A gestão de apartamentos é uma forma de investimento da qual se pode esperar renda estável, mas, se for iniciada sem compreender os riscos, pode gerar grandes perdas. Neste artigo, explicamos os padrões de fracasso mais comuns na gestão de apartamentos, formas de hedge de risco e as características de quem tende a fracassar.
Quais são os riscos que devem ser compreendidos na gestão de apartamentos?
Para evitar fracassos na gestão de apartamentos, é indispensável entender corretamente os riscos com antecedência. Vamos verificar os principais riscos.
Risco de vacância
É o risco que mais deve ser evitado na gestão de apartamentos. Quando surgem unidades vagas, a receita de aluguel diminui e o peso do pagamento do financiamento e dos custos de manutenção aumenta. Em especial, imóveis mais antigos tendem a perder competitividade, e medidas adequadas contra a vacância são necessárias.
Risco de taxa de juros
Se você utiliza um financiamento com juros variáveis, o valor das parcelas aumenta conforme a elevação das taxas. É importante elaborar um plano de pagamento que já considere as variações de juros.
Risco de desastres
Danos ao edifício causados por desastres naturais, como terremotos, tufões e enchentes, podem ser cobertos por seguro contra incêndio e seguro contra terremoto, mas há casos em que a indenização não cobre o valor total. É necessário verificar mapas de risco e contratar seguros adequados.
Risco de envelhecimento do imóvel
À medida que o imóvel envelhece, os custos de reparo aumentam e o nível dos aluguéis também cai. Um plano de manutenção de longo prazo e a preparação de recursos são indispensáveis.
Quais são os padrões de fracasso mais comuns na gestão de apartamentos?
Aprender com casos reais de fracasso ajuda a evitar os mesmos erros. Apresentamos os padrões de fracasso mais representativos.
Erro na escolha da localização
É o caso de construir um imóvel em uma área sem demanda de locação. É importante pesquisar com antecedência a dinâmica populacional da região, a situação dos imóveis concorrentes e os planos futuros de desenvolvimento.
Piora do fluxo de caixa devido a endividamento excessivo
O financiamento integral, em que 100% do preço do imóvel é coberto por empréstimo, traz o risco de tornar o pagamento difícil quando houver vacância. A segurança aumenta ao aportar uma determinada proporção de capital próprio.
Erro na escolha da empresa administradora
Se a gestão for terceirizada para uma empresa administradora com baixa capacidade de atrair inquilinos ou de responder adequadamente, isso pode levar ao prolongamento da vacância e a atrasos no tratamento de problemas. Avalie com cuidado o histórico e a capacidade de resposta da administradora.
Falhas no planejamento de reparos
Se chegar o momento de uma grande reforma sem reserva para manutenção, será necessário um gasto elevado de uma só vez. A constituição planejada de reservas está diretamente ligada à estabilidade da gestão.
Subestimação dos riscos do contrato de sublease
Há casos em que se confia excessivamente na “garantia de aluguel” de um contrato de sublease e se deixa de considerar o risco futuro de redução do aluguel. Decida somente após compreender plenamente as condições contratuais.
Quais são as formas de hedge de risco para não fracassar na gestão de apartamentos?
Não é possível zerar os riscos, mas é possível minimizá-los com medidas adequadas.
Investimento diversificado em vários imóveis
Em vez de concentrar tudo em um único edifício, é possível reduzir os riscos ao diversificar em imóveis com localizações e tipos diferentes.
Manutenção de uma taxa de amortização adequada
O ideal é que a proporção do pagamento do financiamento em relação à receita de aluguel seja de 50% ou menos. Defina um nível em que o fluxo de caixa se mantenha viável mesmo quando houver vacância.
Garantir parceiros confiáveis
Escolher cuidadosamente parceiros que sustentam a gestão de apartamentos, como administradoras, instituições financeiras e contadores, é a base do sucesso.
Quais são as características de quem tende a fracassar na gestão de apartamentos?
Quem se enquadra nas características abaixo precisa ter atenção especial.
Julga apenas pela rentabilidade bruta
Se a decisão de investimento for tomada apenas com base na rentabilidade bruta, sem considerar taxa de administração, custos de reparo e perdas por vacância, há o risco de a rentabilidade real ficar muito abaixo do esperado.
Deixa tudo nas mãos de terceiros
É arriscado adotar uma postura de deixar tudo a cargo da administradora e não compreender, por conta própria, o estado do imóvel e o fluxo de receitas e despesas. O envolvimento ativo do proprietário é indispensável.
Faz apenas simulações otimistas
Partir do pressuposto de ocupação total permanente e juros inalterados não é realista. Faça sua avaliação com simulações conservadoras que considerem taxa de vacância de 10% a 20% e aumento das taxas de juros.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a causa mais comum de fracasso na gestão de apartamentos?
A causa mais comum é a deterioração das receitas e despesas devido ao prolongamento da vacância. A escolha da localização, a gestão adequada e as medidas contra a vacância são decisivas para o sucesso.
Q. Mesmo iniciantes podem começar a investir em gestão de apartamentos?
Podem, mas é importante adquirir conhecimentos básicos sobre investimento imobiliário e avançar recebendo orientação de especialistas confiáveis.
Q. Quanto tempo leva para a gestão de apartamentos começar a gerar lucro?
Em geral, durante o período de amortização do financiamento, o valor líquido disponível é pequeno, e o lucro mais substancial começa a surgir após a quitação. É necessário tomar decisões de investimento com perspectiva de longo prazo.
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