El coste de las reparaciones importantes es más difícil de calcular que antes debido al aumento de los costes de material y mano de obra. Lo importante para los propietarios de viviendas en alquiler no es sólo reducir los costes de construcción. Esto tiene como objetivo reducir el riesgo de retrabajos futuros manteniendo el trabajo necesario y eliminando el trabajo innecesario.
Si nos fijamos únicamente en las palabras "reducción del 30%", puede parecer una simple negociación de descuento. Sin embargo, lo que resulta eficaz en la práctica es descifrar estimaciones, unificar especificaciones, desglosar el alcance del trabajo, comparar proveedores y planificar el momento de las reparaciones. El valor de una red no está sólo en encontrar un proveedor barato, sino también en aumentar la cantidad de cosas que puede utilizar para tomar decisiones.
Puntos clave de este artículo
- Los costes de reparación a gran escala se controlan desglosándolos por elementos de construcción y no por el importe total.
- Las estimaciones comparativas tienen poco significado a menos que se comparen sobre la base de las mismas especificaciones y cantidades.
- Si el presupuesto es demasiado bajo, deberá comprobar si hay trabajos adicionales o falta de cobertura de garantía.
- Cuando se trata de planificación de reparaciones, dividir el trabajo a realizar esta vez y el trabajo a realizar a continuación estabilizará la financiación.
- El valor de utilizar una red es que puedes obtener información no sólo sobre precios sino también sobre la calidad de la construcción y problemas pasados.
Por qué los costos de reparación a gran escala tienden a aumentar
El aumento de los costes unitarios no es la única causa de los costes de reparación a gran escala. Otra razón es que el propietario toma decisiones basándose únicamente en el costo total del presupuesto sin comprender con precisión el alcance del trabajo.
Especialmente en inmuebles antiguos, se realizarán al mismo tiempo múltiples proyectos como muros exteriores, impermeabilizaciones, pintado de piezas de hierro, iluminación de zonas comunes, equipos de abastecimiento y drenaje de agua, etc. Todos parecen necesarios, pero no tienen el mismo nivel de urgencia. Si no separa el deterioro que debe abordarse de inmediato de las mejoras que pueden trasladarse al siguiente ciclo, terminará incurriendo en un gran retiro de efectivo de una sola vez.
Además, los presupuestos emitidos por empresas gestoras y constructoras incluyen andamios temporales, reparación de terrenos, sellado, pintura, impermeabilización, gastos varios, etc. Si los recibes en conjunto, no sabrás dónde están los costes. El primer paso para reducir costes es desglosar la cotización en lugar de solicitar un descuento.
Elementos a considerar primero en una cotización
En un presupuesto de reparación a gran escala, analizamos la cantidad, el precio unitario, las especificaciones, la garantía y el trabajo adicional antes de considerar el costo total. Incluso para la misma "pintura de pared exterior", el precio variará según el alcance de la reparación de la base y el grado de pintura.
| Elementos para comprobar | Puntos a seguir | ¿Qué pasa si pasas por alto |
|---|---|---|
| Andamios temporales | Área, período de instalación, medidas de seguridad | No puedo decidir si sólo el costo del andamio es alto o razonable |
| Reparación de bases | Cantidad de grietas, levantamientos y defectos | Es probable que se produzcan costes adicionales después de la construcción |
| Sellado | ¿Reemplazo o sellado adicional? Existe una diferencia en el rendimiento a prueba de agua y la durabilidad | |
| Especificaciones de pintura | Tipo de pintura, número de aplicaciones, garantía | Aunque sea barato, puede deteriorarse rápidamente |
| Trabajos de impermeabilización | Método de construcción, alcance de la construcción, condiciones de drenaje | Persiste el riesgo de que se repitan las filtraciones de lluvia |
| Gastos diversos | Costos de gestión del sitio, eliminación de materiales de desecho, costos de transporte | Difícil de comparar si figura como un conjunto |
Si la estimación sólo indica "un conjunto completo de renovaciones de paredes exteriores" o "un conjunto completo de trabajos de impermeabilización", la estimación es débil como base de comparación. El propietario debe confirmar el desglose de cantidades y las especificaciones con la empresa constructora y preparar las instalaciones para un presupuesto competitivo.
Cómo comparar precios sin cometer errores
Las estimaciones competitivas no significan que pueda obtener precios de varias empresas. Incluso si enumera estimaciones con diferentes supuestos, no podrá entender por qué el precio es bajo.
| Condiciones de comparación | Contenidos coincidentes |
|---|---|
| Alcance del trabajo | Cobertura de paredes exteriores, impermeabilizaciones, partes de hierro, áreas comunes y equipos |
| Especificaciones | Pintura, método de impermeabilización, período de garantía, número de instalaciones |
| Cantidad | Número de metros cuadrados, número de metros, número de ubicaciones, superficie de andamio |
| Periodo de construcción | Fecha de inicio de la construcción, calendario de finalización, impacto en los inquilinos |
| Trabajo adicional | ¿Cuánto está incluido en el presupuesto y cuánto está separado? |
| Garantía | Cobertura de garantía, período y exención de responsabilidad |
La cotización del precio más bajo no siempre es mala. Sin embargo, debe tener cuidado si la reparación preliminar es una estimación, la garantía es corta o las condiciones para el trabajo adicional son vagas. Los ahorros superficiales pueden traducirse en costos de retrabajo varios años después.
