在租赁房屋退租时，最常见的纠纷之一就是围绕“恢复原状”的费用承担问题。日本国土交通省发布了《围绕恢复原状的纠纷与指南》，明确了房东与承租人双方的费用承担标准。正确理解这份指南，直接关系到纠纷预防与租赁经营的稳定。
什么是恢复原状指南？
《围绕恢复原状的纠纷与指南》是日本国土交通省住宅局作为租赁合同参考资料发布的指南。其适用对象为租金相当于市场租金的民间出租住宅，并以判例与交易实务为基础，整理了恢复原状费用负担的合理标准。在合同条款存在歧义，或在退租时发生纠纷需要处理时，通常会参照这份指南。
恢复原状的基本思路是什么？
指南对恢复原状的定义如下。
“对于因承租人居住、使用而导致的建筑物价值减少，其中因承租人的故意、过失、违反善良管理人注意义务，或其他超出通常使用范围的使用所产生的损耗、毁损，予以修复。”
最重要的一点是，恢复原状并不等于把房屋恢复到承租时的最初状态。因时间推移产生的自然老化，以及正常使用造成的磨损，原则上应由房东承担。
通常损耗与特别损伤的区别
因日晒导致的地板和榻榻米褪色，被归类为“通常损耗”，费用应由房东承担。另一方面，因承租人过失造成的划伤、污损、破损，则属于“特别损伤”，应由承租人承担。
房东容易陷入哪些纠纷？
退租纠纷中最常见的是向承租人过度索赔。将本应由房东承担的通常损耗和自然老化部分转嫁给承租人，已经成为问题。此外，不说明为何要全额扣留押金，也容易引发承租人的不满。明确列示墙纸更换、清洁、设备维修等恢复原状费用的明细，是预防纠纷的基本做法。
为防止纠纷，实务上应如何应对？
指南建议采取以下实务措施。
入住时确认并记录房屋状况
重要的是将恢复原状视为“入住时就开始管理的问题”。在入住前，通过照片和书面材料确认是否存在损耗，并在承租人到场的情况下保留记录。这一流程有助于在退租时明确责任划分。
退租时在承租人到场的情况下进行确认
退租检查也应在承租人到场的情况下进行，如发现特别损伤，应就恢复原状义务进行细致说明。只有在双方都充分理解并认可后再确定费用承担，才是避免纠纷的稳妥做法。
在处理恢复原状事宜的同时，也建议参考入住前检查完整指南，从入住到退租建立一贯的风险管理机制。同时，也建议一并理解租金减额指南。
常见问题（FAQ）
Q. 恢复原状指南具有法律约束力吗？
指南本身不具有法律上的强制约束力，但作为基于判例形成的行业标准，也会在司法判断中被参照。将其与合同一并运用，有助于提高纠纷预防效果。
Q. 请举例说明自然老化与通常损耗的具体情形。
因日晒造成的墙纸和地板变色、榻榻米褪色，以及设备因时间推移产生的老化，原则上都属于通常损耗，应由房东承担。另一方面，香烟焦油污渍、宠物造成的划伤和异味、故意在墙上打洞等，则应由承租人承担。
Q. 如果从押金中扣除恢复原状费用，是否需要说明？
是的，需要说明。押金原则上应当返还；如需扣除，必须以书面形式明确其依据（损耗部位、修缮内容、费用明细）。这是预防纠纷的基本要求。
Q. 入住时的检查清单可以从哪里获取？
日本国土交通省官方网站公开了“入住时・退租时检查清单”。即使使用管理公司的格式，也建议确认其与国土交通省样式的一致性。
Q. 旧《民法》与2020年修订后的《民法》在恢复原状规则上有变化吗？
自2020年4月施行的修订《民法》第621条起，通常损耗与自然老化原则上由房东承担这一原则被明文化。即使存在特别约定，其适用范围也仅限于合理范围内。
