アパート経営の失敗7パターン｜2026年版 管理会社の見極め方

アパート経営の失敗は、立地が悪かったから起きるのではありません。空室率・金利・修繕費・管理委託費という4つの数字を、公的データに基づいて保守的に置かなかったから起きます。この4つを置き直すだけで、表面利回り6.0％の物件が実質3.5％まで下がり、金利が0.8ポイント動くだけで手残りがマイナスに転じることが計算で見えます。

この記事は、これからアパートを買う方、すでに1棟を保有していて収支が思ったほど残らない方、そして「管理会社を変えるべきか」で迷っている方に向けて書いています。よくある失敗談を並べるのではなく、総務省・日本銀行・国土交通省・国税庁が公表している2026年時点の一次データを使い、失敗が起きる場所を金額で特定します。とくに読者からの相談が最も多い「管理会社が原因の失敗」については、管理委託費の実勢分布と、賃貸住宅管理業法に基づく無料の確認手段まで具体的に示します。

この記事のポイント

• 管理委託費は月額家賃に対して3〜5％未満が51.9％と最も多く、10％以上はわずか1.9％です（国土交通省 令和7年度調査）。相場を知らずに交渉している人が損をします。
• 国内銀行の新規・長期の貸出約定平均金利は、2024年6月の1.111％から2026年6月には1.944％へ、2年で0.833ポイント上昇しました（日本銀行）。借入8,000万円・30年なら年間返済は約36.8万円増えます。
• RC造20戸のアパートで、30年間に必要な修繕費は棟あたり約4,490万円・1戸あたり約225万円です（国土交通省）。積み立てなければ21〜25年目に1戸あたり約116万円が一括で出ていきます。
• 賃貸用の空き家は全国で443万6千戸あり、共同住宅の空き家の78.5％が賃貸用です（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。稼働率100％を前提にした収支計画は、この現実と衝突します。
• 管理戸数200戸以上の管理会社は国土交通大臣への登録が義務です。登録の有無と監督処分歴は、国土交通省の公式システムで誰でも無料で確認できます。

アパート経営のリスクを「感覚」ではなく一次データで押さえる

アパート経営のリスクは、空室・金利・修繕・災害の4つに集約されます。いずれも公的統計で水準が公表されており、感覚で置く必要はありません。それぞれの数字がいまどこにあるかを確認します。

空室リスク｜賃貸用の空き家は443万6千戸、共同住宅の空き家の78.5％が賃貸用

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月25日 確報集計公表）によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％で過去最高です。この空き家の内訳を見ると、賃貸経営者にとって意味のある数字が浮かび上がります。

項目	戸数	読み取り方
空き家 総数	900万2千戸（空き家率13.8％）	2018年の13.6％から0.2ポイント上昇し過去最高
賃貸用の空き家	443万6千戸	空き家総数の49.3％。競合として実在する在庫
共同住宅の空き家	502万9千戸（うち賃貸用78.5％＝394万7千戸）	アパート・マンションの空き家は8割が貸せる状態のまま空いている
借家 総数	1,946万2千戸（住宅全体の35.0％）	うち民営借家が1,568万4千戸（28.2％）
借家（専用住宅）の1か月家賃	59,656円（2018年比+7.1％）	民営借家 木造54,409円／非木造68,548円

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」

ここから、賃貸市場全体の空室率を試算できます。賃貸用の空き家443万6千戸を、借家1,946万2千戸と賃貸用空き家443万6千戸の合計で割ると、約18.6％になります。これは公式に発表された空室率ではなく、公表値をもとにした本記事の試算です。それでも、収支計画で稼働率を95％や100％に置くことが、市場の平均像からどれだけ離れているかは伝わるはずです。

金利リスク｜新規・長期の貸出金利は2年で0.833ポイント上がった

日本銀行「貸出約定平均金利」によると、国内銀行の新規・長期（契約期間1年以上）の平均金利は、2年間で明確に切り上がりました。

時点	新規・長期	ストック・長期
2024年6月	1.111％	0.798％
2025年6月	1.359％	1.069％
2025年12月	1.530％	1.142％
2026年6月	1.944％	1.368％
2024年6月からの変化	＋0.833ポイント	＋0.570ポイント

