Fehlschläge beim Betrieb eines vermieteten Apartmenthauses (japanisch apāto, アパート – ein für Japan typischer, meist zwei- bis dreigeschossiger Mehrfamilienhaustyp aus Holz oder Leichtstahl, der sich von einer westlichen „Eigentumswohnanlage" deutlich unterscheidet) entstehen in den seltensten Fällen durch eine schlechte Lage. Sie entstehen, weil vier Kennzahlen – Leerstandsquote, Zinssatz, Instandhaltungskosten und Verwaltungsgebühr – nicht konservativ genug anhand öffentlich verfügbarer japanischer Behördendaten angesetzt wurden. Werden diese vier Zahlen realistisch neu eingesetzt, sinkt die Bruttorendite eines Objekts von 6,0 % auf eine Nettorendite von nur noch rund 3,5 %. Und schon eine Zinsänderung von 0,8 Prozentpunkten reicht rechnerisch aus, um den Cashflow ins Negative zu drehen.
Dieser Artikel richtet sich an drei Lesergruppen: an alle, die den Kauf eines japanischen Apartmenthauses erwägen, an bestehende Eigentümer eines Gebäudes, dessen Ertrag hinter den Erwartungen zurückbleibt, sowie an alle, die unsicher sind, ob ein Wechsel der Hausverwaltungsgesellschaft (kanri gaisha, 管理会社) sinnvoll ist. Statt anekdotischer Fehlerberichte nutzen wir ausschließlich Primärdaten des Statistikamts des japanischen Innenministeriums (総務省統計局, Statistics Bureau, Ministry of Internal Affairs and Communications), der Bank of Japan (日本銀行, Nihon Ginkō), des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) und der Nationalen Steuerbehörde Japans (国税庁, National Tax Agency, NTA) – jeweils mit Stand 2026 –, um exakt zu beziffern, an welcher Stelle und in welcher Höhe Verluste entstehen. Diese Datenlage ist selbst für in Japan lebende Investoren wenig bekannt; für Leser im deutschsprachigen Raum ist sie in dieser Form noch schwerer zugänglich, da japanische Behördenstatistiken kaum ins Deutsche übersetzt vorliegen. Besonders ausführlich behandeln wir das Thema, zu dem uns die meisten Rückfragen erreichen: Fehler, die auf die Hausverwaltungsgesellschaft zurückgehen. Hier zeigen wir sowohl die tatsächliche Verteilung der Verwaltungsgebühren als auch ein kostenloses, gesetzlich verankertes Prüfverfahren nach dem japanischen Mietverwaltungsgesetz.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Bei der Verwaltungsgebühr im Verhältnis zur Monatsmiete liegt die häufigste Bandbreite bei unter 3–5 % (51,9 % der Fälle), während 10 % oder mehr nur bei 1,9 % der Fälle vorkommen (MLIT, Umfrage Geschäftsjahr Reiwa 7 / 2025). Wer die marktübliche Spanne nicht kennt, verhandelt aus einer schwachen Position und zahlt drauf.
- Der durchschnittliche Zinssatz japanischer Banken für neu abgeschlossene, langfristige Kredite stieg von 1,111 % im Juni 2024 auf 1,944 % im Juni 2026 – ein Anstieg von 0,833 Prozentpunkten in zwei Jahren (Bank of Japan). Bei einem Kredit über 80 Mio. Yen (ca. €467.800) mit 30 Jahren Laufzeit bedeutet das rund 368.000 Yen (ca. €2.150) mehr Tilgung pro Jahr.
- Für ein Apartmenthaus mit 20 Einheiten in Stahlbeton-Bauweise (RC-zō, 鉄筋コンクリート造) fallen über 30 Jahre Instandhaltungskosten von rund 44,9 Mio. Yen pro Gebäude (ca. €262.600) bzw. rund 2,25 Mio. Yen pro Einheit (ca. €13.150) an (MLIT). Ohne Rücklagenbildung werden im 21. bis 25. Jahr pro Einheit rund 1,16 Mio. Yen (ca. €6.780) auf einen Schlag fällig.
- Landesweit stehen 4.436.000 zur Vermietung bestimmte Wohneinheiten leer; 78,5 % der leerstehenden Geschosswohnungen sind zur Vermietung vorgesehen (Statistikamt, Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5 / 2023). Ein Ertragsplan, der von 100 % Vermietungsquote ausgeht, kollidiert mit dieser Marktrealität.
- Hausverwaltungsgesellschaften mit 200 oder mehr verwalteten Einheiten sind gesetzlich verpflichtet, sich beim japanischen Verkehrsminister registrieren zu lassen. Ob eine Registrierung vorliegt und ob es aufsichtsrechtliche Maßnahmen gab, kann jeder kostenlos über das offizielle System des MLIT einsehen.
Zur Einordnung der Yen-Beträge in diesem Artikel: Wo hilfreich, wird ein ungefährer Euro-Gegenwert in Klammern angegeben, gerechnet mit einem Kurs von 1 EUR ≈ 171 JPY (Stand: 7. August 2026). Die japanischen Originalbeträge und Tabellenwerte bleiben unverändert in Yen, wie in den zugrunde liegenden Behördenquellen.
Die Risiken eines japanischen Apartmenthauses gehören an Daten festgemacht, nicht ans Bauchgefühl
Die Risiken eines japanischen Apartmenthauses lassen sich auf vier Faktoren verdichten: Leerstand, Zinsen, Instandhaltung und Naturkatastrophen. Für alle vier veröffentlicht eine japanische Behörde belastbare Zahlen – ein Bauchgefühl ist nicht nötig. Im Folgenden schauen wir uns an, wo diese vier Werte aktuell stehen.
Leerstandsrisiko: 4.436.000 leerstehende Mietwohnungen, 78,5 % der leerstehenden Geschosswohnungen sind Mietobjekte
Laut der „Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5" (令和5年住宅・土地統計調査) des Statistikamts des japanischen Innenministeriums (総務省統計局, veröffentlicht am 25. September 2024) gibt es landesweit 9.002.000 leerstehende Wohneinheiten – eine Leerstandsquote von 13,8 %, der höchste je gemessene Wert. Dieser Wert ist in Japan selbst ein politisches Dauerthema: Anders als in den meisten deutschsprachigen Großstädten, wo Wohnraum strukturell knapp ist und Leerstandsquoten häufig im niedrigen einstelligen Bereich liegen, prägt strukturell hoher Leerstand große Teile des japanischen Mietmarkts – eine Marktrealität, die internationale Investoren beim Einstieg oft unterschätzen. Ein Blick auf die Zusammensetzung dieses Leerstands liefert für Vermieter aussagekräftige Zahlen.
| Kategorie | Anzahl der Einheiten | Einordnung |
|---|---|---|
| Leerstehende Wohnungen insgesamt | 9.002.000 (Leerstandsquote 13,8 %) | Anstieg um 0,2 Prozentpunkte gegenüber 13,6 % im Jahr 2018 – historischer Höchstwert |
| Zur Vermietung bestimmte Leerstände | 4.436.000 | 49,3 % aller Leerstände – realer Bestand, mit dem jedes Objekt konkurriert |
| Leerstehende Geschosswohnungen | 5.029.000 (davon 78,5 % bzw. 3.947.000 zur Vermietung) | Acht von zehn leerstehenden Apartment-/Mansion-Einheiten stehen vermietbar, aber ungenutzt |
| Mietwohnungen insgesamt | 19.462.000 (35,0 % des gesamten Wohnungsbestands) | davon 15.684.000 (28,2 %) privat vermietete Wohnungen |
| Monatsmiete Mietwohnung (Einzelhaushalt) | 59.656 Yen (ca. €349; +7,1 % ggü. 2018) | Privat vermietet: Holzbauweise 54.409 Yen (ca. €318) / Nicht-Holzbauweise 68.548 Yen (ca. €401) |
Quelle: Statistikamt des japanischen Innenministeriums, „Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5 (2023) – Grundlegende Erhebung zu Wohnungen und Haushalten, Ergebnisüberblick" (令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要)
Daraus lässt sich eine Näherung für die Leerstandsquote am gesamten Mietmarkt berechnen: Teilt man die 4.436.000 zur Vermietung bestimmten Leerstände durch die Summe aus 19.462.000 Mietwohnungen und diesen 4.436.000 Leerständen, ergibt sich ein Wert von rund 18,6 %. Dies ist keine offiziell veröffentlichte Leerstandsquote, sondern eine eigene Berechnung dieses Artikels auf Basis der amtlichen Rohdaten. Sie zeigt aber deutlich, wie weit ein Ertragsplan mit 95 % oder gar 100 % Vermietungsquote vom Marktdurchschnitt entfernt liegt – ein Abstand, der in vielen westeuropäischen Mietmärkten mit chronischer Wohnraumknappheit kaum vorstellbar wäre.
