Der häufigste Streitpunkt beim Auszug aus einer Mietimmobilie ist die Frage, wer die Kosten für die „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ trägt. Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus hat die „Richtlinien zu Streitigkeiten rund um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ veröffentlicht und damit klare Maßstäbe für die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter geschaffen. Das Verständnis dieser Richtlinien steht in direktem Zusammenhang mit der Vermeidung von Konflikten und einer stabilen Vermietungsbewirtschaftung.
Was sind die Richtlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?
Die „Richtlinien zu Streitigkeiten rund um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ sind Richtlinien, die vom Wohnungsamt des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus als Referenzmaterial für Mietverträge herausgegeben werden. Sie gelten für private Mietwohnungen mit einer Miete auf Marktniveau und fassen auf Grundlage von Gerichtsentscheidungen und der Vertragspraxis angemessene Maßstäbe für die Verteilung der Kosten der Wiederherstellung zusammen. Sie werden herangezogen, wenn Vertragsklauseln unklar sind oder wenn beim Auszug Streitigkeiten beigelegt werden müssen.
Was ist der grundlegende Gedanke der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?
Die Richtlinien definieren die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wie folgt.
„Die Wiederherstellung solcher Abnutzung oder Beschädigung, die den üblichen Gebrauch überschreitet und innerhalb der durch das Wohnen oder die Nutzung durch den Mieter verursachten Wertminderung des Gebäudes auf Vorsatz, Fahrlässigkeit, einen Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht oder eine sonstige über den normalen Gebrauch hinausgehende Nutzung des Mieters zurückzuführen ist“
Wichtig ist, dass Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht bedeutet, die Immobilie in den Zustand bei Mietbeginn zurückzuversetzen. Altersbedingte Abnutzung und Verschleiß durch gewöhnlichen Gebrauch gehen grundsätzlich zulasten des Vermieters.
Der Unterschied zwischen gewöhnlicher Abnutzung und besonderer Beschädigung
Ausbleichungen von Bodenbelägen oder Tatami durch Sonneneinstrahlung werden als „gewöhnliche Abnutzung“ eingestuft, daher trägt der Vermieter die Kosten. Kratzer, Verschmutzungen oder Schäden, die auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen sind, gelten dagegen als „besondere Beschädigung“ und sind vom Mieter zu tragen.
Welche typischen Probleme treten bei Vermietern auf?
Am häufigsten kommt es bei Auszugsstreitigkeiten zu überhöhten Forderungen gegenüber dem Mieter. Problematisch sind Fälle, in denen dem Mieter Kosten für gewöhnliche Abnutzung oder altersbedingte Verschlechterung in Rechnung gestellt werden, obwohl diese eigentlich vom Vermieter zu tragen sind. Auch das Unterlassen einer nachvollziehbaren Begründung für den vollständigen Einbehalt der Kaution führt zu Unzufriedenheit beim Mieter. Die transparente Aufschlüsselung von Positionen wie Tapetenwechsel, Reinigung oder Reparatur von Ausstattungen ist die Grundlage, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Welche praktischen Maßnahmen helfen, Streitigkeiten zu vermeiden?
Die Richtlinien empfehlen die folgenden praktischen Maßnahmen.
Den Zustand der Immobilie bei Einzug prüfen und dokumentieren
Es ist wichtig, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands als „Thema ab dem Einzug“ zu verstehen. Vor dem Einzug sollte durch Fotos und schriftliche Unterlagen festgehalten werden, ob Abnutzung vorhanden ist, und dies sollte im Beisein des Mieters dokumentiert werden. Dieser Prozess schafft Klarheit über die Verantwortungsabgrenzung beim Auszug.
Beim Auszug im Beisein des Mieters prüfen
Auch die Prüfung beim Auszug sollte im Beisein des Mieters erfolgen. Werden besondere Beschädigungen festgestellt, sollte die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sorgfältig erläutert werden. Wenn beide Seiten die Kostenverteilung nachvollziehen können, lässt sich das Streitrisiko deutlich senken.
Zusätzlich zur praktischen Umsetzung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands empfiehlt es sich, auch den vollständigen Leitfaden für die Prüfung vor dem Einzug heranzuziehen. So lässt sich ein durchgängiges Risikomanagement vom Einzug bis zum Auszug etablieren. Ebenso sollte man die Richtlinien zur Mietminderung mit verstehen.
Weiterführende Lektüre
- [Pflichtlektüre für Vermieter] Der vollständige Leitfaden zur „Prüfung vor dem Einzug“, die über Erfolg oder Misserfolg der Vermietung entscheidet
- Was sind die Richtlinien zur Mietminderung? Die Auswirkungen der Zivilrechtsreform 2020 und wie Vermieter reagieren sollten
- Wie man eine Hausverwaltung für Mietimmobilien auswählt | 7 Punkte, auf die Vermieter achten sollten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Haben die Richtlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands rechtlich bindende Wirkung?
Die Richtlinien selbst sind rechtlich nicht bindend, werden aber auch in gerichtlichen Entscheidungen als Branchenstandard auf Grundlage einschlägiger Urteile herangezogen. In Verbindung mit dem Mietvertrag eingesetzt, erhöhen sie die vorbeugende Wirkung gegen Streitigkeiten.
F. Können Sie konkrete Beispiele für altersbedingte Verschlechterung und gewöhnliche Abnutzung nennen?
Verfärbungen von Tapeten und Bodenmaterialien durch Sonneneinstrahlung, das Ausbleichen von Tatami sowie die altersbedingte Abnutzung von Ausstattungen gelten als gewöhnliche Abnutzung und sind daher grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Nikotinverschmutzungen durch Rauchen, Kratzer oder Gerüche durch Haustiere sowie absichtlich verursachte Löcher in der Wand sind dagegen vom Mieter zu tragen.
F. Ist eine Erklärung erforderlich, wenn Kosten der Wiederherstellung von der Kaution abgezogen werden?
Ja, das ist erforderlich. Grundsätzlich ist die Kaution zurückzuzahlen. Wird ein Betrag abgezogen, sollten die Gründe dafür schriftlich offengelegt werden, also die betroffenen Stellen, der Inhalt der Reparaturen und die Kostenaufschlüsselung. Das ist eine Grundvoraussetzung zur Vermeidung von Streitigkeiten.
F. Wo kann man eine Checkliste für den Einzug erhalten?
Auf der offiziellen Website des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus wird eine „Checkliste für Einzug und Auszug“ veröffentlicht. Auch wenn ein Formular einer Hausverwaltung verwendet wird, empfiehlt es sich, die Übereinstimmung mit dem ministeriellen Format zu prüfen.
F. Haben sich die Regeln zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zwischen dem alten Zivilgesetzbuch und der Zivilrechtsreform 2020 geändert?
Mit der zum April 2020 in Kraft getretenen Reform des Zivilgesetzbuchs (Artikel 621) wurde der Grundsatz ausdrücklich festgeschrieben, dass gewöhnliche Abnutzung und altersbedingte Verschlechterung vom Vermieter zu tragen sind. Selbst wenn besondere Vereinbarungen bestehen, sind diese auf einen angemessenen Umfang beschränkt.
