A gestão de apartamentos pode oferecer uma receita de aluguel estável, mas é um negócio que exige lidar continuamente com vários riscos. Ela também é frequentemente utilizada como medida de economia tributária ou como alternativa ao seguro de vida, porém o ponto central da estabilidade da operação é adotar medidas após compreender corretamente os riscos. Neste artigo, explicamos os principais riscos da gestão de apartamentos e as medidas concretas para alcançar bons resultados.
Quais são os principais riscos envolvidos na gestão de apartamentos?
A gestão de apartamentos envolve diversos riscos específicos. Todos são fatores importantes que não podem ser ignorados.
Risco de vacância
O risco de vacância é o maior risco na gestão de apartamentos. Mesmo quando há unidades vagas, despesas fixas como o pagamento do financiamento e a reserva para reparos não param. Durante o período de vacância, a situação negativa de receita zero e despesas contínuas permanece, e ainda se somam os custos de publicidade para encontrar novos inquilinos.
Envelhecimento do imóvel
No Japão, a preferência por imóveis novos é forte, e apartamentos com mais anos de construção tendem a ter mais dificuldade para atrair inquilinos. Quanto mais o envelhecimento avança, maiores ficam os custos de reparo e menor a rentabilidade. A manutenção periódica e as reformas para preservar a atratividade do imóvel são indispensáveis.
Inadimplência do aluguel
Mesmo com ocupação total, quando ocorre inadimplência do aluguel, a receita efetiva diminui. Para solicitar a desocupação, é necessário comprovar um histórico de mais de 3 meses de atraso, e nesse período não é possível buscar um novo inquilino. Além disso, existe o risco de tributação, pois durante o período de moradia a receita pode ser considerada “contabilizada” mesmo sem ter sido efetivamente recebida.
Risco de desastres naturais
Se o imóvel sofrer danos por terremotos, chuvas intensas ou outros eventos, a saída dos inquilinos pode zerar a receita. Como o pagamento do financiamento continua, a contratação de seguro patrimonial é uma medida indispensável. É preciso atenção, pois em muitos casos indenizações e apoio público não são suficientes para cobrir todas as perdas.
Problemas com inquilinos
Fuga noturna, criação de animais sem autorização, barulho e maus odores são exemplos de riscos causados por inquilinos que a gestão não consegue controlar diretamente. A criação não autorizada de animais em imóveis onde pets são proibidos acelera o desgaste da unidade e pode levar à saída de outros moradores. A cooperação com uma administradora confiável é essencial.
Quais são as 4 medidas para ter sucesso na gestão de apartamentos?
Depois de entender os riscos, é possível evitar ou reduzir muitos deles ao executar medidas concretas.
Preparar capital próprio suficiente
Reduzir o valor das parcelas do financiamento é a base para uma operação estável. A entrada recomendada é de 10% a 20% do valor do imóvel, mas quanto mais recursos forem preparados, menor será o risco de pagamento. Se o capital próprio for insuficiente, também é importante considerar reduzir a escala do projeto ou adiar o momento do investimento.
Escolher um imóvel e uma localização com boa facilidade de ocupação
Para reduzir o risco de vacância, é indispensável escolher um imóvel com demanda. Como muitos inquilinos valorizam distância até a estação, entorno e segurança, a seleção de imóveis com foco em um público-alvo definido (solteiros, casais ou famílias) é eficaz.
Escolher a administradora com cautela
Uma administradora competente tem alta precisão na análise dos candidatos e reduz de forma significativa os riscos de inadimplência e de problemas com inquilinos. Compare histórico de resultados, velocidade de resposta e taxa de rescisão, e escolha uma empresa confiável. Consulte também 3 pontos frequentemente negligenciados na escolha de uma administradora.
Realizar reparos e manutenção de forma planejada
Ao elaborar previamente um plano de reparos e reservar os recursos necessários, é possível eliminar o risco de “despesas inesperadas”. A manutenção planejada desacelera o avanço do envelhecimento do imóvel e preserva sua rentabilidade no longo prazo.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é o risco que mais deve ser evitado na gestão de apartamentos?
A. O risco de vacância é o maior de todos. Mesmo que a receita caia a zero, os custos fixos continuam ocorrendo, por isso a escolha de uma localização e de um imóvel com alta facilidade de ocupação é o ponto mais importante.
Q. Como devo me preparar para a inadimplência do aluguel?
A. O reforço da triagem de inquilinos é a medida mais eficaz. Além disso, o uso de uma empresa garantidora de aluguel praticamente elimina o risco de inadimplência.
Q. Como devo me preparar para o risco de desastres naturais?
A. A base é contratar seguro contra incêndio e seguro contra terremoto. Verifique também os padrões de resistência sísmica do imóvel e, se necessário, considere obras de reforço estrutural.
Q. Que riscos podem ser reduzidos ao delegar a gestão a uma administradora?
A. É possível reduzir problemas com inquilinos, inadimplência do aluguel e o prolongamento do período de vacância. A velocidade de resposta e a precisão da triagem de inquilinos são os pontos-chave na escolha da administradora.
Q. Qual valor de entrada devo preparar?
A. Em geral, o parâmetro é de 10% a 20% do valor do imóvel, mas é prudente garantir separadamente cerca de 3 milhões a 5 milhões de ienes como reserva financeira.
