由于材料和劳动力成本的上升，大修的成本比以前更难计算。对于出租业主来说，重要的不仅仅是降低建筑成本。这是为了通过保留必要的工作并删除不必要的工作来降低未来返工的风险。
如果单看“30%折扣”这几个字，似乎只是简单的折扣谈判。然而，在实践中有效的是破译估算、统一规格、分解工作范围、比较供应商以及规划维修时间。网络的价值不仅在于找到便宜的供应商，还在于增加可用于做出决策的事物的数量。
本文要点
- 大规模维修费用是按工程项目而不是按总金额进行细分来检查的。
- 除非基于相同规格和数量进行比较，否则比较估计没有什么意义。
- 如果估计值太低，您需要检查是否有额外的工作或是否缺少保修范围。
- 修复计划时，将这次要做的工作和下一步要做的工作分开，可以稳定资金。
- 使用网络的价值在于，您不仅可以获得有关价格的信息，还可以获得有关施工质量和过去问题的信息。
为什么大规模维修成本往往会增加
单位成本上升并不是大规模维修成本的唯一原因。另一个原因是业主仅根据估算的总成本做出决策，而没有准确了解工作范围。
特别是老旧物业，外墙、防水、铁件涂装、公共区域照明、给排水设备等多项工程会同时进行。它们看起来都很必要，但紧迫程度却不尽相同。如果你不把应该立即解决的恶化问题和可以延续到下一个周期的改进分开，你最终会立即损失一大笔现金。
另外，管理公司和建筑公司出具的估算还包括临时脚手架、地基修补、密封、油漆、防水、杂费等，如果你收到这些，你就不知道费用在哪里。降低成本的第一步是分解报价而不是要求折扣。
报价中首先要查看的项目
在大规模维修估算中，我们会先查看数量、单价、规格、保修和额外工作，然后再查看总成本。即使是同一种“外墙漆”，根据基层修补范围和油漆等级的不同，价格也会有所不同。
| 检查项目 | 观看要点 | 如果你忽视了会发生什么？ |
|---|---|---|
| 临时脚手架 | 面积、安装周期、安全措施 | 无法仅决定脚手架成本高还是合理 |
| 基地修复 | 裂纹、隆起和缺陷的数量 | 施工后可能会产生额外费用 |
| 密封 | 更换或额外密封？防水性能和耐用性有区别 | |
| 油漆规格 | 油漆类型、应用次数、保修期 | 即使便宜，也可能很快变质 |
| 防水工程 | 施工方法、施工范围、排水条件 | 雨漏再次发生的风险依然存在 |
| 杂项开支 | 现场管理成本、废料处理、运输成本 | 如果作为一组列出很难比较 |
如果估价只写“全套外墙装修”或“全套防水工程”，那么估价作为比较的依据就很薄弱。业主应与建筑公司确认数量明细和规格，并准备场地以进行竞争性估算。
如何比较价格而不出错
有竞争力的估算并不意味着您可以从多家公司获得价格。即使您列出具有不同假设的估计值，您也无法理解为什么价格低。
| 比较条件 | 匹配内容 |
|---|---|
| 工作范围 | 外墙、防水、铁件、公共区域、设备覆盖 |
| 规格 | 油漆、防水方法、保修期、安装次数 |
| 数量 | 平方米数、米数、位置数、脚手架面积 |
| 施工期 | 开工日期、竣工时间表、对租户的影响 |
| 额外工作 | 估价中包含了多少，单独的又是多少？ |
| 保修 | 保修范围、期限和免责声明 |
最低的报价并不总是坏事。但是，如果基础维修是估计的、保修期较短或额外维修的条件含糊不清，则应小心。表面上的节省可能会在几年后转化为返工成本。
为什么网络有助于控制成本
个体业主自己比较建筑公司时，不容易了解其价格、质量、过往反应以及施工后对问题的反应。这就是网络发挥作用的地方。
在多个业主、管理公司、施工公司和专家每天交换信息的地方，你可以查看当地的市场价格、过去的施工实例、施工后的反应，甚至投诉趋势。不再只是寻找“便宜的公司”，而是更容易判断“哪家公司适合这种规模的房产”以及“这种施工方法真的有必要吗？”。
这也是INA Network所追求的价值。其目标并不是降低维修成本本身，而是创造一种业主不会因为信息不对称而处于不利地位的情况。
在减少建设工作之前确定优先顺序
在进行大规模修缮时要避免的就是只留下视觉上容易理解的工作，而砍掉保护建筑物的工作。即使清洁了外部，如果防水和地基修复不充分，仍然存在泄漏和结构损坏的风险。
考虑以下优先事项：
1、漏雨、漏水、剥落等涉及安全的施工。 2.与建筑物寿命相关的防水、地基修补 3. 改善与租户满意度相关的公共区域 4.与租金维持和招募能力相关的外观改进 5. 旨在增加未来资产价值的额外投资
如果想减少，首先考虑多余的规格和可以结转到下一个周期的改进项目。减少维护建筑物所需的工作在短期内似乎很便宜，但从长远来看可能会变得昂贵。
同时查看维修计划和融资
当涉及到大规模的修复时，一旦发生就很难考虑资金了。重要的是要整理建筑年龄、过去的维修历史和未来的设备更新，并制定 10 年的财务计划。
| 时间 | 主要检查项目 | 财务规划的概念 |
|---|---|---|
| 每年 | 公共区域、屋顶、外墙和设备出现故障 | 小修预算 |
| 每 5 年 | 防水、铁件、给排水、电气设备 | 包括恶化诊断和更新优先级 |
| 10-15年 | 涉及外墙、防水、脚手架的施工 | 确保大规模修复资金 |
| 20多年 | 管道、设备更新、平面图改进 | 考虑退出策略和借贷 |
制定维修计划有助于减少意外费用。向金融机构咨询时，计划和估算是否有条理，会更容易解释。
常见问题（FAQ)
Q1。大修成本能降低到什么程度？
A. 这取决于房产的状况。可以减少的是过多的规格、重复的工作、高于市场价格的项目以及可以结转到下一次的改进工作。重要的是要避免削减与安全和防水性能相关的施工工作。
Q2。我应该从多少家公司获得报价？
A. 标准为2至3家公司。但是，如果您得到的报价没有匹配规格和数量，您将无法进行比较。不仅要看价格，还要看保修条款、工期和附加工作。
Q3。通过管理公司估价贵吗？
答：我不能肯定地说。如果管理公司负责现场管理或保修支持，这些费用可能包括在内。重要的是费用和控制范围是否透明。
Q4。降低维修成本的最佳方法是什么？
A、关键是及早发现恶化情况，分解工作范围，有计划地下订单。工作越紧急，你的选择就越少，成本就越高。
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