Por qué las redes ayudan a controlar los costes
Cuando un propietario individual compara las empresas constructoras por sí mismo, no es fácil comprender el precio, la calidad, la respuesta anterior y la respuesta a los problemas posteriores a la construcción. Aquí es donde entra en juego el networking.
En lugares donde varios propietarios, empresas gestoras, empresas constructoras y expertos intercambian información a diario, puede consultar los precios del mercado local, ejemplos de construcciones anteriores, respuestas posteriores a la construcción e incluso tendencias de quejas. En lugar de simplemente buscar una "empresa barata", resulta más fácil juzgar "qué empresa es adecuada para este tamaño de propiedad" y "¿es realmente necesario este método de construcción?".
Este es también el valor por el que se esfuerza INA Network. El objetivo no es reducir los costos de reparación per se, sino crear una situación en la que los propietarios no estén en desventaja debido a la asimetría de información.
Priorizar antes de reducir los trabajos de construcción
Lo que hay que evitar al realizar reparaciones a gran escala es dejar sólo el trabajo que sea fácil de entender visualmente y eliminar el trabajo que protege el edificio. Incluso si limpia el exterior, si la impermeabilización y las reparaciones de los cimientos son insuficientes, sigue existiendo el riesgo de fugas y deterioro estructural.
Considere las siguientes prioridades:
- Construcción relacionada con la seguridad, como fugas de lluvia, fugas de agua, peladuras, etc.
- Impermeabilización y reparación de cimientos relacionados con la vida útil del edificio.
- Mejora de las zonas comunes relacionadas con la satisfacción de los inquilinos
- Mejoras de apariencia relacionadas con el mantenimiento del alquiler y la capacidad de reclutamiento.
- Inversión adicional destinada a aumentar el valor futuro de los activos
Si desea reducirlo, considere primero el exceso de especificaciones y elementos de mejora que puedan trasladarse al siguiente ciclo. Reducir el trabajo necesario para mantener un edificio puede parecer barato a corto plazo, pero puede resultar caro a largo plazo.
Ver planes de reparación y financiación al mismo tiempo.
Cuando se trata de reparaciones a gran escala, resulta difícil considerar los fondos una vez que se realizan. Es importante organizar la antigüedad del edificio, el historial de reparaciones pasadas y las actualizaciones futuras del equipo, y crear un plan financiero a 10 años.
| Tiempo | Principales elementos a comprobar | Concepto de planificación financiera |
|---|---|---|
| Cada año | Mal funcionamiento en áreas comunes, techos, paredes exteriores y equipos | Presupuesto para reparaciones menores |
| Cada 5 años | Impermeabilización, piezas de hierro, abastecimiento y drenaje de agua, material eléctrico | Incluyendo diagnóstico de deterioro y actualización de prioridades |
| 10-15 años | Construcción con muros exteriores, impermeabilización y andamios | Obtención de fondos para reparaciones a gran escala |
| Más de 20 años | Tuberías, renovación de equipos, mejora de planos de planta | Considere la estrategia de salida y el endeudamiento |
Tener un plan de reparación puede ayudar a reducir gastos inesperados. Al consultar con una institución financiera, será más fácil explicar si el plan y el presupuesto están organizados.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Hasta qué punto se pueden reducir los costes de reparaciones importantes?
R. Depende del estado de la propiedad. Lo que se puede reducir son especificaciones excesivas, trabajo duplicado, artículos que son más altos que el precio de mercado y trabajo de mejora que se puede llevar a cabo la próxima vez. Es importante evitar recortar los trabajos de construcción relacionados con la seguridad y el rendimiento de impermeabilización.
Q2. ¿De cuántas empresas debería obtener una cotización?
R. El estándar es de 2 a 3 empresas. Sin embargo, si recibe una cotización que no coincide con las especificaciones y cantidades, no podrá comparar. Mire no solo el precio, sino también los términos de la garantía, el período de construcción y el trabajo adicional.
Q3. ¿Es caro el presupuesto a través de la sociedad gestora?
R. No puedo decirlo con certeza. Si la empresa gestora es responsable de la gestión in situ o del soporte de garantía, estos costes podrán estar incluidos. Lo que importa es si las tarifas y el alcance del control son transparentes.
Q4. ¿Cuál es la mejor manera de reducir los costos de reparación?
R. La clave es identificar el deterioro tempranamente, desglosar el alcance del trabajo y realizar pedidos de manera planificada. Cuanto más urgente sea el trabajo, menos opciones tendrás y mayor será el coste.
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