Zinsrisiko: Der Zinssatz für neue Langfristkredite stieg in zwei Jahren um 0,833 Prozentpunkte
Laut der Statistik „Durchschnittlicher vereinbarter Kreditzinssatz" (貸出約定平均金利) der Bank of Japan (日本銀行) ist der Durchschnittszins japanischer Banken für neu abgeschlossene, langfristige Kredite (Laufzeit ab einem Jahr) innerhalb von zwei Jahren spürbar gestiegen. Das japanische Zinsniveau war jahrzehntelang für seine Nähe zu null bekannt; für Investoren aus dem Euroraum, die eine echte Nullzinsphase erst 2022 verlassen haben, ist der Vergleich lehrreich: Selbst nach diesem Anstieg liegt der japanische Neukreditzins bei unter 2 % – ein Bruchteil dessen, was für Immobilienfinanzierungen im deutschsprachigen Raum derzeit üblich ist. Für DACH-Investoren, die japanische Objekte häufig mit lokaler Fremdfinanzierung erwerben, bleibt der absolute Zinsvorteil also bestehen, auch wenn sich die relative Richtung geändert hat.
| Zeitpunkt | Neu, langfristig | Bestand, langfristig |
|---|---|---|
| Juni 2024 | 1,111 % | 0,798 % |
| Juni 2025 | 1,359 % | 1,069 % |
| Dezember 2025 | 1,530 % | 1,142 % |
| Juni 2026 | 1,944 % | 1,368 % |
| Veränderung seit Juni 2024 | +0,833 Punkte | +0,570 Punkte |
Quelle: Bank of Japan, „Durchschnittlicher vereinbarter Kreditzinssatz (monatlich)" (貸出約定平均金利（月次）) (Definitionen siehe Bank of Japan, „Durchschnittlicher vereinbarter Kreditzinssatz")
Entscheidend an dieser Tabelle ist die Differenz zwischen Neu- und Bestandskrediten. Wer sich jetzt neu finanziert, sieht sich mit 1,944 % konfrontiert, während der Durchschnitt der bereits laufenden langfristigen Kredite (Bestand) erst bei 1,368 % liegt. Das bedeutet: Der Zinsanstieg bei bestehenden Krediten ist noch nicht vollständig durchgelaufen, und wer variabel verzinst finanziert hat, muss bei der nächsten Zinsanpassung mit einer höheren Tilgungsrate rechnen. Bei einer Umschuldung oder einem Neuerwerb ist es daher sicherer, mit dem Neukreditzins zu rechnen als mit dem Zinssatz aus dem eigenen bestehenden Tilgungsplan.
Instandhaltungsrisiko: Bei 20 Einheiten in Stahlbeton fallen über 30 Jahre rund 44,9 Mio. Yen (ca. €262.600) pro Gebäude an
Instandhaltungskosten sind in Japan kein diffuses „irgendwann wird es teuer", sondern amtlich mit Zeitpunkt und Betrag hinterlegt. Die Broschüre „Wie alt ist Ihre Mietimmobilie?" (あなたの賃貸住宅は何歳ですか？) des MLIT zeigt für ein Mietobjekt mit 20 Einheiten (Wohnungstyp 1LDK bis 2DK) in Stahlbeton-Bauweise (RC-zō, ein in Japan bei Apartmenthäusern verbreiteter Massivbaustandard, der in etwa deutschem Stahlbeton- bzw. Mauerwerksbau entspricht) folgendes Bild:
| Zeitraum | Pro Einheit | Pro Gebäude (20 Einheiten) | Wesentliche Maßnahmen |
|---|---|---|---|
| Jahr 5–10 | ca. 90.000 Yen (ca. €530) | ca. 1,7 Mio. Yen (ca. €9.940) | Anstrich von Balkon, Treppenhaus und Fluren, Reparatur von Innenausstattung, Reinigung der Abwasserleitungen |
| Jahr 11–15 | ca. 550.000 Yen (ca. €3.220) | ca. 10,9 Mio. Yen (ca. €63.700) | Anstrich von Dach und Fassade, Reparatur/Austausch von Warmwasserbereitern u. Ä. |
| Jahr 16–20 | ca. 230.000 Yen (ca. €1.350) | ca. 4,6 Mio. Yen (ca. €26.900) | Anstrich von Balkon, Treppenhaus und Fluren, Reinigung/Austausch der Wasserleitungen |
| Jahr 21–25 | ca. 1,16 Mio. Yen (ca. €6.780) | ca. 23,2 Mio. Yen (ca. €135.700) | Dacheindeckung erneuern, Fassade streichen, Badausstattung austauschen, Wasserleitungen austauschen |
| Jahr 26–30 | ca. 230.000 Yen (ca. €1.350) | ca. 4,6 Mio. Yen (ca. €26.900) | Anstrich, Reparatur der Innenausstattung, Instandsetzung der Außenanlagen |
| Summe über 30 Jahre | ca. 2,25 Mio. Yen (ca. €13.150) | ca. 44,9 Mio. Yen (ca. €262.600) | entfällt |
Quelle: MLIT, „Wie alt ist Ihre Mietimmobilie?" (あなたの賃貸住宅は何歳ですか？) (Die Beträge stammen aus dem Musterplan für langfristige Instandhaltung dieser Quelle. Zeitpunkt und Höhe können bei einzelnen Objekten abweichen.)
Der Höhepunkt liegt im 21. bis 25. Jahr: Hier werden pro Gebäude auf einen Schlag rund 23,2 Mio. Yen (ca. €135.700) fällig. Dieselbe Quelle unterstellt zur Deckung dieser Kosten eine monatliche Rücklage von rund 7.000 Yen (ca. €41) pro Einheit. Über 25 Jahre ergibt das 2,1 Mio. Yen (ca. €12.280) pro Einheit – und die bis zum 25. Jahr tatsächlich benötigten Instandhaltungskosten liegen bei rund 2,03 Mio. Yen (ca. €11.870) pro Einheit. Die Annahme geht also rechnerisch auf.
Katastrophenrisiko: Referenz-Nettoprämie für Feuerversicherungen landesweit im Schnitt +13,0 %, Überschwemmungsrisiko in 5 Klassen unterteilt
Auch die Versicherungsprämien steigen. Die General Insurance Rating Organization of Japan (損害保険料率算出機構, GIROJ) meldete am 21. Juni 2023 dem Commissioner der japanischen Finanzaufsicht (金融庁, Financial Services Agency) eine Änderung der Referenz-Nettoprämien für Feuerversicherungen: Die Referenz-Nettoprämie für die kombinierte Wohngebäudeversicherung stieg im landesweiten Durchschnitt um 13,0 %, und die Komponente für Überschwemmungsrisiko wurde entsprechend dem regionalen Risiko in 5 Klassen unterteilt. Hintergrund ist der Anstieg der Versicherungsleistungen infolge von Naturkatastrophen. Stand August 2026 ist dies die aktuellste Meldung der Organisation. Für Leser aus Mitteleuropa lohnt der Vergleich: Japan liegt in einer der aktivsten Erdbeben- und Taifunzonen der Welt, während sich Naturkatastrophenrisiken in DACH-Immobilienportfolios meist auf Hochwasser- oder Sturmschäden beschränken. Die Versicherungskalkulation für ein japanisches Mietobjekt bildet daher ein grundsätzlich anderes Risikoprofil ab, das Erdbeben-, Taifun- und Starkregenschäden gemeinsam abdeckt – ein Punkt, den internationale Käufer bei der Bewertung der Nebenkosten oft übersehen.
Die Referenz-Nettoprämie ist allerdings nur eine Rechengrundlage, die Versicherer für die Kalkulation ihrer eigenen Prämien heranziehen – sie entspricht nicht direkt der tatsächlichen Prämienänderung, die Versicherungsnehmer zahlen. Das stellt auch die GIROJ selbst klar. Wer ein Objekt in einer Zone mit hohem Überschwemmungsrisiko laut Hazard Map besitzt, sollte einkalkulieren, dass sich die Prämie bei jeder Aktualisierung ändern kann.
Quelle: General Insurance Rating Organization of Japan, „Änderung der Referenz-Nettoprämien für Feuerversicherungen" (火災保険参考純率 改定のご案内, 28. Juni 2023) / dieselbe Organisation, „Referenz-Nettoprämie für Feuerversicherungen" (火災保険参考純率)
Die vier Risiken im Überblick: Zeitpunkt, finanzielle Auswirkung, Gegenmaßnahme
Die vier Risiken schlagen zu unterschiedlichen Zeitpunkten und in unterschiedlicher Höhe zu Buche. Erst die Gegenüberstellung zeigt, wo zuerst angesetzt werden sollte.
| Risiko | Zeitpunkt der Auswirkung | Ungefähre finanzielle Auswirkung | Vorbeugende Maßnahme | Verfügbare amtliche Daten |
|---|---|---|---|---|
| Leerstand | Jährlich ab dem ersten Jahr | Sinkt die Vermietungsquote um 15 Punkte, verliert ein Objekt mit 6 Mio. Yen (ca. €35.100) Jahresmiete rund 900.000 Yen (ca. €5.260) im Jahr | Ertragsplan mit 85 % Vermietungsquote kalkulieren / zu einer Hausverwaltung mit stärkerer Vermarktungsfähigkeit wechseln | Statistikamt, Wohnungs- und Grundstückszählung |
| Zinsen | Bei jeder Anpassung, falls variabel verzinst | Bei 80 Mio. Yen (ca. €467.800) Kredit über 30 Jahre bedeutet +0,8 Punkte rund 368.000 Yen (ca. €2.150) mehr Tilgung pro Jahr | Mit dem Neukreditzins neu rechnen / Verhältnis fest/variabel überprüfen | Bank of Japan, Durchschnittlicher vereinbarter Kreditzinssatz |
| Instandhaltung | Konzentriert im 11.–15. und 21.–25. Jahr | Bei 20 RC-Einheiten rund 23,2 Mio. Yen (ca. €135.700) pro Gebäude im 21.–25. Jahr | Rücklage von ca. 7.000 Yen (ca. €41) pro Einheit und Monat / langfristigen Instandhaltungsplan erstellen | MLIT, Instandhaltungsunterlagen für Mietwohnungen |
| Katastrophe / Versicherung | Bei Vertragsverlängerung und im Schadensfall | Referenz-Nettoprämie landesweit +13,0 %, Überschwemmungsrisiko in 5 regionale Klassen unterteilt | Überschwemmungsklasse per Hazard Map prüfen / Deckungsumfang genau prüfen | General Insurance Rating Organization of Japan |
7 Fehlermuster beim Betrieb eines japanischen Apartmenthauses: Was passiert – beziffert
Im Folgenden gliedern wir die in der Praxis auftretenden Fehler in sieben Muster und zeigen für jedes einzelne durchgerechnet, wie hoch der finanzielle Schaden ausfällt. Die Zahlen sind so aufbereitet, dass Sie sie direkt mit den Kennzahlen Ihres eigenen Objekts abgleichen können.
