Em 2025, o volume de compras de imóveis japoneses por investidores estrangeiros atingiu um nível recorde. O mercado avançou além do período em que se difundia a explicação de que “os imóveis japoneses eram comprados porque o iene estava fraco”, e a tendência de compras líquidas continua mesmo em um cenário de câmbio mais estabilizado. Por que esse movimento não para? Ao organizar os dados estatísticos mais recentes e os fatores estruturais por trás desse fluxo, surgem perspectivas importantes para que os proprietários de imóveis no Japão avaliem suas futuras decisões de manutenção ou venda.
Compras líquidas de imóveis japoneses por investidores estrangeiros: 2025 atinge nível recorde
Segundo levantamento da JLL, o volume total de investimento imobiliário no Japão chegou a aproximadamente 6,218 trilhões de ienes em 2025, registrando um nível recorde. Desse total, a participação dos investidores estrangeiros alcançou 39%, superando com folga os 34% observados no auge da bolha em 2007. Somente no primeiro semestre de 2025 (janeiro a junho), o volume de aquisições por capital estrangeiro chegou a cerca de 1,14 trilhão de ienes, o que, segundo as reportagens, representa aproximadamente o dobro do mesmo período do ano anterior.
“Compras líquidas” significa que, em um determinado período, o montante comprado por um agente supera o montante vendido. O fato de os investidores estrangeiros continuarem adquirindo imóveis no Japão de forma consistente não representa apenas um boom temporário, mas sinaliza uma mudança contínua na estrutura da demanda. A análise do NLI Research Institute também confirma que, em 2025, os investidores estrangeiros, ao lado das empresas, estiveram entre os principais agentes compradores líquidos.
Por que os investidores do mundo inteiro miram Tóquio? Estratégia de investimento imobiliário para 2025 e além, e não apenas por causa do iene fracoexplica, sob uma perspectiva mais ampla, os fatores que levam os investidores a Tóquio. Neste artigo, damos atenção especial à pergunta aparentemente paradoxal: por que as compras líquidas continuam mesmo agora, quando o iene fraco perdeu força?Por que os imóveis continuam sendo comprados mesmo agora, com o iene fraco mais “estabilizado”?
De 2023 a 2024, um dos fatores diretos que levaram investidores estrangeiros a correr para o mercado imobiliário japonês foi a fraqueza do iene. Na visão do dólar e do euro, a moeda japonesa havia se desvalorizado fortemente, fazendo com que os imóveis no Japão parecessem uma “compra vantajosa”. No entanto, a partir de 2025, o iene passou por um movimento de apreciação com base nas elevações da taxa básica promovidas pelo Banco do Japão. Ainda assim, o apetite de compra dos investidores estrangeiros não diminuiu.
A análise da JLL classifica essa mudança como uma “maior sofisticação na decisão de investimento”. Antes, a principal motivação era a “percepção de desconto decorrente do iene fraco”, mas hoje os investidores estrangeiros avaliam os ativos com base em outro critério: trata-se de um investimento que se sustenta mesmo se o câmbio oscilar? Em outras palavras, mesmo que a vantagem cambial diminua, eles entendem que Tóquio ainda oferece fundamentos suficientes para viabilizar o retorno do investimento.
Por trás dessa avaliação está o fato de que os aluguéis de escritórios em Tóquio ainda parecem baratos em comparação internacional. Segundo dados noticiados pelo Nihon Keizai Shimbun em setembro de 2025, os aluguéis de escritórios em Tóquio continuam abaixo dos níveis de Hong Kong, Singapura, Nova York e Londres. Essa percepção de aluguel relativamente descontado sustenta, segundo as análises, o apetite de compra dos investidores institucionais estrangeiros. Quando se avalia Tóquio pelos “fundamentos” de rendimento e nível de aluguel, a cidade ainda parece relativamente atraente em escala internacional.
O que os investidores estão comprando — qual é a realidade por setor?
Segundo a JLL, os setores mais visados pelos investidores estrangeiros são escritórios (42%) e moradia para locação residencial (27%). No entanto, a partir de 2025, também se ampliaram os investimentos em instalações logísticas e hotéis, deixando claro o movimento de ampliar a exposição ao mercado japonês enquanto se dilui o risco de concentração em um único setor.
No setor residencial, a pesquisa sobre transações de condomínios novos publicada pela primeira vez pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo em novembro de 2025 oferece um dado primário importante. De acordo com esse levantamento, a taxa de aquisição por residentes no exterior de condomínios novos nos 23 distritos de Tóquio foi de 3,5% entre janeiro e junho de 2025. Nos seis distritos centrais (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya e Bunkyo), a taxa chegou a 7,5%, o que representa uma expansão expressiva em pouco mais de um ano em comparação com a taxa anual de 1,6% observada em 2024.