出典：日本銀行「貸出約定平均金利（月次）」（統計の定義は日本銀行「貸出約定平均金利」による）

この表で見るべきは、新規とストックの差です。これから融資を受ける人が直面する新規・長期は1.944％まで上がっている一方、すでに借りている人の平均であるストック・長期は1.368％にとどまっています。つまり、既存借入の金利はまだ上がり切っておらず、変動金利で借りている方は今後の見直しで返済額が増える余地を抱えているということです。借り換えや新規取得の検討では、手元の返済表の金利ではなく、新規・長期の水準で計算し直すほうが安全です。

修繕リスク｜RC造20戸なら30年で棟あたり約4,490万円

修繕費は「いつか大きなお金がかかる」ではなく、時期と金額が公的資料に示されています。国土交通省のパンフレット「あなたの賃貸住宅は何歳ですか？」は、RC造20戸（1LDK〜2DK）の賃貸住宅について、次のイメージを示しています。

時期	1戸あたり	棟あたり（20戸）	主な修繕内容
5〜10年目	約9万円	約170万円	ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理、排水管洗浄
11〜15年目	約55万円	約1,090万円	屋根・外壁の塗装、給湯器等の修理・交換
16〜20年目	約23万円	約460万円	ベランダ・階段・廊下の塗装、給排水管の洗浄・交換
21〜25年目	約116万円	約2,320万円	屋根の葺替・外壁塗装、浴室設備の交換、給配水管の交換
26〜30年目	約23万円	約460万円	塗装、室内設備の修理、外構の修繕
30年合計	約225万円	約4,490万円	該当なし

出典：国土交通省「あなたの賃貸住宅は何歳ですか？」（金額は同資料の長期修繕計画イメージ。個別物件で具体的な時期・金額は異なります）

山は21〜25年目です。ここで棟あたり約2,320万円が一度に必要になります。同資料は、この時期までの修繕費をまかなうための積立額を毎月1戸あたり約7,000円と仮定しています。1戸月7,000円を25年積むと210万円、対して25年目までに必要な修繕費は1戸あたり約203万円ですから、この仮定は計算として整合しています。

災害リスク｜火災保険の参考純率は全国平均13.0％引き上げ、水災は5区分に細分化

保険料も上がっています。損害保険料率算出機構は2023年6月21日付で火災保険参考純率の変更を金融庁長官に届け出て、住宅総合保険の参考純率を全国平均で13.0％引き上げ、水災に関する料率を地域のリスクに応じて5区分に細分化しました。背景は自然災害等による保険金支払いの増加です。2026年8月時点で、これが同機構の最新の届出です。

ただし参考純率は保険会社が保険料を算出する際の基礎数値であり、契約者が実際に支払う保険料の改定率そのものではありません。同機構もその旨を明記しています。ハザードマップ上の水災区分によっては更新のたびに保険料が動く点を、収支計画に織り込んでおきたいところです。

出典：損害保険料率算出機構「火災保険参考純率 改定のご案内」（2023年6月28日）／同機構「火災保険参考純率」

4つのリスクを「時期・金額・打てる手」で並べる

4つは効いてくる時期も金額も違います。並べて初めて、どこから手を打つべきかが決まります。

リスク	影響が出る時期	概算の金額インパクト	事前に打てる手	確認できる公的データ
空室	初年度から毎年	稼働率が15％下がると家賃600万円の物件で年90万円減	稼働率85％で収支を組む／募集力のある管理会社に切り替える	総務省 住宅・土地統計調査
金利	変動金利なら見直しのたび	借入8,000万円・30年で0.8ポイント上昇＝年約36.8万円増	新規・長期の水準で再計算／固定と変動の比率を見直す	日本銀行 貸出約定平均金利
修繕	11〜15年目と21〜25年目に集中	RC造20戸で21〜25年目に棟あたり約2,320万円	1戸月7,000円を目安に積立／長期修繕計画を作る	国土交通省 賃貸住宅の修繕資料
災害・保険	保険更新時と被災時	参考純率は全国平均13.0％引上げ、水災は地域5区分	ハザードマップで水災区分を確認／補償範囲を精査	損害保険料率算出機構

アパート経営の失敗パターン7つ｜何が起きるかを金額で追う

ここからは、実際に起きる失敗を7つに分け、それぞれ「いくら損をするのか」を計算で示します。自分の物件の数字と突き合わせられる形にしています。

①表面利回りだけで買う｜表面6.0％が実質3.5％になる

最も多い入口の失敗です。表面利回りは「年間満室家賃 ÷ 物件価格」でしかなく、空室も管理費も修繕費も税金も引かれていません。物件価格1億円・年間満室家賃600万円・8戸のアパートで計算してみます。

