En la salida de una vivienda en alquiler, uno de los conflictos más frecuentes es quién debe asumir los costes relacionados con la "restauración del estado original". El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo ha publicado las "Directrices y conflictos sobre la restauración del estado original", aclarando los criterios de reparto de costes entre propietario e inquilino. Comprender estas directrices está directamente relacionado con la prevención de conflictos y la estabilidad de la gestión del alquiler.
¿Qué son las directrices sobre restauración del estado original?
Las "Directrices y conflictos sobre la restauración del estado original" son unas directrices publicadas por la Oficina de Vivienda del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo como material de referencia para los contratos de arrendamiento. Se aplican a viviendas de alquiler privadas con rentas equivalentes a las de mercado y recopilan criterios razonables sobre quién debe asumir los costes de restauración, con base en precedentes judiciales y prácticas comerciales. Se consultan cuando el contrato contiene cláusulas ambiguas o cuando surge una controversia al momento de la desocupación.
¿Cuál es el concepto básico de la restauración del estado original?
La definición de restauración del estado original establecida por las directrices es la siguiente.
"Restituir el desgaste o daño que exceda el uso normal, dentro de la disminución del valor del inmueble ocasionada por la ocupación y uso del arrendatario, cuando derive de dolo, negligencia, incumplimiento del deber de cuidado o cualquier otro uso que supere el uso ordinario"
Lo importante es que restauración del estado original no significa devolver el inmueble exactamente al estado en que se alquiló. Como regla general, el deterioro por antigüedad y el desgaste derivado del uso normal corren a cargo del propietario.
Diferencia entre desgaste normal y daño especial
La decoloración del suelo o de los tatamis por exposición al sol se clasifica como "desgaste normal", y el propietario asume el coste. En cambio, los arañazos, manchas o roturas causados por negligencia del inquilino se consideran "daño especial" y deben ser asumidos por el inquilino.
¿Cuáles son los problemas en los que más fácilmente cae un propietario?
El problema más habitual en la salida del inquilino es la sobrefacturación al inquilino. Se están convirtiendo en un problema los casos en que se reclama al inquilino el coste de desgaste normal o deterioro por antigüedad que en realidad corresponde al propietario. Además, no explicar por qué se retiene la totalidad de la fianza también genera insatisfacción. Mostrar claramente el desglose de costes de restauración, como cambio de papel tapiz, limpieza y reparación de equipos, es la base para prevenir conflictos.
¿Qué medidas prácticas ayudan a prevenir conflictos?
Las directrices recomiendan las siguientes actuaciones prácticas.
Confirmar y registrar el estado del inmueble al momento de la entrada
Es importante abordar la restauración del estado original como un asunto que comienza desde la entrada del inquilino. Antes de la ocupación, confirme mediante fotos y documentos si existen desgastes y deje constancia con la presencia del inquilino. Este proceso aclara la distribución de responsabilidades al momento de la salida.
Confirmar con la presencia del inquilino al momento de la salida
La inspección al momento de la salida también debe realizarse con la presencia del inquilino y, si se detecta un daño especial, debe explicarse con cuidado la obligación de restauración. Decidir el reparto de costes solo después de que ambas partes estén conformes es lo que conduce a cero conflictos.
Además de la gestión de la restauración del estado original, guía completa de verificación previa a la entrada también le ayudará a implantar una gestión de riesgos coherente desde la entrada hasta la salida. Además, conviene comprender también las directrices sobre reducción del alquiler.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Las directrices sobre restauración del estado original tienen fuerza legal vinculante?
Las directrices en sí no tienen fuerza legal vinculante, pero también son consultadas en decisiones judiciales como estándar del sector basado en precedentes. Utilizarlas junto con el contrato aumenta el efecto preventivo frente a disputas.
P. ¿Podría dar ejemplos concretos de deterioro por antigüedad y desgaste normal?
La decoloración del papel tapiz o de los revestimientos del suelo por exposición al sol, la pérdida de color de los tatamis y el deterioro natural de los equipos, en principio, corresponden al propietario como desgaste normal. En cambio, las manchas de alquitrán por tabaco, los arañazos u olores causados por mascotas y los agujeros intencionales en la pared corren a cargo del inquilino.
P. Si se descuenta de la fianza el coste de restauración, ¿es necesario explicarlo?
Sí, es necesario. La regla general es la devolución de la fianza, y si se hace una deducción, la base de esta (zonas dañadas, contenido de la reparación y desglose de costes) debe indicarse por escrito para prevenir conflictos.
P. ¿Dónde se puede obtener la lista de verificación de entrada?
En el sitio web oficial del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo se publica una "lista de verificación de entrada y salida". Incluso si utiliza el formato de la empresa administradora, se recomienda confirmar que sea coherente con el modelo del ministerio.
P. ¿Cambió la regla de restauración del estado original entre el antiguo Código Civil y la reforma de 2020?
Con la reforma del Código Civil que entró en vigor en abril de 2020 (artículo 621), se estableció expresamente el principio de que el desgaste normal y el deterioro por antigüedad corren a cargo del propietario. Incluso si existe una cláusula especial, su alcance se limita a lo razonable.