Fehler 1: Kauf allein nach Bruttorendite – aus 6,0 % Brutto werden 3,5 % Netto
Das ist der häufigste Einstiegsfehler. Die Bruttorendite (hyōmen rimawari, 表面利回り) ist nichts anderes als „Jahresmiete bei Vollvermietung ÷ Kaufpreis" – Leerstand, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Steuern sind darin nicht abgezogen. Anders als bei einer deutschen Immobilienanzeige, wo zunehmend auch die Nettomietrendite kommuniziert wird, ist in japanischen Verkaufsexposés praktisch immer nur die Bruttorendite angegeben. Wir rechnen das an einem Apartmenthaus mit 8 Einheiten, einem Kaufpreis von 100 Mio. Yen (ca. €584.800) und einer Jahresmiete bei Vollvermietung von 6 Mio. Yen (ca. €35.100) durch.
| Position | Betrag | Grundlage der Annahme |
|---|---|---|
| Jahresmiete bei Vollvermietung | 6,00 Mio. Yen (ca. €35.100) | Bruttorendite 6,0 % |
| Tatsächliche Einnahmen bei 85 % Vermietungsquote | 5,10 Mio. Yen (ca. €29.800) | Etwas moderater als die errechnete Marktleerstandsquote von ca. 18,6 % (hier: 15 % Leerstand) |
| ./. Verwaltungsgebühr (5 % der tatsächlichen Einnahmen) | 255.000 Yen (ca. €1.490) | 38,8 % der Anbieter verlangen 5 bis unter 10 % (MLIT, Geschäftsjahr Reiwa 7) |
| ./. Instandhaltungsrücklage (7.000 Yen/Monat × 8 Einheiten) | 672.000 Yen (ca. €3.930) | Rücklagenannahme des MLIT |
| ./. Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Gebäudeversicherung | 700.000 Yen (ca. €4.090; Platzhalter) | Variiert je Objekt – durch Steuerbescheid und Versicherungspolice ersetzen |
| Operatives Nettoergebnis (NOI) | 3,473 Mio. Yen (ca. €20.300) | entfällt |
| Nettorendite | ca. 3,5 % | 3,473 Mio. Yen ÷ 100 Mio. Yen |
Aus 6,0 % Brutto werden 3,5 % Netto – eine Differenz von 2,5 Prozentpunkten. Und diese Rechnung setzt im Nenner nur den Kaufpreis an: Rechnet man Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer (fudōsan shutokuzei, 不動産取得税) und Grundbuchkosten hinzu, sinkt die tatsächliche Rendite weiter. Die Bruttorendite ist nur ein erster Vergleichswert – kein Entscheidungskriterium.
Fehler 2: Lagebeurteilung nach Bevölkerungszahl statt nach Haushaltszahl und Leerstandsquote
Wer bei der Standortwahl allein auf den Bevölkerungsrückgang blickt, urteilt falsch. Die Bezugsgröße für Mietnachfrage ist nicht die Einwohnerzahl, sondern die Haushaltszahl. Laut der „Zukunftsprognose der Haushaltszahlen in Japan (nationale Schätzung), Reiwa-6-Schätzung (2024)" (日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計) des Nationalen Instituts für Bevölkerungs- und Sozialsicherheitsforschung (国立社会保障・人口問題研究所, IPSS) steigt die Gesamtzahl der Privathaushalte von 55,70 Mio. im Jahr 2020 weiter an und erreicht 2030 mit 57,73 Mio. ihren Höchststand. Danach beginnt ein Rückgang auf voraussichtlich 52,61 Mio. Haushalte im Jahr 2050. Einpersonenhaushalte erreichen 2036 mit 24,53 Mio. ihren Höhepunkt, und die durchschnittliche Haushaltsgröße unterschreitet 2033 erstmals die Marke von 2 Personen (1,99).
Das heißt: Auch wenn die Bevölkerung schrumpft, wächst die Haushaltszahl noch – und Einpersonenhaushalte legen voraussichtlich weitere zehn Jahre zu. Die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen (wanrūmu) und kompakten 1LDK-Einheiten verschwindet also nicht abrupt. Die regionalen Unterschiede zeigen sich aber deutlich in der Leerstandsquote.
| Kategorie | Präfektur und Leerstandsquote |
|---|---|
| Niedrig (Nachfrage übersteigt Angebot) | Saitama 9,3 % / Okinawa 9,4 % / Kanagawa 9,8 % / Tokio 10,9 % / Aichi 11,8 % |
| Landesdurchschnitt | 13,8 % |
| Hoch (bestehender Überhang) | Tokushima 21,3 % / Wakayama 21,2 % / Kagoshima 20,5 % / Yamanashi 20,4 % / Kōchi 20,3 % / Nagano 20,1 % |
Quelle: Statistikamt des japanischen Innenministeriums, „Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5" (令和5年住宅・土地統計調査), Leerstandsquote nach Präfektur / IPSS, „Zukunftsprognose der Haushaltszahlen in Japan (nationale Schätzung), Reiwa-6-Schätzung (2024)"
Dass in Präfekturen mit über 20 % Leerstandsquote Objekte mit 12 % Bruttorendite angeboten werden, ist kein Zufall. Die hohe Rendite kompensiert das Leerstandsrisiko über den Preis. Betrachten Sie die Leerstandsquote der Präfektur immer zusammen mit der Entwicklung der Haushaltszahl auf Gemeindeebene. Wie sich Lagen identifizieren lassen, die trotz Bevölkerungsrückgangs ihren Wert halten, haben wir in einem separaten Artikel zur Standortwahl in schrumpfenden Regionen Japans zusammengefasst.
Fehler 3: Vollfinanzierung lässt die Tilgungsquote explodieren – 0,8 Punkte Zinsanstieg drücken den DSCR unter 1
Wer ohne Eigenkapital voll finanziert, spürt einen Zinsanstieg unmittelbar im Cashflow. Für dasselbe Objekt zu 100 Mio. Yen rechnen wir mit einem Annuitätendarlehen über 80 Mio. Yen (ca. €467.800), 30 Jahre Laufzeit.
| Position | Zins 1,1 % (Stand Juni 2024) | Zins 1,9 % (Stand Juni 2026) |
|---|---|---|
| Monatliche Tilgungsrate | 261.003 Yen (ca. €1.526) | 291.711 Yen (ca. €1.706; +30.708 Yen / ca. €180) |
| Jährliche Tilgung | 3,132 Mio. Yen (ca. €18.320) | 3,501 Mio. Yen (ca. €20.470; +368.000 Yen / ca. €2.150) |
| Tilgungsquote (bezogen auf 6 Mio. Yen Vollmiete) | 52,2 % | 58,3 % |
| Tilgungsquote (bezogen auf 5,10 Mio. Yen Ist-Einnahmen bei 85 %) | 61,4 % | 68,6 % |
| DSCR (NOI 3,473 Mio. Yen ÷ Jahrestilgung) | 1,11 | 0,99 |
| Cashflow vor Steuern | +341.000 Yen (ca. €1.990) | −28.000 Yen (ca. €160) |
Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Kapitaldienstdeckungsgrad) zeigt, um das Wievielfache das operative Nettoergebnis die Jahrestilgung deckt. Fällt er unter 1,0, reicht der laufende Ertrag des Mietgeschäfts allein nicht mehr aus, um die Tilgung zu bedienen. Allein durch eine Zinsänderung von 0,8 Punkten kippt ein Plus von 341.000 Yen pro Jahr in ein Minus von 28.000 Yen. Wer die Faustregel „Tilgungsquote unter 50 % ist ideal" mit der Vollmiete berechnet, übersieht genau diesen Umschlagpunkt. Rechnen Sie stattdessen mit den tatsächlichen Einnahmen bei 85 % Vermietungsquote.