項目	金額	前提の根拠
年間満室家賃	600.0万円	表面利回り6.0％
稼働率85％での実収入	510.0万円	賃貸市場の空室率試算 約18.6％をやや緩めた水準（空室率15％）
△ 管理委託費（実収入の5％）	25.5万円	報酬率5〜10％未満が38.8％（国土交通省 令和7年度）
△ 修繕積立（1戸月7,000円×8戸）	67.2万円	国土交通省の積立仮定
△ 固定資産税・都市計画税・損害保険料	70.0万円（仮置き）	物件ごとに異なるため納税通知書と保険証券で置き換える
営業純利益（NOI）	347.3万円	該当なし
実質利回り	約3.5％	347.3万円 ÷ 1億円

表面6.0％が実質3.5％になりました。差は2.5ポイントです。しかもこの計算は物件価格を分母にしており、仲介手数料・不動産取得税・登記費用などの取得諸経費を加えれば実質利回りはさらに下がります。表面利回りは比較のための入口の指標にすぎません。

②立地を「人口」で見て「世帯数と空き家率」で見ない

立地判断で人口減少だけを見ると、判断を誤ります。賃貸需要の単位は人ではなく世帯だからです。国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計」によると、一般世帯総数は2020年の5,570万世帯から増加を続け、2030年に5,773万世帯でピークを迎えます。その後減少に転じ、2050年には5,261万世帯となる見通しです。単独世帯は2036年に2,453万世帯でピークを迎え、平均世帯人員は2033年に1.99人と初めて2人を割ると推計されています。

つまり、人口が減っていても世帯数はまだ増えており、単身世帯はさらに10年伸びる見通しです。ワンルームと1LDKの需要が急に消えるわけではありません。しかし、地域差は空き家率にはっきり出ています。

区分	都道府県と空き家率
低い（供給に対して需要が厚い）	埼玉9.3％／沖縄9.4％／神奈川9.8％／東京10.9％／愛知11.8％
全国平均	13.8％
高い（既存在庫が余っている）	徳島21.3％／和歌山21.2％／鹿児島20.5％／山梨20.4％／高知20.3％／長野20.1％

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」都道府県別空き家率／国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計」

空き家率が20％を超える県で表面利回り12％の物件が出るのは偶然ではありません。利回りが高いのは、空室リスクを価格で埋め合わせているからです。県の空き家率と、市区町村レベルの世帯数の推移をあわせて見てください。人口減少下でも価値が落ちにくい立地の見極め方は、別記事で整理しています。

③フルローンで返済比率が跳ねる｜金利0.8ポイントでDSCRが1を割る

自己資金を入れずに借入を大きくすると、金利上昇の影響がそのまま手残りに出ます。先ほどの1億円の物件で、借入8,000万円・元利均等30年として計算します。

項目	金利1.1％（2024年6月水準）	金利1.9％（2026年6月水準）
月々の返済額	261,003円	291,711円（＋30,708円）
年間返済額	313.2万円	350.1万円（＋36.8万円）
返済比率（満室家賃600万円に対して）	52.2％	58.3％
返済比率（稼働率85％の実収入510万円に対して）	61.4％	68.6％
DSCR（NOI347.3万円 ÷ 年間返済額）	1.11	0.99
税引前キャッシュフロー	＋34.1万円	△2.8万円

DSCR（債務返済カバー率）は、営業純利益が年間返済額の何倍あるかを示す指標です。1.0を割ると、賃貸事業から生まれる利益だけでは返済をまかなえない状態を意味します。金利が0.8ポイント動いただけで、年34.1万円のプラスが年2.8万円のマイナスに反転しました。「返済比率50％以下が理想」という目安を満室家賃で計算していると、この反転を見落とします。稼働率85％の実収入で計算し直してください。

金融機関はDSCRや返済比率を融資審査で見ています。取得前の段階でこの数字を自分で作れるかどうかが、金融機関との交渉の土台になります。

④修繕積立をしない｜1戸月7,000円か、21〜25年目に約116万円か

修繕積立をしない選択は、実質的に「支払いを21〜25年目に一括で先送りする」ことと同じです。金額で並べると、選択肢は次の2つになります。

• 積み立てる場合：1戸あたり月7,000円。20戸なら月14万円、年168万円。25年で1戸あたり210万円を確保でき、25年目までに必要な約203万円をまかなえます。
• 積み立てない場合：21〜25年目に1戸あたり約116万円、20戸なら棟あたり約2,320万円を用意する必要があります。手元になければ追加融資に頼ることになり、築20年超の物件では融資条件が厳しくなりがちです。

