O investimento em estacionamentos rotativos do tipo coin parking é uma modalidade de investimento imobiliário que vem ganhando atenção como forma de aproveitar terrenos ociosos. Embora possa ser iniciado com baixo investimento inicial, a falta de compreensão dos riscos pode levar a perdas. Explicamos as opções de operação, os riscos e os pontos-chave para o sucesso.
Quais são as três formas de operar um investimento em coin parking?
Na administração de coin parking, existem principalmente três modelos operacionais, e cada um deles possui uma estrutura de receita diferente.
Operação com autogestão
Este é o método com maior retorno, pois todo o faturamento se torna receita do proprietário. No entanto, é necessário cuidar pessoalmente da compra dos equipamentos, da manutenção e do atendimento a problemas. É fundamental estimar com precisão o investimento inicial e os custos mensais de gestão.
Modelo de locação integral
Nesse modelo, a empresa operadora aluga o terreno e assume desde a instalação dos equipamentos até a administração da operação. A vantagem é que o proprietário recebe uma receita fixa mensal de aluguel e não assume o risco de vacância.
Modelo de terceirização para operadora
Trata-se de um modelo em que a operação é terceirizada para uma empresa especializada em coin parking. Pode-se esperar maior capacidade de atração de clientes por meio de publicidade, e a cobrança das tarifas e a manutenção também são realizadas pela empresa mediante taxa. É uma forma de operação que facilita assegurar tempo livre.
Quais são os riscos do investimento em coin parking?
Entenda corretamente os riscos por trás da rentabilidade.
A rentabilidade média é de cerca de 4%, relativamente baixa
A rentabilidade média de todos os modelos operacionais é de aproximadamente 4%, praticamente no mesmo nível dos estacionamentos mensais. Ao considerar os custos de eletricidade das máquinas de pagamento e da iluminação, a rentabilidade real pode cair ainda mais.
Não serve como medida de planejamento tributário
Medidas de redução do imposto sobre ativos fixos, como as aplicáveis a imóveis para locação, não se aplicam ao coin parking. Ele não se enquadra na exceção para terrenos residenciais de até 200 m2, que reduz o imposto para um sexto.
A recuperação do capital leva tempo
Com o aumento da concorrência, as tarifas de uso tendem a cair, e o período de recuperação do investimento inicial tende a se alongar. Como a barreira de entrada é baixa, a concorrência de preços tende a se intensificar.
Quais são os pontos das condições de localização que determinam o sucesso?
No negócio de coin parking, o fator mais importante é a localização.
- Local voltado para vias principais (basta afastar-se um pouco para que o número de usuários caia drasticamente)
- Investigar a demanda de estacionamento na área ao redor (centros comerciais, escritórios, hospitais etc.)
- Verificar a existência de estacionamentos concorrentes e sua política de preços
- Confirmar por meio de pesquisa de campo locais com grande volume de tráfego de veículos
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o custo inicial para investir em coin parking?
No caso de autogestão, um referencial para cinco vagas é de cerca de 2 a 4 milhões de ienes, considerando pavimentação, máquina de pagamento, placas e travas. No modelo de locação integral, quase não há necessidade de custo inicial.
Qual dá mais lucro: estacionamento mensal ou coin parking?
Se a localização for boa, o coin parking pode ser mais rentável, mas como há custos com equipamentos e eletricidade, muitas vezes a rentabilidade acaba sendo semelhante. Se o objetivo for estabilidade, o estacionamento mensal tende a ser mais vantajoso.
É possível começar mesmo sem ter um terreno?
Também é possível começar comprando ou arrendando um terreno. No entanto, como será necessário calcular a rentabilidade incluindo o custo do terreno, uma simulação financeira cuidadosa é indispensável.