Japanische Kreditinstitute prüfen DSCR und Tilgungsquote bei der Kreditvergabe genau – ähnlich wie deutsche und österreichische Banken den Kapitaldienstdeckungsgrad bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen heranziehen. Ob Sie diese Kennzahl bereits vor dem Erwerb selbst berechnen können, entscheidet über die Grundlage für Verhandlungen mit der finanzierenden Bank.
Fehler 4: Keine Instandhaltungsrücklage – 7.000 Yen im Monat oder rund 1,16 Mio. Yen im 21.–25. Jahr
Auf eine Instandhaltungsrücklage zu verzichten bedeutet faktisch, die Zahlung auf einen Schlag ins 21. bis 25. Jahr zu verschieben. In Zahlen stehen zwei Optionen gegenüber:
- Mit Rücklage: 7.000 Yen (ca. €41) pro Einheit und Monat. Bei 20 Einheiten sind das 140.000 Yen (ca. €820) im Monat bzw. 1,68 Mio. Yen (ca. €9.820) im Jahr. Über 25 Jahre kommen so 2,1 Mio. Yen (ca. €12.280) pro Einheit zusammen – ausreichend für die bis zum 25. Jahr benötigten rund 2,03 Mio. Yen (ca. €11.870).
- Ohne Rücklage: Im 21. bis 25. Jahr müssen pro Einheit rund 1,16 Mio. Yen (ca. €6.780) bzw. bei 20 Einheiten rund 23,2 Mio. Yen (ca. €135.700) pro Gebäude aufgebracht werden. Fehlen die Mittel, bleibt nur eine Anschlussfinanzierung – und bei Objekten über 20 Jahre Alter verschärfen japanische Banken die Kreditkonditionen tendenziell deutlich.
Der Betrag von 7.000 Yen ist dabei nur ein Richtwert für einen Rücklagenhorizont bis zum 25. Jahr. Der Leitfaden „Geplante Instandhaltung für Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen" (賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック) der Wohnungsbauabteilung des MLIT (国土交通省住宅局) rechnet ein Beispiel über einen längeren Zeitraum vor: Bei einem Planungshorizont von 35 Jahren, Gesamtinstandhaltungskosten von 95 Mio. Yen (ca. €555.600) und 18 Einheiten ergibt sich 95 Mio. Yen ÷ 420 Monate = 226.190 Yen (ca. €1.323) pro Monat, also 12.566 Yen (ca. €73) pro Einheit und Monat. Bezieht man Arbeiten mit 30-Jahres-Zyklus wie den Austausch der Wasserleitungen mit ein, verdoppelt sich der benötigte Betrag nahezu.
Fehler 5: „Mietgarantie" bei Sublease-Verträgen als fixes Einkommen misszuverstehen
Sublease (Master Lease, japanisch サブリース) kann bei richtigem Verständnis eine sinnvolle Option sein – Fehler entstehen aber aus dem Missverständnis, „Mietgarantie" bedeute „fixes Einkommen". Das japanische Sublease-Modell hat kein direktes Äquivalent im deutschsprachigen Wohnungsmarkt: Statt eines direkten Mietverhältnisses zwischen Eigentümer und Mieter schiebt sich ein Zwischenmieter (das Sublease-Unternehmen) ein, das das gesamte Gebäude vom Eigentümer anmietet und einzelne Einheiten weitervermietet. Zunächst zur Vertragsstruktur:
Das MLIT veröffentlicht auch Daten zu den Konflikten, die aus dieser Struktur entstehen. Laut dem „Bericht zur Untersuchung der Ist-Analyse der Immobilienverwaltungsbranche, Geschäftsjahr Reiwa 6" (令和6年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書, März 2025) gaben 53,9 % der Sublease-Unternehmen an, „keine besonderen Konflikte" mit Eigentümern zu haben. Umgekehrt bedeutet das: Bei rund 46 % der Unternehmen bestehen weiterhin ungelöste Konflikte mit Eigentümern. Zudem nehmen Konflikte über „Änderungen von Bedingungen wie Mietanpassungen" tendenziell zu, während Konflikte über Kostenverteilung und Instandhaltung abnehmen – ein Hinweis darauf, dass sich der Streitpunkt zur Mietanpassung verlagert.
Laut demselben Bericht betreiben 53,3 % der Unternehmen ausschließlich Verwaltung im Auftrag, 21,8 % kombinieren Verwaltung und Sublease, und nur 0,8 % betreiben ausschließlich Sublease – reine Sublease-Anbieter sind also eine kleine Minderheit.
Das Mietverwaltungsgesetz reguliert Sublease-Unternehmen, um diese Informationsasymmetrie auszugleichen: Verbot irreführender Werbung (§ 28), Verbot unangemessener Anwerbung (§ 29), Pflicht zur Erläuterung der Vertragsinhalte und Aushändigung entsprechender Unterlagen vor Vertragsschluss (§ 30), Aushändigung von Unterlagen bei Vertragsschluss (§ 31) sowie Einsichtsrecht in Dokumente (§ 32). Als konkretes Beispiel für „absichtliches Verschweigen von Tatsachen" nennt das MLIT insbesondere das Risiko künftiger Mietsenkungen, die Möglichkeit, dass der Vertrag auch während der Laufzeit vom Unternehmen gekündigt werden kann, die Notwendigkeit eines berechtigten Grundes nach dem japanischen Miet- und Pachtgesetz (借地借家法, Shakuchi Shakuya Hō) für eine Kündigung seitens des Eigentümers sowie die Kostentragung großer Instandhaltungsmaßnahmen durch den Eigentümer. Eine Anwerbung, die nur die Vorteile nennt, ohne diese Punkte offenzulegen, gilt als verbotene Praxis.
Das vor Vertragsschluss auszuhändigende Merkblatt zu wesentlichen Vertragsbedingungen (重要事項説明書) enthält 14 gesetzlich festgelegte Pflichtangaben (① bis ⑭), gegen die sich jedes Angebot direkt abgleichen lässt.
Vier Punkte sind entscheidend: dass die Vertragslaufzeit keinen fixen Mietzeitraum darstellt, das Datum der Mietanpassung, ob und wie lange eine mietfreie Anlaufphase (Freistellungsfrist) vereinbart ist, und dass ein Mietsenkungsbegehren nach dem Miet- und Pachtgesetz auch außerhalb des Anpassungsdatums möglich ist. Werden diese vier Punkte nicht erläutert, unterschreiben Sie nicht vor Ort, sondern nehmen den Vertrag zur weiteren Prüfung mit. Die häufig übersehenen Risiken von Sublease-Verträgen haben wir in einem separaten Artikel zusammengefasst.
Fehler 6: Auswahl der Hausverwaltung allein nach niedriger Gebühr – günstige Gebühren bedeuten oft nur einen engeren Leistungsumfang
Eine Verhandlung, die die Verwaltungsgebühr um 1 Prozentpunkt senkt, kann sinnvoll sein. Schrumpft dabei aber der Leistungsumfang im gleichen Maße, handelt es sich faktisch um keine Ersparnis. Die MLIT-Umfrage zum Geschäftsjahr Reiwa 7 zeigt den Zusammenhang zwischen Gebührenniveau und Leistungsumfang in Zahlen.
| Gebührensatz | 16–20 Leistungen | 21 oder mehr Leistungen | Summe ab 16 Leistungen |
|---|---|---|---|
| unter 3 % (n=55) | 38,2 % | 12,7 % | 50,9 % |
| 3 bis unter 5 % (n=385) | 52,2 % | 14,5 % | 66,7 % |
| 5 bis unter 10 % (n=288) | 45,8 % | 17,7 % | 63,5 % |
Quelle: MLIT, „Übersicht der Umfrage zur Mietwohnungsverwaltung, Geschäftsjahr Reiwa 7" (令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査の概要) (Summenspalte berechnet aus der Verteilung dieser Quelle)
Die Untersuchung kommt zu dem Schluss, dass Verwaltungsunternehmen mit höherem Gebührenniveau tendenziell mehr Leistungen in der Standardgebühr enthalten. Aus der Gegenrichtung betrachtet wird es noch deutlicher: Der Anteil der Unternehmen, deren Standardgebühr 10 oder weniger Leistungen abdeckt, liegt bei Anbietern mit unter 3 % Gebühr bei 20,0 % (keine Basisleistungen 1,8 % + 1–5 Leistungen 5,5 % + 6–10 Leistungen 12,7 %), während er bei 5 bis unter 10 % nur 5,1 % beträgt – ein rund vierfacher Unterschied. Erhalten Sie ein günstiges Angebot, fragen Sie zuerst nicht nach dem Preis, sondern nach einer Liste, was in der Standardgebühr enthalten ist und was als Zusatzleistung berechnet wird. Dort liegt die eigentliche Entscheidungsgrundlage.
Fehler 7: Keinen Exit-Preis (Verkaufspreis) ansetzen – Immobilienpreisindex und erwartete Rendite gemeinsam betrachten
Ein Ertragsplan, der nur den laufenden Cashflow während der Haltedauer betrachtet und keinen Exit-Preis ansetzt, ist unvollständig. Laut der aktuellsten Veröffentlichung des „Immobilienpreisindex" (不動産価格指数) des MLIT (veröffentlicht am 31. März 2026, Daten für Dezember 2025 / Q4 2025) liegt der saisonbereinigte Landesindex für Wohnimmobilien insgesamt bei 148,0 (+0,5 % ggü. Vormonat), für Mansion-Eigentumswohnungen bei 225,1, für Gewerbeimmobilien insgesamt bei 146,6 (−0,2 % ggü. Vorquartal), und speziell für Mansion/Apartment (Gesamtgebäude) bei 176,1 (+1,2 % ggü. Vorquartal). Alle Werte sind indexiert auf den Durchschnitt des Jahres 2010 = 100; vorläufige Werte werden in den ersten drei Monaten nach Erstveröffentlichung noch revidiert.
