Que sont les directives de remise en état ? Règles du MLIT et réponses pratiques pour les propriétaires

Lors de la restitution d’un logement locatif, le sujet qui génère le plus de litiges est la répartition des frais liés à la « remise en état ». Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a publié les « Litiges et lignes directrices sur la remise en état », afin de clarifier les critères de prise en charge des coûts entre propriétaire et locataire. Bien comprendre ces lignes directrices est directement lié à la prévention des litiges et à la stabilité de la gestion locative.

Que sont les lignes directrices sur la remise en état ?

Les « Litiges et lignes directrices sur la remise en état » sont des lignes directrices publiées par le Bureau du logement du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme comme document de référence pour les contrats de bail. Elles visent les logements locatifs privés dont le loyer correspond au loyer de marché, et présentent des critères raisonnables de répartition des frais de remise en état sur la base de décisions de justice et des pratiques professionnelles. Elles servent de référence lorsque le contrat contient des clauses ambiguës ou lorsqu’un différend doit être résolu au départ du locataire.

Quel est le principe de base de la remise en état ?

La définition de la remise en état donnée par les lignes directrices est la suivante.

« Remettre en état l’usure ou les dégradations excédant l’usage normal, parmi la baisse de valeur du bien résultant de l’occupation et de l’usage par le locataire, lorsque celles-ci proviennent d’un acte intentionnel, d’une négligence, d’un manquement à l’obligation de diligence ou de tout autre usage dépassant l’usage ordinaire »

Le point essentiel est que la remise en état ne signifie pas remettre le bien exactement dans son état initial au moment de la location. En principe, le vieillissement naturel et l’usure liée à un usage normal sont à la charge du propriétaire.

Différence entre usure normale et dégradation particulière

La décoloration du parquet ou des tatamis due au soleil est classée comme « usure normale », et les frais sont à la charge du propriétaire. En revanche, les rayures, salissures ou détériorations causées par la faute du locataire sont considérées comme des « dégradations particulières » et restent à sa charge.

Quels sont les litiges dans lesquels les propriétaires tombent le plus souvent ?

Le litige le plus fréquent au départ du locataire est la surfacturation du locataire. Les cas où l’on réclame au locataire des frais correspondant en réalité à l’usure normale ou au vieillissement naturel, qui devraient relever du propriétaire, posent problème. De plus, ne pas expliquer pourquoi la totalité du dépôt de garantie est retenue alimente aussi l’insatisfaction du locataire. Présenter clairement le détail des frais de remise en état, comme le remplacement du papier peint, le nettoyage ou la réparation des équipements, constitue la base de la prévention des litiges.

Quelles mesures pratiques permettent d’éviter les litiges ?

Les lignes directrices recommandent les mesures pratiques suivantes.

Vérifier et consigner l’état du bien à l’entrée

Il est important de considérer la remise en état comme une question qui commence dès l’entrée dans les lieux. Avant l’emménagement, vérifiez par photos et documents l’existence d’usure et conservez une trace en présence du locataire. Ce processus permet de clarifier la répartition des responsabilités au départ.

Vérifier en présence du locataire au départ

L’inspection de départ doit également être réalisée en présence du locataire et, si une dégradation particulière est constatée, l’obligation de remise en état doit être expliquée avec soin. Déterminer la répartition des frais après accord des deux parties est la meilleure façon d’éviter les litiges.

En complément de la gestion de la remise en état, guide complet des vérifications avant emménagement vous aidera aussi à mettre en place une gestion cohérente des risques, de l’entrée jusqu’au départ. Il est également utile de bien comprendre les lignes directrices sur la réduction du loyer.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Les lignes directrices sur la remise en état ont-elles une force juridique contraignante ?

Les lignes directrices n’ont pas en elles-mêmes de force juridique contraignante, mais elles sont également citées par les juridictions comme norme sectorielle fondée sur la jurisprudence. Les utiliser avec le contrat renforce la prévention des litiges.

Q. Pouvez-vous donner des exemples concrets de vieillissement naturel et d’usure normale ?

La décoloration du papier peint ou du revêtement de sol due au soleil, la décoloration des tatamis et le vieillissement naturel des équipements relèvent en principe de l’usure normale et sont à la charge du propriétaire. En revanche, les dépôts de nicotine liés au tabac, les rayures ou odeurs causées par des animaux domestiques, ainsi que les trous volontaires dans les murs, restent à la charge du locataire.

Q. Lorsqu’on déduit les frais de remise en état du dépôt de garantie, faut-il l’expliquer ?

Oui, c’est nécessaire. Le principe est le remboursement du dépôt de garantie, et en cas de déduction, son fondement (zones endommagées, contenu des réparations et détail des coûts) doit être indiqué par écrit afin de prévenir les litiges.

Q. Où peut-on obtenir la liste de vérification à l’entrée ?

Le site officiel du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme met à disposition une « liste de vérification à l’entrée et au départ ». Même si vous utilisez le format de votre société de gestion, il est recommandé de vérifier sa conformité avec le modèle ministériel.

Q. La règle de remise en état a-t-elle changé entre l’ancien Code civil et la réforme de 2020 ?

Avec la réforme du Code civil entrée en vigueur en avril 2020 (article 621), le principe selon lequel l’usure normale et le vieillissement naturel sont à la charge du propriétaire a été explicitement inscrit dans la loi. Même en présence d’une clause particulière, celle-ci reste limitée à un champ raisonnable.