des Kostenanteils für die Instandhaltung die Kalkulierbarkeit für den Käufer.Wenn kein Anteil besteht, ist die Sicherung eines Wegerechts (Notwegerecht / Grunddienstbarkeit für die Durchfahrt)eine zwingende Maßnahme vor dem Verkauf.
Eine Zustimmung zur Durchfahrt und Aufgrabung einholen
Bei real geteiltem Eigentum ist für Bauarbeiten, bei denen der Privatstraßenteil anderer aufgegraben wird, die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.Wenn die Zustimmung zur Durchfahrt und Aufgrabung vorab eingeholt wird, steigt das Sicherheitsgefühl des Käufers, und Preisnachlassverhandlungen lassen sich begrenzenDas kann helfen. Verweigert auch nur eine Person die Zustimmung, kann der Verkauf im schlimmsten Fall unmöglich werden.
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FAQ: Häufige Fragen zu Privatstraßen und Immobilienverkauf
Q. Sinkt der Verkaufspreis eines Grundstücks an einer Privatstraße zwangsläufig?
A. Nicht unbedingt. Wenn die Rechtsverhältnisse klar sind, ein Anteil besteht und die Zustimmung zur Durchfahrt und Aufgrabung vorliegt, gibt es auch Verkaufsfälle zu Preisen nahe an Objekten an öffentlichen Straßen. Die Vorbereitung im Vorfeld ist der Schlüssel zur Preisstabilität.
Q. Gibt es eine Möglichkeit, ein Grundstück ohne Anteil an der Privatstraße zu verkaufen?
A. Am wirksamsten ist es, vor dem Verkauf von den Eigentümern der Privatstraße eine Zustimmung zur Durchfahrt und Aufgrabung einzuholen. Ist das nicht möglich, ist der Kreis der Käufer begrenzt, und es kann bei den Preisverhandlungen zu erheblichen Abschlagsforderungen kommen.
Q. Wo kann eine Zustimmung zur Durchfahrt und Aufgrabung erstellt werden?
A. In der Regel stellen Justizschreiber oder Immobilienunternehmen die Formulare bereit. Erforderlich sind die Unterschriften und Siegel aller Eigentümer der Privatstraße.
Q. Wer trägt die Kosten für Pflasterung und Unterhalt der Privatstraße?
A. Diese tragen die Eigentümer der Privatstraße. Bei anteiligem Miteigentum gilt grundsätzlich eine Kostenverteilung entsprechend dem jeweiligen Anteil. Da es gegebenenfalls kommunale Förderprogramme gibt, empfiehlt sich eine Rückfrage bei der zuständigen Stelle der Gemeinde am Standort der Immobilie.
Q. Welche Risiken bestehen beim Kauf einer Immobilie mit Problemen rund um eine Privatstraße?
A. Es bestehen Risiken wie Nutzungseinschränkungen, hohe Durchfahrtsgebühren, fehlende Neubebaubarkeit und steigende Unterhaltskosten. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt die Rechtsverhältnisse, das Vorliegen von Zustimmungen und die aktuelle Nutzungssituation.