Das Ministerium hat die Veröffentlichung der Daten ab Januar 2026 (Reiwa 8) wegen eines Fehlers im Berechnungsprogramm verschoben (Mitteilung vom 29. Juli 2026). Stand August 2026 ist der aktuellste verfügbare Wert somit der Dezember-2025-Wert.
Quelle: MLIT, „Immobilienpreisindex" (不動産価格指数)
Der Index zeigt nur die Richtung des Gesamtmarkts. Der Exit-Preis Ihres eigenen Objekts lässt sich näherungsweise berechnen, indem Sie das zum Verkaufszeitpunkt erwartete NOI durch die für diese Region erwartete Rendite teilen. Die erwarteten Renditen nach Region stellen wir weiter unten dar.
Die häufigste Rückfrage: Wie Sie Fehler vermeiden, die auf die Hausverwaltung zurückgehen
Die mit Abstand häufigste Rückfrage zum Betrieb eines japanischen Apartmenthauses betrifft langanhaltenden Leerstand und langsame Reaktionen der Hausverwaltung. Dieses Feld wird oft aus dem Bauchgefühl heraus diskutiert – dabei lassen sich sowohl das marktübliche Gebührenniveau als auch die gesetzlichen Pflichten und der Registrierungsstatus vollständig anhand amtlicher Zahlen und kostenloser Suchsysteme überprüfen. Wir gehen das der Reihe nach durch.
Das marktübliche Niveau: „3 bis unter 5 % der Monatsmiete" bei 51,9 % der Fälle
Laut einer vom MLIT vom 20. Oktober bis 6. November 2025 (Reiwa 7) durchgeführten Umfrage (44.203 Angeschriebene, 1.473 Antworten, 886 gültige Antworten) verteilt sich der Verwaltungsgebührensatz im Verhältnis zur Monatsmiete wie folgt:
| Gebührensatz | Gesamt (n=742) | 200+ verwaltete Einheiten (n=313) | unter 200 verwaltete Einheiten (n=398) |
|---|---|---|---|
| unter 3 % | 7,4 % | 4,2 % | 8,8 % |
| 3 bis unter 5 % | 51,9 % | 57,8 % | 48,0 % |
| 5 bis unter 10 % | 38,8 % | 37,1 % | 41,2 % |
| 10 % oder mehr | 1,9 % | 1,0 % | 2,0 % |
Auch die Gebührenform ist dokumentiert: 79,1 % berechnen proportional zur Monatsmiete, 13,5 % einen Festbetrag, 4,5 % eine Kombination aus beidem, und 3,0 % erhalten keine Gebühr (n=876).
Die Anwendung dieser Tabelle ist einfach: Öffnen Sie Ihren Verwaltungsvertrag. Liegt der Gebührensatz bei 10 % oder mehr, befinden Sie sich in einem Bereich, den nur 1,9 % aller Anbieter verlangen. Liegt er umgekehrt unter 3 %, befinden Sie sich im 7,4-%-Bereich – und sollten, wie im vorigen Abschnitt gezeigt, prüfen, ob dafür der Leistungsumfang eingeschränkt ist. Allein das Wissen, dass sich die Mehrheit der Eigentümer im Band 3 bis unter 5 % bewegt, verändert den Ausgangspunkt jeder Verhandlung – ein Vergleichswert, den ausländische Investoren ohne japanische Sprachkenntnisse bislang praktisch nicht recherchieren konnten.
Verwaltung im Auftrag, Sublease oder Selbstverwaltung: Die Unterschiede
Die Wahl der Verwaltungsform entscheidet sich nicht über die Kosten, sondern über die Frage, wer das Leerstandsrisiko trägt. Für Leser im deutschsprachigen Raum: Keine der drei Formen entspricht exakt der deutschen Hausverwaltung oder einer WEG-Verwaltung – die Zuordnung von Risiko und Verantwortung folgt einer eigenen japanischen Logik. Wir vergleichen die drei Modelle entlang derselben Kriterien.
| Vergleichskriterium | Verwaltung im Auftrag | Sublease (Master Lease) | Selbstverwaltung |
|---|---|---|---|
| Kostenniveau | 3 bis unter 5 % der Monatsmiete bei 51,9 % der Fälle | Einnahme ist die vom Sublease-Unternehmen festgelegte Anmietungsmiete, abgezogen von der Marktmiete; die Differenz variiert vertragsindividuell, keine amtliche Statistik verfügbar | Nur direkte Kosten; die Zeit des Eigentümers wird zum Kostenfaktor |
| Einnahmen bei Leerstand | Keine – Leerstandsverlust trägt der Eigentümer | Vertraglich vereinbarte Miete fließt weiter, außer während einer ggf. vereinbarten Freistellungsfrist | Keine |
| Mietanpassungsrisiko | Eigenständige Entscheidung je nach Marktlage | Mietsenkung kann vom Sublease-Unternehmen nach dem Miet- und Pachtgesetz verlangt werden | Eigenständige Entscheidung |
| Aufwand für den Eigentümer | Im Wesentlichen Prüfung der Berichte und Entscheidungsfindung | Am geringsten | Mieterkommunikation, Rückbau/Renovierung, Mahnwesen – alles in Eigenregie |
| Gesetzliche Regulierung | Verwaltungsvertrag nach Mietverwaltungsgesetz (Erläuterungspflicht, getrennte Vermögensverwaltung, regelmäßige Berichte) | Sublease-Regulierung desselben Gesetzes (Verbot irreführender Werbung/unangemessener Anwerbung, Erläuterungspflicht vor Vertragsschluss) | Keine Registrierungspflicht (da Eigenverwaltung) |
| Geeignet für | Ein bis mehrere Gebäude, auch entfernte Objekte | Situationen mit kurzfristig geringem Zeitbudget, z. B. direkt nach einer Erbschaft | Objekte in Wohnortnähe mit wenigen Einheiten und verfügbarer Zeit |
Das Gebührenniveau bei Sublease ist eine individuelle Vertragsbedingung, für die es keine einheitliche amtliche Statistik gibt. Das tatsächliche Niveau lässt sich nur über das ausgehändigte Merkblatt und den Vertragstext prüfen. Wie sich Mietverwaltung als Unternehmensführung – nicht als reine Vermögensverwaltung – konzipieren lässt, ist die Grundlage für diese Entscheidung und in einem separaten Artikel zusammengefasst.
Die Pflichten nach dem Mietverwaltungsgesetz: der einzige amtliche Maßstab für Hausverwaltungen
Das 2021 vollständig in Kraft getretene Mietverwaltungsgesetz (賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律, „Gesetz zur Angemessenheit der Verwaltung von Mietwohnungen") verpflichtet Hausverwaltungsgesellschaften zu Folgendem – einer der wenigen Maßstäbe, mit denen sich die Qualität einer Hausverwaltung institutionell statt subjektiv beurteilen lässt.
- Registrierung: Unternehmen, die im Auftrag Mietwohnungsverwaltung (Instandhaltung, Geldverwaltung) betreiben, müssen sich beim Verkehrsminister registrieren lassen. Bei unter 200 verwalteten Einheiten ist die Registrierung freiwillig.
- Bestellung eines Betriebsleiters: Pro Geschäftsstelle oder Büro muss mindestens ein qualifizierter Betriebsleiter (gyōmu kanrisha) mit entsprechendem Fachwissen und Erfahrung bestellt werden.
- Erläuterung wesentlicher Vertragsbedingungen vor Vertragsschluss: Inhalt und Durchführung der Verwaltungsleistungen müssen schriftlich erläutert werden.
- Getrennte Vermögensverwaltung: Verwaltete Mieteinnahmen müssen getrennt vom Eigenvermögen des Unternehmens geführt werden.
- Regelmäßige Berichterstattung: Der Auftraggeber muss regelmäßig über den Stand der Verwaltungstätigkeit informiert werden.
- Strafen und aufsichtsrechtliche Maßnahmen: Wer ohne Registrierung Mietwohnungsverwaltung betreibt, riskiert bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe (kōkinkei) und/oder eine Geldstrafe von bis zu 1 Mio. Yen (ca. €5.850), oder beides (§ 41). Seit der am 1. Juni 2025 in Kraft getretenen Reform des Strafgesetzbuchs wurden die früheren Kategorien „Zuchthaus" und „Gefängnis" zur einheitlichen Freiheitsstrafe (拘禁刑, kōkinkei) zusammengeführt; entsprechend wurde auch der Gesetzestext angepasst.
