由於材料和勞動成本的上升，大修的成本比以前更難計算。對於出租業主來說，重要的不僅是降低建築成本。這是為了透過保留必要的工作並刪除不必要的工作來降低未來返工的風險。
如果單看「30%折扣」這幾個字，似乎只是簡單的折扣談判。然而，在實踐中有效的是破解估算、統一規格、分解工作範圍、比較供應商以及規劃維修時間。網路的價值不僅在於找到便宜的供應商，還在於增加可用於做出決策的事物的數量。
本文重點
- 大規模維修費用是按工程項目而不是按總金額進行細分來檢查的。
- 除非基於相同規格和數量進行比較，否則比較估計沒有什麼意義。
- 如果估計值太低，您需要檢查是否有額外的工作或是否缺少保固範圍。
- 修復計劃時，將這次要做的工作和下一步要做的工作分開，可以穩定資金。
- 使用網路的價值在於，您不僅可以獲得有關價格的信息，還可以獲得有關施工品質和過去問題的資訊。
為什麼大規模維修成本往往會增加
單位成本上升並不是大規模維修成本的唯一原因。另一個原因是業主僅根據估算的總成本做出決策，而沒有準確了解工作範圍。
特別是老舊物業，外牆、防水、鐵件塗裝、公共區域照明、給予排水設備等多項工程會同時進行。它們看起來都很有必要，但緊迫程度卻不盡相同。如果你不把應該立即解決的惡化問題和可以延續到下一個週期的改進分開，你最終會立即損失一大筆現金。
另外，管理公司和建築公司所出具的估價還包括臨時鷹架、地基修補、密封、油漆、防水、雜費等，如果你收到這些，你就不知道費用在哪裡。降低成本的第一步是分解報價而不是要求折扣。
報價中首先要查看的項目
在大規模維修估價中，我們會先查看數量、單價、規格、保固和額外工作，然後再查看總成本。即使是同一種“外牆漆”，根據基層修補範圍和油漆等級的不同，價格也會有所不同。
| 檢查項目 | 觀看要點 | 如果你忽視了會發生什麼？ |
|---|---|---|
| 臨時鷹架 | 面積、安裝週期、安全措施 | 無法只決定腳手架成本高或合理 |
| 基地修復 | 裂縫、隆起和缺陷的數量 | 施工後可能會產生額外費用 |
| 密封 | 更換或額外密封？防水性能和耐用性有差別 | |
| 油漆規格 | 油漆類型、應用次數、保固期 | 即使便宜，也可能很快變質 |
| 防水工程 | 施工方法、施工範圍、排水條件 | 雨漏再次發生的風險仍存在 |
| 雜項開支 | 現場管理成本、廢料處理、運輸成本 | 如果作為一組列出很難比較 |
如果估價只寫“全套外牆裝修”或“全套防水工程”，那麼估價作為比較的依據就很薄弱。業主應與建築公司確認數量明細和規格，並準備場地以進行競爭性估算。
如何比較價格而不出錯
有競爭力的估算並不意味著您可以從多家公司獲得價格。即使您列出具有不同假設的估計值，您也無法理解為什麼價格低。
| 比較條件 | 符合內容 |
|---|---|
| 工作範圍 | 外牆、防水、鐵件、公共區域、設備覆蓋 |
| 規格 | 油漆、防水方法、保固期、安裝次數 |
| 數量 | 平方公尺數、公尺數、位置數、鷹架面積 |
| 施工期間 | 開工日期、竣工時間表、對租戶的影響 |
| 額外工作 | 估價包含了多少，單獨的又是多少？ |
| 保固 | 保固範圍、期限和免責聲明 |
最低的報價並不總是壞事。但是，如果基礎維修是估計的、保固期較短或額外維修的條件含糊不清，則應小心。表面上的節省可能會在幾年後轉化為重工成本。
為什麼網路有助於控製成本
個體業主自己比較建築公司時，不容易了解其價格、品質、過往反應、施工後對問題的反應。這就是網路發揮作用的地方。
在多個業主、管理公司、施工公司和專家每天交換資訊的地方，你可以查看當地的市場價格、過去的施工實例、施工後的反應，甚至投訴趨勢。不再只是尋找“便宜的公司”，而是更容易判斷“哪家公司適合這種規模的房產”以及“這種施工方法真的有必要嗎？”。
這也是INA Network所追求的價值。其目標並不是降低維修成本本身，而是創造一種業主不會因為資訊不對稱而處於不利地位的情況。
在減少建設工作之前確定優先順序
在進行大規模修繕時要避免的就是只留下視覺上容易理解的工作，而砍掉保護建築物的工作。即使清潔了外部，如果防水和地基修復不充分，仍然存在洩漏和結構損壞的風險。
考慮以下優先事項：
1、漏雨、漏水、剝落等涉及安全的施工。 2.與建築物壽命相關的防水、地基修補 3. 改善與租戶滿意度相關的公共區域 4.與租金維持和招募能力相關的外觀改進 5. 旨在增加未來資產價值的額外投資
如果想要減少，首先考慮多餘的規格和可以結轉到下一個週期的改進項目。減少維護建築物所需的工作在短期內似乎很便宜，但從長遠來看可能會變得昂貴。
同時查看維修計劃和融資
當涉及到大規模的修復時，一旦發生就很難考慮資金了。重要的是要整理建築年齡、過去的維修歷史和未來的設備更新，並制定 10 年的財務計劃。
| 時間 | 主要檢視項目 | 財務規劃的概念 |
|---|---|---|
| 每年 | 公共區域、屋頂、外牆和設備故障 | 小修預算 |
| 每 5 年 | 防水、鐵件、給排水、電氣設備 | 包括惡化診斷和更新優先級 |
| 10-15年 | 涉及外牆、防水、鷹架的施工 | 確保大規模修復資金 |
| 20多年 | 管道、設備更新、平面圖改進 | 考慮退出策略和借貸 |
制定維修計劃有助於減少意外費用。向金融機構諮詢時，計劃和估算是否有條理，會更容易解釋。
常見問題（FAQ)
Q1。大修成本能降低到什麼程度？
A. 這取決於房產的狀況。可以減少的是過多的規格、重複的工作、高於市場價格的項目以及可以結轉到下一次的改進工作。重要的是要避免削減與安全和防水性能相關的施工工作。
Q2。我應該從多少家公司獲得報價？
A. 標準為2至3家公司。但是，如果您得到的報價沒有匹配規格和數量，您將無法進行比較。不僅要看價格，還要看保固條款、工期和附加工作。
Q3。透過管理公司估價貴嗎？
答：我不能肯定地說。如果管理公司負責現場管理或保固支持，這些費用可能包括在內。重要的是費用和控制範圍是否透明。
Q4。降低維修成本的最佳方法是什麼？
A、關鍵是及早發現惡化情況，分解工作範圍，有計畫地下訂單。工作越緊急，你的選擇就越少，成本就越高。
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