Die Bewirtschaftung eines Apartmenthauses ist eine Anlageform, von der stabile Erträge erwartet werden können. Wer jedoch ohne ausreichendes Verständnis der Risiken startet, kann erhebliche Verluste erleiden. In diesem Beitrag erläutern wir typische Fehlermuster bei der Apartmentbewirtschaftung, Methoden zur Risikobegrenzung und Merkmale von Personen, die besonders leicht scheitern.
Welche Risiken sollten bei der Apartmentbewirtschaftung verstanden werden?
Um Misserfolge bei der Apartmentbewirtschaftung zu vermeiden, ist es unverzichtbar, die Risiken im Vorfeld richtig zu verstehen. Sehen wir uns die wichtigsten Risiken an.
Leerstandsrisiko
Dies ist das wichtigste Risiko, das bei der Apartmentbewirtschaftung vermieden werden sollte. Wenn Leerstand entsteht, sinken die Mieteinnahmen und die Belastung durch Kreditrückzahlungen und Instandhaltungskosten nimmt zu. Insbesondere ältere Objekte verlieren leichter an Wettbewerbsfähigkeit, sodass geeignete Maßnahmen gegen Leerstand erforderlich sind.
Zinsrisiko
Wenn ein Darlehen mit variablem Zinssatz genutzt wird, steigt mit zunehmenden Zinsen auch die Rückzahlungsbelastung. Deshalb ist es wichtig, einen Tilgungsplan zu erstellen, der Zinsänderungen berücksichtigt.
Katastrophenrisiko
Gebäudeschäden durch Naturkatastrophen wie Erdbeben, Taifune oder Überschwemmungen können zwar durch eine Feuer- oder Erdbebenversicherung abgedeckt werden, doch es gibt auch Fälle ohne vollständige Entschädigung. Daher sind die Prüfung von Gefahrenkarten und ein angemessener Versicherungsschutz erforderlich.
Alterungsrisiko
Mit zunehmendem Gebäudealter steigen die Reparaturkosten, während das Mietniveau sinkt. Ein langfristiger Instandhaltungsplan und ausreichende finanzielle Vorsorge sind daher unerlässlich.
Welche typischen Fehlermuster gibt es bei der Apartmentbewirtschaftung?
Wer aus realen Misserfolgsfällen lernt, kann dieselben Fehler vermeiden. Nachfolgend stellen wir typische Fehlermuster vor.
Fehler bei der Standortwahl
Gemeint sind Fälle, in denen ein Objekt in einer Gegend gebaut wird, in der keine Mietnachfrage besteht. Es ist wichtig, die demografische Entwicklung der Umgebung, die Lage konkurrierender Objekte und künftige Entwicklungspläne im Voraus zu prüfen.
Verschlechterung der Liquidität durch übermäßige Kreditaufnahme
Ein Vollfinanzierungsdarlehen, das 100 % des Objektpreises abdeckt, birgt das Risiko, dass die Rückzahlung bei Leerstand schwierig wird. Wenn ein bestimmter Anteil an Eigenkapital eingebracht wird, steigt die Sicherheit.
Fehlentscheidung bei der Wahl der Hausverwaltung
Wird die Verwaltung an ein Unternehmen mit schwacher Vermietungsleistung oder geringer Reaktionsfähigkeit vergeben, kann dies zu längerem Leerstand und verzögerter Problemlösung führen. Prüfen Sie daher die Erfolgsbilanz und Leistungsfähigkeit der Verwaltungsgesellschaft sorgfältig.
Mängel im Instandhaltungsplan
Wenn der Zeitpunkt einer größeren Sanierung ohne angesparte Rücklagen erreicht wird, sind vorübergehend hohe Ausgaben erforderlich. Eine planmäßige Rücklagenbildung steht in direktem Zusammenhang mit der Stabilität der Bewirtschaftung.
Übersehene Risiken bei Sublease-Verträgen
In manchen Fällen wird die „Mietgarantie“ eines Sublease-Vertrags überschätzt, während das Risiko künftiger Mietsenkungen übersehen wird. Eine Entscheidung sollte daher erst nach ausreichendem Verständnis der Vertragsbedingungen getroffen werden.
Wie lässt sich das Risiko begrenzen, um Misserfolge bei der Apartmentbewirtschaftung zu vermeiden?
Risiken lassen sich nicht vollständig ausschließen, aber durch geeignete Maßnahmen minimieren.
Diversifikation auf mehrere Objekte
Wer nicht alles auf ein Gebäude konzentriert, sondern in Objekte mit unterschiedlichem Standort und Typ investiert, kann das Risiko verringern.
Aufrechterhaltung einer angemessenen Rückzahlungsquote
Idealerweise sollte die Kreditrückzahlungsquote im Verhältnis zu den Mieteinnahmen 50 % oder weniger betragen. Sie sollte so festgelegt werden, dass auch bei Leerstand ein tragfähiger Cashflow gewährleistet ist.
Sicherstellung verlässlicher Partner
Die sorgfältige Auswahl von Partnern, die die Apartmentbewirtschaftung stützen, etwa Verwaltungsgesellschaften, Finanzinstitute und Steuerberater, bildet die Grundlage für den Erfolg.
Welche Merkmale haben Personen, die bei der Apartmentbewirtschaftung leicht scheitern?
Wer auf die folgenden Merkmale zutrifft, sollte besonders aufmerksam sein.
Entscheidung nur nach Bruttorendite
Wer seine Investitionsentscheidung allein auf die Bruttorendite stützt und Verwaltungskosten, Reparaturkosten sowie Leerstandsverluste nicht berücksichtigt, riskiert, dass die tatsächlichen Erträge deutlich niedriger ausfallen.
Alles anderen überlassen
Es ist riskant, alles der Verwaltungsgesellschaft zu überlassen und den Zustand des Objekts sowie Einnahmen und Ausgaben nicht selbst zu kennen. Als Eigentümer ist eine aktive Beteiligung unverzichtbar.
Nur optimistische Simulationen anstellen
Von dauerhaft voller Auslastung und unveränderten Zinsen auszugehen, ist nicht realistisch. Besser ist eine vorsichtige Simulation, die mit einer Leerstandsquote von 10 bis 20 % und steigenden Zinsen rechnet.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was ist die häufigste Ursache für Misserfolge bei der Apartmentbewirtschaftung?
Die häufigste Ursache ist eine Verschlechterung der Einnahmen-Ausgaben-Situation durch anhaltenden Leerstand. Die Wahl des Standorts sowie eine geeignete Verwaltung und wirksame Maßnahmen gegen Leerstand sind entscheidend für den Erfolg.
F. Können auch Anfänger mit der Apartmentbewirtschaftung beginnen?
Ja, das ist möglich. Wichtig ist jedoch, sich grundlegendes Wissen zur Immobilienanlage anzueignen und mit Beratung durch verlässliche Fachleute vorzugehen.
F. Wie lange dauert es, bis die Apartmentbewirtschaftung Gewinn abwirft?
Im Allgemeinen bleibt während der Kreditlaufzeit nur wenig übrig, und der eigentliche Gewinn beginnt nach vollständiger Rückzahlung. Deshalb ist eine Investitionsentscheidung mit langfristiger Perspektive erforderlich.