Por nacionalidade, Taiwan liderou com 192 unidades, mais de 60% do total, seguida pela China e por investidores institucionais da Europa e dos Estados Unidos. No caso dos investidores taiwaneses, aumentaram não apenas as aquisições por pessoas físicas de alta renda, mas também as aquisições de ativos de médio e grande porte por investidores institucionais. Isso mostra o surgimento de um fluxo estrutural de investimento que vai além da simples “compra residencial por investidores estrangeiros individuais”.
Qual é a estrutura do ingresso de capital estrangeiro que resiste mesmo em um ciclo de alta de juros?
O Banco do Japão vem elevando gradualmente a taxa básica entre 2025 e 2026, e há quem veja a possibilidade de ela atingir algo próximo de 1% ao longo de 2026. Para os investidores imobiliários domésticos, a elevação do custo de financiamento representa um risco direto. No entanto, muitos investidores institucionais estrangeiros adotam uma postura baseada principalmente em equity (capital próprio), o que os torna estruturalmente menos sensíveis ao aumento dos juros.
Além disso, o nível de juros no Japão continua baixo em comparação com Europa e Estados Unidos e, na perspectiva do capital global, o posicionamento do país como “mercado de juros baixos e risco moderado” ainda não foi abalado. Segundo a análise da JLL, mesmo que a taxa básica chegue a 1%, os retornos de investimento em escritórios e moradia para locação em Tóquio permaneceriam em nível suficiente quando comparados às principais cidades ocidentais.
O investimento de estrangeiros de alta renda em imóveis de luxo no Japão acelera — contexto da alta dos preços de torres residenciais e estratégia de investimentotambém aborda esse tema em maior profundidade, mas a entrada de investidores estrangeiros traz não apenas benefícios, como também riscos. É importante analisar o cenário com múltiplas lentes, inclusive considerando a hipótese de esses agentes retirarem recursos do mercado.Impactos e perspectivas para os proprietários de imóveis no Japão
A tendência de compras líquidas por investidores estrangeiros traz algumas implicações importantes para os proprietários de imóveis no Japão. Em primeiro lugar, a entrada de capital externo vem funcionando como pressão de alta sobre os preços dos terrenos e os aluguéis. Especialmente nas áreas centrais e nas regiões com boa acessibilidade de transporte, os investidores estrangeiros aceitam adquirir ativos por valores elevados, o que ajuda a preservar um ambiente favorável de venda no mercado doméstico.
Em segundo lugar, soma-se agora às decisões de venda e manutenção a perspectiva da “profundidade da demanda compradora”. Além das empresas japonesas e dos investidores individuais tradicionalmente considerados como potenciais compradores, existe uma ampla camada de demanda formada por investidores institucionais estrangeiros. Isso aumenta a liquidez de ativos de maior porte e de localização privilegiada, ampliando as opções de timing para venda.
Por outro lado, também há pontos que exigem atenção. O debate sobre o endurecimento das regras para aquisição de imóveis por estrangeiros vem ganhando espaço no Japão e no exterior. Até o momento, o governo japonês não implementou novas restrições, mas o risco de mudança de política deve ser sempre considerado. Para os proprietários de imóveis, é prudente avaliar seus ativos e sua estratégia de saída com uma visão de longo prazo.
Como a política internacional e as oscilações cambiais determinam o investimento imobiliário | Explicação aprofundada sobre risco geopolítico e impactos de um iene fraco ou forteexplica com mais detalhe como as mudanças no ambiente externo afetam o valor dos imóveis.A visão da INA&Associates
Ao observar esta série de dados, o que percebo é que a lógica de atuação dos investidores estrangeiros está mudando em sua essência. O foco está passando do “aproveitamento da vantagem cambial” para a “avaliação do valor estrutural de Tóquio como cidade”. Se o principal fator fosse apenas o iene fraco, seria natural esperar uma retirada diante do fortalecimento da moeda. Na prática, porém, a entrada de capital continua mesmo após a acomodação do iene fraco, o que mostra que o “valor intrínseco de Tóquio”, para além do câmbio, está sendo reavaliado globalmente.
As vantagens estruturais do mercado imobiliário japonês — um sistema jurídico transparente, a estabilidade de uma das maiores áreas metropolitanas do mundo e níveis de aluguel ainda relativamente atraentes — não são anuladas por oscilações cambiais. É justamente por isso que as compras continuam mesmo em um cenário de alta de juros e redução da percepção de desconto. Para os proprietários, o mais importante é aproveitar essa mudança na demanda externa como um vento favorável, sem adotar uma estratégia de manutenção excessivamente dependente dela. Nós, da INA&Associates, seguimos à disposição para conversar sobre estratégias patrimoniais alinhadas às tendências do mercado internacional.