Quelle: MLIT-Portal zum Mietverwaltungsgesetz, „Erläuterung des Systems" (制度解説) / Gesetzestext der Strafvorschrift: e-Gov Gesetzesdatenbank, „Gesetz zur Angemessenheit der Verwaltung von Mietwohnungen"
Zu beachten: Unter 200 Einheiten ist die Registrierung freiwillig. Es gibt durchaus kleine, lokal verwurzelte Unternehmen mit sorgfältiger Arbeit – keine Registrierung bedeutet also nicht automatisch ein schlechtes Unternehmen. Das MLIT selbst formuliert jedoch: „Auch kleine Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen mit unter 200 Einheiten sollten sich zur Sicherung ihrer gesellschaftlichen Vertrauenswürdigkeit registrieren lassen." Ob das Unternehmen erklären kann, warum es nicht registriert ist, wird damit zum praktisch relevanten Entscheidungskriterium.
Checkliste mit 7 Punkten vor Vertragsabschluss
Fragen Sie im Gespräch bei Auswahl oder Überprüfung einer Hausverwaltung der Reihe nach die folgenden sieben Punkte ab. Jeder davon sollte sich direkt vor Ort schriftlich oder am Bildschirm belegen lassen.
- Registrierungsnummer: Liegt eine Registrierung als „Verkehrsminister (○) Nr. ○○○○" vor? Ab 200 verwalteten Einheiten ist dies Pflicht.
- Aufsichtsrechtliche Vorgeschichte: Gab es in der Vergangenheit Weisungen oder eine Betriebsuntersagung?
- Betriebsleiter: Gibt es mindestens einen Betriebsleiter in der zuständigen Geschäftsstelle? Fragen Sie auch nach dem Namen.
- Methode der getrennten Vermögensverwaltung: Auf welchem Konto und wie werden Mieteinnahmen vom Eigenvermögen des Unternehmens getrennt?
- Häufigkeit und Format der Berichterstattung: Monatlich oder quartalsweise? Enthält der Bericht Vermietungsquote, Zahlungsrückstände, Historie der Mieteranfragen und Instandhaltungsvorschläge? Lassen Sie sich ein Musterexemplar zeigen.
- Kostenverteilung bei Rückbau/Renovierung (genjō-kaifuku): Welche Kostenpositionen trägt der Eigentümer, welche der Mieter?
- Kündigungsbedingungen: Kündigungsfrist, etwaige Vertragsstrafe, Übergabeverfahren für Mieterdaten und Kautionsrückerstattung bei einem Wechsel. Bei Sublease: Wurde das Merkblatt zu wesentlichen Vertragsbedingungen vor Vertragsschluss ausgehändigt?
Zwei kostenlose Schritte zur Prüfung von Registrierung und Vorgeschichte
Die Punkte 1 und 2 lassen sich bereits vor dem Gespräch selbst recherchieren – der Aufwand beträgt rund fünf Minuten.
- Registrierung prüfen: Geben Sie im MLIT-Suchportal „Suche nach Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen" (賃貸住宅管理業者検索) den Firmennamen ein und prüfen Sie Registrierungsstatus, Registrierungsnummer und Standort der Geschäftsstelle.
- Aufsichtsrechtliche Vorgeschichte prüfen: Prüfen Sie über die MLIT-Suchseite für Negativinformationen (Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen u. a.) vergangene aufsichtsrechtliche Maßnahmen. Für die Vorgeschichte als lizenzierter Immobilienmakler (宅地建物取引業者) lässt sich über denselben Dienst unter „Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudetransaktionen" ebenfalls recherchieren.
Diese zwei Schritte lassen sich nicht nur vor der Auswahl, sondern jederzeit auch für die aktuell beauftragte Hausverwaltung durchführen. Je länger der Vertrag bereits läuft – fünf, zehn Jahre –, desto lohnender ist die Überprüfung.
Anzeichen für einen Wechsel der Hausverwaltung und der richtige Zeitpunkt
Ein Wechsel der Hausverwaltung wirkt sich auch auf die Mieter aus. Treffen mehrere der folgenden Punkte zu, ist es aus unserer Sicht Zeit, Alternativen zu prüfen:
- Regelmäßige Berichte bleiben aus, oder sie enthalten nur die Zahlungsübersicht, ohne Angaben zu Vermarktungsstand oder Zahl der Anfragen.
- Ein Leerstand besteht seit über drei Monaten unverändert, ohne dass je ein Vorschlag zur Anpassung der Vermarktungsbedingungen (Miete, Nebenkosten, Vermittlungsprovision) kommt.
- Die Hausverwaltung kann die eigene Mietfestsetzung im Vergleich zu vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft nicht belegbar erklären.
- Bei Kostenvoranschlägen für Rückbau/Renovierung bleibt eine Erklärung zur Kostenverteilung aus.
- Die Verwaltungsgebühr liegt bei 10 % oder mehr (dem 1,9-%-Niveau) und es wird keine Liste der enthaltenen Leistungen bereitgestellt.
- Im Suchportal des MLIT ist keine Registrierung nachweisbar, ohne dass dafür ein Grund genannt wird.
Für die Umsetzung eignet sich am besten eine Phase mit wenig Mieterfluktuation, außerhalb der unmittelbaren Vorbereitung einer größeren Instandhaltungsmaßnahme. Der Verwaltungsvertrag legt eine Kündigungsfrist fest – prüfen Sie diese zuerst im Vertragstext und planen Sie von dort aus rückwärts. Verknüpft mit einer Neuausrichtung der Vermarktungsstrategie lässt sich die Wirkung des Wechsels leichter messen.
So erstellen Sie eine belastbare Ertragsplanung: 5 Kennzahlen konservativ ansetzen
Wir fassen die bisherigen Zahlen nun in einem einzigen Ertragsplan zusammen. Entscheidend ist, alle fünf Annahmen konsequent konservativ anzusetzen. Nur eine Annahme konservativ zu wählen, bringt wenig – ungünstige Bedingungen treten in der Praxis meist gleichzeitig ein.
Welche amtliche Datenquelle für welche Annahme
| Annahme | Konservativer Ansatz | Zugrunde liegende amtliche Datenquelle |
|---|---|---|
| Vermietungsquote | 85 % (Leerstandsquote 15 %) | Statistikamt, Wohnungs- und Grundstückszählung (errechnet aus 4.436.000 zur Vermietung bestimmten Leerständen: ca. 18,6 %) |
| Zinsen | Prüfen, ob das Objekt +1,0 Punkte über dem Ausführungszins standhält | Bank of Japan, Durchschnittlicher vereinbarter Kreditzinssatz (+0,833 Punkte in 2 Jahren) |
| Instandhaltungskosten | Monatlich 7.000 Yen (ca. €41) pro Einheit abziehen | MLIT, „Wie alt ist Ihre Mietimmobilie?" |
| Verwaltungsgebühr | 5 % (oberes Ende von 3 bis unter 5 %) | MLIT-Umfrage, Geschäftsjahr Reiwa 7 |
| Mietrückgang | 0,5 % pro Jahr | Objektspezifisch – individuell anhand der Angebotsmieten vergleichbarer Objekte nach Baujahr prüfen |
Allein für den Mietrückgang gibt es keinen landesweiten amtlichen Indikator. Erheben Sie für vergleichbare Objekte in der Umgebung die Angebotsmieten für 5, 15 und 25 Jahre altes Baujahr und bilden Sie daraus selbst eine Rückgangskurve. Wer diesen Punkt Dritten überlässt, riskiert, dass die gesamte Ertragsplanung nach 20 Jahren in sich zusammenbricht.
Wie stark unterscheidet sich der verbleibende Cashflow zwischen optimistischem und konservativem Szenario?
Für dasselbe Objekt (Kaufpreis 100 Mio. Yen, Vollmiete 6 Mio. Yen p. a., 8 Einheiten, Darlehen 80 Mio. Yen, Annuität über 30 Jahre) vergleichen wir zwei Szenarien, in denen ausschließlich die Annahmen variieren.
| Position | Optimistisches Szenario | Konservatives Szenario |
|---|---|---|
| Vermietungsquote | 100 % | 85 % |
| Zinsen | 1,1 % (unverändert) | 1,9 % |
| Verwaltungsgebühr | 3 % | 5 % |
| Instandhaltungsrücklage | Nicht angesetzt | 7.000 Yen/Monat × 8 Einheiten = 672.000 Yen (ca. €3.930) p. a. |
| Mietrückgang | 0 % | 0,5 % p. a. (Auswirkung im ersten Jahr gering) |
| Tatsächliche Einnahmen | 6,00 Mio. Yen (ca. €35.100) | 5,10 Mio. Yen (ca. €29.800) |
| Operatives Nettoergebnis (NOI) | 5,12 Mio. Yen (ca. €29.900) | 3,473 Mio. Yen (ca. €20.300) |
| Jährliche Tilgung | 3,132 Mio. Yen (ca. €18.300) | 3,501 Mio. Yen (ca. €20.500) |
| Cashflow vor Steuern | +1,988 Mio. Yen (ca. €11.620) | −28.000 Yen (ca. €160) |
Die Differenz beträgt rund 2,01 Mio. Yen (ca. €11.750) pro Jahr. Bei identischem Objekt und identischem Preis verschieben allein die Annahmen den Cashflow in dieser Größenordnung. In Verkaufsunterlagen steht meist die linke Spalte, während die Praxis der rechten näherkommt. Es geht nicht darum, die Kalkulation des Anbieters grundsätzlich infrage zu stellen – stellen Sie einfach eine Tabelle mit diesen fünf ausgetauschten Annahmen daneben, und die Entscheidungsgrundlage ändert sich.