Resumo
- Em 2025, o investimento imobiliário estrangeiro atingiu o recorde de aproximadamente 6,218 trilhões de ienes, com participação de 39% dos investidores estrangeiros (JLL)
- Mesmo após a acomodação do iene fraco, as compras líquidas continuam porque Tóquio ainda apresenta “desconto estrutural” e “fundamentos sólidos”
- A primeira pesquisa do ministério mostrou que a taxa de aquisição por residentes no exterior de condomínios novos nos seis distritos centrais de Tóquio chegou a 7,5% no primeiro semestre de 2025
- Os setores de investimento são liderados por escritórios (42%) e moradia para locação residencial (27%), com expansão também para logística e hotelaria
- Mesmo em um ciclo de alta de juros, muitos investidores institucionais estrangeiros são pouco afetados por operarem com foco em equity
- As compras líquidas estrangeiras sustentam os preços dos terrenos e os aluguéis, mas o risco de endurecimento regulatório também exige atenção
- É importante que os proprietários aproveitem a demanda externa como vento favorável, evitando ao mesmo tempo uma estratégia de manutenção excessivamente dependente dela
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Podemos considerar que a compra de imóveis japoneses por investidores estrangeiros continuará daqui para frente?
R. Com base nos dados atuais e na estrutura do mercado, entendemos que há alta probabilidade de continuidade no curto prazo. No entanto, o endurecimento das regras para aquisição de imóveis por estrangeiros, a compressão dos retornos causada pela alta dos juros no Japão e uma rápida valorização do iene são fatores de risco relevantes. Não é possível afirmar categoricamente que essa tendência continuará em qualquer cenário. Recomendamos considerar múltiplos cenários com uma perspectiva de longo prazo.
Q2. Quais áreas e quais tipos de ativos são mais comprados por investidores estrangeiros?
R. Segundo a pesquisa do ministério, as aquisições de condomínios novos por residentes no exterior concentram-se nos seis distritos centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya e Bunkyo), e a taxa de aquisição chegou a 7,5% no primeiro semestre de 2025. Os investidores institucionais concentram-se principalmente em escritórios e grandes empreendimentos residenciais para locação, com forte presença de ativos em áreas centrais ou próximas às principais estações.
Q3. O imóvel que possuo pode ter demanda de investidores estrangeiros?
R. Isso varia bastante conforme localização, porte e idade do ativo. Imóveis de grande porte, boa qualidade e localização central ou com excelente acesso ao transporte podem se tornar alvo de investidores institucionais estrangeiros. Por outro lado, ativos menores em áreas suburbanas tendem a depender principalmente da demanda doméstica, de modo que o movimento dos investidores estrangeiros costuma ter impacto direto mais limitado. Para avaliar um ativo específico, recomendamos uma análise individual.
Q4. Se as compras líquidas por investidores estrangeiros continuarem, o valor do meu imóvel vai aumentar?
R. A entrada de capital estrangeiro vem atuando, especialmente nas áreas centrais, como fator de pressão de alta sobre os preços dos terrenos e os aluguéis. Ainda assim, isso não significa que o valor do seu ativo necessariamente aumentará. As projeções futuras de preço e rentabilidade dependem de diversos fatores, por isso não é adequado apresentar uma visão categórica. Quanto ao valor atual do seu patrimônio e à sua estratégia de saída, recomendamos uma análise individual baseada nas condições de mercado.
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Fontes e referências
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo: “Divulgação dos resultados da pesquisa sobre transações de condomínios novos com uso de informações de registro imobiliário” (publicada em novembro de 2025)
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo: “Pesquisa sobre respostas à internacionalização do mercado imobiliário”
- JLL: “Perspectivas do mercado japonês de investimento imobiliário em 2025 e retrospectiva de 2024”
- JLL: “Tendências dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário japonês em um ciclo de alta de juros”
- JLL: “Por que os investidores estrangeiros ‘retornaram’ ao mercado doméstico de investimento imobiliário”
- NLI Research Institute: “Tendências de compra e venda por categoria de investidor (2025): em 2025, empresas e investidores estrangeiros foram compradores líquidos”
- Nihon Keizai Shimbun: “Compra de imóveis por capital estrangeiro atinge recorde; de janeiro a junho, valor dobra para 1,1 trilhão de ienes com expectativa de alta dos aluguéis” (agosto de 2025)
- Nihon Keizai Shimbun: “Aluguéis de escritórios em Tóquio ainda estão baratos; capital estrangeiro é atraído em meio à alta do preço de referência dos terrenos” (setembro de 2025)