Erwartete Rendite nach Region mit dem eigenen Objekt abgleichen
Zuletzt prüfen wir, wo die Rendite des eigenen Objekts im Verhältnis zum Marktniveau steht. Laut der „54. Umfrage unter Immobilieninvestoren" (第54回 不動産投資家調査) des Japan Real Estate Institute (一般財団法人日本不動産研究所, JREI; Stand April 2026, veröffentlicht am 27. Mai 2026) liegt die erwartete Rendite für ein komplettes Mietwohnungsgebäude in den wichtigsten Untersuchungsgebieten wie folgt (Auszug):
| Untersuchungsgebiet | Einzimmerwohnungen | Familienwohnungen |
|---|---|---|
| Tokio, Jōnan | 3,6 % | 3,7 % |
| Yokohama | 4,2 % | 4,3 % |
| Osaka | 4,2 % | 4,3 % |
| Nagoya | 4,5 % | 4,5 % |
| Fukuoka | 4,5 % | 4,5 % |
| Sapporo | 4,9 % | 5,0 % |
| Sendai | 5,0 % | 5,0 % |
| Hiroshima | 5,0 % | 5,1 % |
Quelle: Japan Real Estate Institute, „54. Umfrage unter Immobilieninvestoren" (第54回 不動産投資家調査, Stand April 2026). Für den vollständigen Umfang der Erhebung siehe die Originalquelle.
Es gibt zwei Lesarten. Die erste ist die Rückrechnung des Exit-Preises: Teilen Sie das zum Verkaufszeitpunkt erwartete NOI durch diese erwartete Rendite, um einen ungefähren Verkaufspreis zu erhalten. Die zweite ist der Vergleich mit der Rendite des geprüften Objekts. Liegt die angebotene Rendite deutlich über der Markterwartung, ist diese Differenz der Preis für ein Risiko. Ein Kauf, bei dem Sie nicht benennen können, welches Risiko Sie damit übernehmen – Leerstand, Gebäudealter, Rechtslage –, ist die gefährlichste Art zu kaufen.
Im eingangs gerechneten Beispiel lag die Nettorendite des Objekts mit 6,0 % Bruttorendite bei rund 3,5 % – auf demselben Niveau wie die erwartete Rendite für Einzimmerwohnungen in Tokio-Jōnan (3,6 %). Bei einem Objekt mit 6,0 % Bruttorendite in einer ländlichen Region bleibt netto also ungefähr das übrig, was ein Investor in zentraler Stadtlage ohnehin erwartet – eine Lesart, die den scheinbaren Renditevorteil ländlicher Objekte relativiert.
3 steuerliche Fallstricke
Die Bücher weisen einen Gewinn aus, doch tatsächlich bleibt kaum Geld übrig. Dieser Zustand entsteht in den meisten Fällen aus der Struktur des japanischen Steuersystems. Wir gliedern ihn in drei Punkte.
Fallstrick 1: Die Bauweise wählen, ohne die gesetzliche Nutzungsdauer je Bauweise zu kennen
Die Abschreibung (genka shōkyaku) verteilt die Anschaffungskosten eines Gebäudes über die gesetzliche Nutzungsdauer (hōtei taiyō nensū) als Aufwand (Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 2100). Anders als im deutschen Steuerrecht, wo für Wohngebäude überwiegend eine pauschale AfA von 2 % bzw. 3 % pro Jahr über 50 bzw. 33 Jahre gilt, differenziert Japan die Nutzungsdauer streng nach Bauweise – ein Unterschied mit direkter Auswirkung auf die Finanzierungsstrategie. Für Wohngebäude gilt Folgendes:
| Bauweise | Gesetzliche Nutzungsdauer für Wohngebäude |
|---|---|
| Holzbauweise / Kunstharzbauweise | 22 Jahre |
| Holzskelett mit Mörtelverkleidung | 20 Jahre |
| Metallbauweise (Wandstärke ≤ 3 mm) | 19 Jahre |
| Metallbauweise (Wandstärke > 3 bis 4 mm) | 27 Jahre |
| Metallbauweise (Wandstärke > 4 mm) | 34 Jahre |
| Ziegel-, Stein- oder Blockbauweise | 38 Jahre |
| Stahlskelett-Stahlbeton bzw. Stahlbeton (SRC/RC) | 47 Jahre |
Ein Apartmenthaus in Holzbauweise ist nach 22 Jahren vollständig abgeschrieben, eines in Leichtstahl (Wandstärke ≤ 3 mm) bereits nach 19 Jahren. Der Kredit läuft dagegen typischerweise über 30 Jahre. Diese Struktur – die Tilgung läuft noch rund 10 Jahre weiter, nachdem die Abschreibung bereits endete – erzeugt den nächsten Fallstrick.
Fallstrick 2: Dead Cross – die Tilgung läuft weiter, doch die Abschreibung endet
Die Abschreibung ist ein Aufwandsposten, für den kein Geld abfließt. Die Tilgung des Darlehens ist umgekehrt: Geld fließt ab, ohne dass ein Aufwand entsteht. Endet der Abschreibungszeitraum, kehrt sich dieses Verhältnis um. Der bilanzielle Gewinn springt nach oben, die Steuerlast steigt – während das tatsächlich verfügbare Geld weiterhin in die Tilgung fließt. Dieses Phänomen wird in Japan „Dead Cross" (デッドクロス) genannt und hat kein direktes Pendant im deutschen Abschreibungsrecht, da die lineare AfA über 33 bzw. 50 Jahre selten vor dem Ende einer 20- bis 30-jährigen Finanzierung ausläuft.
Die Gegenmaßnahme ist unkompliziert: Ziehen Sie bereits beim Erwerb eine Linie im Ertragsplan zu dem Jahr, in dem die Abschreibung endet (bei Holzbauweise das 22. Jahr), und berechnen Sie den Cashflow nach Steuern für die Zeit danach. Zeigt sich ein Defizit, lassen sich frühzeitig Optionen wie Sondertilgung, Umschuldung oder ein Verkauf vor Ende der Abschreibung prüfen. Zieht man einen Verkauf in Betracht, dient der im vorigen Abschnitt hergeleitete Exit-Preis auf Basis der erwarteten Rendite als Entscheidungsgrundlage.
Fallstrick 3: Kreditzinsen für den Grundstückserwerb sind steuerlich nicht verrechenbar
Häufig hört man die Aussage: „Selbst wenn die Einkünfte aus Vermietung negativ sind, lässt sich mit dem Gehaltseinkommen verrechnen und so Steuer sparen." Laut Tax Answer Nr. 1391 der Nationalen Steuerbehörde gilt das jedoch nur eingeschränkt: Der Teil eines Verlusts aus Vermietungseinkünften, der auf Kreditzinsen für den Erwerb von Grund und Boden entfällt, darf nicht mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden (§ 41-4 des Sondermaßnahmengesetzes zum Steuerrecht, 租税特別措置法). Diese Regelung hat kein direktes Äquivalent im deutschen Werbungskostenabzug, wo Schuldzinsen bei Vermietungseinkünften grundsätzlich vollständig abzugsfähig sind – ein wesentlicher struktureller Unterschied, den internationale Investoren bei der Renditekalkulation eines fremdfinanzierten Grundstückskaufs in Japan zwingend berücksichtigen müssen.
Quelle: Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 1391, „Verrechnung mit anderen Einkünften bei negativen Vermietungseinkünften" (不動産所得が赤字のときの他の所得との通算) / Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 2100, „Überblick zur Abschreibung" (減価償却のあらまし)
Wer Grundstück und Gebäude gemeinsam voll fremdfinanziert und den Steuervorteil fest in die Ertragsplanung einrechnet, sieht diese Annahme durch diese Regelung zunichtegemacht. Besonders bei innerstädtischen Gesamtgebäuden mit hohem Grundstücksanteil am Kaufpreis ist die Auswirkung erheblich. Da die Berechnung stark einzelfallabhängig ist, sollten Sie sie vor dem Erwerb mit einem japanischen Steuerberater (zeirishi) abstimmen. Wer Mietverwaltung als Unternehmensführung begreift, sieht die Kosten für ein steuerliches Expertenteam als notwendige Betriebsausgabe.
Warum sich der Betrieb eines Mietobjekts als Unternehmen dennoch lohnt
Bis hierhin haben wir aufgezeigt, an welchen Stellen mit welchen Beträgen Fehler entstehen. Mancher Leser mag jetzt denken: „Dann lasse ich es lieber." Doch ich habe diesen Artikel nicht geschrieben, um vom Betrieb eines Mietobjekts abzuraten.
Alle Zahlen in diesem Artikel waren im Voraus recherchierbar. Die Leerstandsquote veröffentlicht das Statistikamt, den Zinssatz die Bank of Japan, Instandhaltungskosten und Verwaltungsgebühren das MLIT, die Nutzungsdauer die Nationale Steuerbehörde. Registrierung und aufsichtsrechtliche Vorgeschichte einer Hausverwaltung lassen sich in fünf Minuten nachschlagen. Das heißt: Die meisten Fehler beim Betrieb eines Apartmenthauses entstehen nicht, weil Informationen fehlten, sondern weil die Entscheidung fiel, bevor recherchiert wurde.
Wir bei INA&Associates株式会社 (INA & Associates Co., Ltd.) führen unser Geschäft mit der Überzeugung, dass Menschen das wertvollste Kapital sind. Für Mietverwaltung gilt dasselbe: Nicht das Gebäude selbst erwirtschaftet Ertrag, sondern die Menschen, die die Vermarktung planen, Instandhaltung vorausdenken und auf Mieteranliegen reagieren – erst dadurch bringt ein Gebäude dauerhaft Ertrag. Der Unterschied zwischen 3 % und 5 % Verwaltungsgebühr ist letztlich der Unterschied, wie viele solcher Menschen dahinterstehen. Wer allein nach dem niedrigsten Preis auswählt und dann ein halbes Jahr Leerstand erlebt, holt die gesparten 2 Prozentpunkte um ein Vielfaches wieder herein – zu seinen eigenen Lasten.
Aus Angst vor Fehlern gar nicht erst zu handeln, halte ich für das Ergebnis, das am meisten vermieden werden sollte. Zu fürchten ist nicht der Fehler selbst, sondern der Start ohne belastbare Zahlen. 85 % Vermietungsquote, +1,0 Punkte Zinsanstieg, 7.000 Yen Instandhaltungsrücklage pro Einheit und Monat: Wenn ein Objekt unter diesen drei konservativen Annahmen weiterhin tragfähig bleibt, funktioniert es als Unternehmen. Ein Mietgeschäft, das mit diesem Wissen begonnen wird, kann für alle daran Beteiligten über lange Zeit ein Gewinn sein.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist die häufigste Ursache für Fehlschläge beim Betrieb eines Apartmenthauses?
Langanhaltender Leerstand und eine Ertragsplanung, die ihn nicht einkalkuliert. Ersetzt man in einer mit 100 % Vermietungsquote kalkulierten Planung diesen Wert durch 85 %, sinkt der Ertrag eines Objekts mit 6 Mio. Yen (ca. €35.100) Jahresmiete um 900.000 Yen (ca. €5.260) pro Jahr. Landesweit stehen 4.436.000 zur Vermietung bestimmte Wohneinheiten leer, und 78,5 % der leerstehenden Geschosswohnungen sind zur Vermietung vorgesehen. Setzen Sie die Vermietungsquote von Anfang an bei rund 85 % an.
Wie hoch sollte die Verwaltungsgebühr angemessenerweise sein? Sollte ich zu einer günstigeren Hausverwaltung wechseln?
Am häufigsten liegt sie bei 3 bis unter 5 % der Monatsmiete (51,9 % der Fälle), während 10 % oder mehr nur bei 1,9 % vorkommen (MLIT, Geschäftsjahr Reiwa 7). Allerdings geben bei Anbietern mit unter 3 % Gebühr 20,0 % an, dass ihre Standardgebühr 10 oder weniger Leistungen abdeckt – deutlich mehr als die 5,1 % bei 5 bis unter 10 %. Vergleichen Sie nicht allein den Preis, sondern stellen Sie die Liste der in der Standardgebühr enthaltenen Leistungen gegenüber. Verschwinden mit dem niedrigeren Preis auch Leistungen, ist das keine Ersparnis.
Mit welcher Leerstandsquote sollte ich kalkulieren?
Setzen Sie in der Ertragsplanung mindestens 85 % Vermietungsquote (15 % Leerstand) als Untergrenze an. Rechnet man aus der Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5 des Statistikamts die 4.436.000 zur Vermietung bestimmten Leerstände zusammen mit 19.462.000 Mietwohnungen, ergibt sich rund 18,6 %. In Regionen mit über 20 % Leerstandsquote wie Tokushima, Wakayama oder Kagoshima sollten Sie noch konservativer kalkulieren.
Wie viel sollte monatlich für Instandhaltung zurückgelegt werden?
Für eine Deckung bis zum 25. Jahr bei Stahlbetonbauweise nennt das MLIT als Richtwert rund 7.000 Yen (ca. €41) pro Einheit und Monat. Bei einem 35-Jahres-Plan, der auch den Austausch der Wasserleitungen einschließt, ergibt das Rechenbeispiel desselben Leitfadens 12.566 Yen (ca. €73) pro Einheit und Monat. Ohne Rücklage werden bei 20 RC-Einheiten im 21. bis 25. Jahr rund 23,2 Mio. Yen (ca. €135.700) pro Gebäude auf einen Schlag fällig.
Lässt sich ein Sublease-Vertrag kündigen? Wird die Miete tatsächlich gesenkt?
Die Miete kann nach dem Miet- und Pachtgesetz auf ein Senkungsbegehren hin reduziert werden. Das MLIT verlangt, dass im Merkblatt zu wesentlichen Vertragsbedingungen erläutert wird, dass die Vertragslaufzeit keinen fixen Mietzeitraum darstellt und ein Senkungsbegehren auch außerhalb des festgelegten Anpassungsdatums möglich ist. Eine Kündigung seitens des Eigentümers erfordert einen berechtigten Grund nach dem Miet- und Pachtgesetz und ist daher nicht ohne Weiteres möglich. Laut der MLIT-Umfrage gaben nur 53,9 % der Sublease-Unternehmen an, keine Konflikte mit Eigentümern zu haben – bei rund 46 % bestehen also weiterhin ungelöste Konflikte. Prüfen Sie vor Vertragsschluss das ausgehändigte Merkblatt sowie die Klauseln zu Mietanpassung und Kündigung genau.
Quellen und weiterführende Literatur
- Statistikamt des japanischen Innenministeriums, „Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5 (2023) – Grundlegende Erhebung zu Wohnungen und Haushalten (endgültige Ergebnisse), Ergebnisüberblick" (令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果の概要, veröffentlicht 25. September 2024)｜Statistikamt
- Statistikamt, „Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5 – Ergebnisse der Erhebung" (令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果)｜Statistikamt
- Bank of Japan, „Durchschnittlicher vereinbarter Kreditzinssatz (monatlich)" (貸出約定平均金利（月次）, Datenstand bis Juni 2026)｜Bank of Japan, Zeitreihen-Suchportal
- Bank of Japan, Erläuterung zur Statistik „Durchschnittlicher vereinbarter Kreditzinssatz"｜Bank of Japan
- MLIT, „Übersicht der Umfrage zur Mietwohnungsverwaltung, Geschäftsjahr Reiwa 7" (令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査の概要)｜MLIT
- MLIT-Portal zum Mietverwaltungsgesetz, „Erläuterung des Systems" (制度解説)｜MLIT
- „Gesetz zur Angemessenheit der Verwaltung von Mietwohnungen" (賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律, Gesetz Nr. 60 aus Reiwa 2), Gesetzestext｜e-Gov Gesetzesdatenbank
- MLIT-Portal zum Mietverwaltungsgesetz, „Maßnahmen zur Angemessenheit (Sublease)" (適正化のための措置)｜MLIT
- MLIT, „Bericht zur Untersuchung der Ist-Analyse der Immobilienverwaltungsbranche, Geschäftsjahr Reiwa 6 (Auszug zur Mietwohnungsverwaltung)" (令和6年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書, März 2025)｜MLIT
- MLIT, „Suche nach Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen" (賃貸住宅管理業者検索)｜MLIT
- MLIT-Suchseite für Negativinformationen (Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen u. a.)｜MLIT
- MLIT, „Wie alt ist Ihre Mietimmobilie?" (あなたの賃貸住宅は何歳ですか？)｜MLIT
- MLIT Wohnungsbauabteilung, „Geplante Instandhaltung für Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen" (賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック)｜MLIT
- MLIT, „Immobilienpreisindex" (不動産価格指数, Daten Dezember Reiwa 7 / Q4 Reiwa 7, veröffentlicht 31. März 2026)｜MLIT
- Japan Real Estate Institute, „54. Umfrage unter Immobilieninvestoren" (第54回 不動産投資家調査, Stand April 2026, veröffentlicht 27. Mai 2026)｜Japan Real Estate Institute
- Nationale Steuerbehörde Japans, „Tabelle der Nutzungsdauer wesentlicher abschreibungsfähiger Vermögenswerte" (主な減価償却資産の耐用年数表)｜Nationale Steuerbehörde
- Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 1391, „Verrechnung mit anderen Einkünften bei negativen Vermietungseinkünften" (不動産所得が赤字のときの他の所得との通算)｜Nationale Steuerbehörde
- Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 2100, „Überblick zur Abschreibung" (減価償却のあらまし)｜Nationale Steuerbehörde
- IPSS (Nationales Institut für Bevölkerungs- und Sozialsicherheitsforschung), „Zukunftsprognose der Haushaltszahlen in Japan (nationale Schätzung), Reiwa-6-Schätzung (2024)" (日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計, veröffentlicht 12. April 2024)｜IPSS
- General Insurance Rating Organization of Japan, „Änderung der Referenz-Nettoprämien für Feuerversicherungen" (火災保険参考純率 改定のご案内, 28. Juni 2023)｜General Insurance Rating Organization of Japan
- General Insurance Rating Organization of Japan, „Referenz-Nettoprämie für Feuerversicherungen" (火災保険参考純率)｜General Insurance Rating Organization of Japan
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