なお、7,000円という数字は「25年目まで」を前提にした目安です。国土交通省住宅局「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」は、より長い期間で見た積立額の計算例を示しています。計画期間35年、35年間の修繕費合計9,500万円、18戸の物件では、9,500万円 ÷ 420か月 ＝ 月22万6,190円、1戸あたり月1万2,566円となります。給排水管の交換など30年周期の工事まで視野に入れると、必要額は倍近くになるということです。

出典：国土交通省住宅局「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」

⑤サブリースの「家賃保証」を固定収入と誤読する

サブリースは仕組みを理解して使えば有効な選択肢ですが、「家賃保証＝収入が固定される」という誤読が失敗を生みます。まず、契約の構造を確認します。

国土交通省は、この構造で起きるトラブルの実態も公表しています。「令和6年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」（2025年3月）によると、サブリース事業における家主とのトラブルについて「特にトラブルはない」と回答した事業者は53.9％でした。裏を返せば、約46％の事業者では家主との間に何らかのトラブルが残っているということです。しかもトラブルの内容は「家賃の見直しなどの条件変更」が増加傾向にあり、費用負担や修繕関連のトラブルは減少しています。争点が賃料改定に移っている、と読めます。

なお同報告書では、業務形態は「受託管理のみ実施」53.3％、「受託管理とサブリースの両方」21.8％、「サブリースのみ」0.8％で、サブリース専業はごく少数です。

賃貸住宅管理業法は、この非対称を埋めるためにサブリース業者へ規制をかけています。誇大広告等の禁止（法第28条）、不当な勧誘等の禁止（法第29条）、契約締結前における契約内容の説明および書面交付（法第30条）、契約締結時における書面交付（法第31条）、書類の閲覧（法第32条）の5つです。とくに「故意に事実を告げない行為」の具体例として、国土交通省は将来の家賃減額リスク、契約期間中でも業者側から契約解除される可能性、オーナーからの解約には借地借家法上の正当事由が必要であること、大規模修繕費用のオーナー負担を挙げ、これらを伝えずにメリットのみ伝える勧誘を禁止行為としています。

契約前に交付される重要事項説明書は、記載事項が①〜⑭まで定められています。何が書かれていなければならないかを、そのまま照合できる形で公表されています。

読むべき箇所は明確です。契約期間が家賃の固定期間ではないこと、家賃改定日、免責期間の有無、そして借地借家法に基づく減額請求が改定日以外にも可能であることです。この4点が説明されていなければ、その場で契約せず持ち帰ってください。サブリース契約で見落とされやすいリスクは、別記事でも整理しています。

⑥管理会社を報酬の安さだけで選ぶ｜安い管理料は業務範囲が狭いだけ

管理委託費を1％下げる交渉には意味があります。ただし、下げた分だけ業務範囲が縮むなら、実質的には値下げではありません。国土交通省の令和7年度アンケート調査は、報酬水準と業務範囲の関係を数字で示しています。

報酬率	16〜20件	21件以上	16件以上の合計
3％未満（n=55）	38.2％	12.7％	50.9％
3〜5％未満（n=385）	52.2％	14.5％	66.7％
5〜10％未満（n=288）	45.8％	17.7％	63.5％

出典：国土交通省「令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査の概要」（合計欄は同資料の分布から算出）

調査は「報酬水準が高い管理業者ほど、標準的な管理報酬に含まれる業務数が多い傾向がみられる」と結論づけています。逆方向から見るとさらに明確です。標準報酬に含まれる業務が10件以下という回答は、報酬率3％未満の事業者では20.0％（基本業務なし1.8％＋1〜5件5.5％＋6〜10件12.7％）に達する一方、5〜10％未満では5.1％にとどまります。約4倍の開きです。安い管理料の見積もりを受け取ったら、価格ではなく「何が標準報酬に含まれ、何がオプション加算になるか」の一覧を先に求めてください。判断材料はそこにあります。

⑦出口（売却）価格を置かない｜指数と期待利回りの両方で見る

保有中のキャッシュフローだけを見て、売却価格を置かない収支計画は片肺です。国土交通省「不動産価格指数」の最新公表（2026年3月31日公表、令和7年12月・令和7年第4四半期分）によると、全国の季節調整値は住宅総合148.0（前月比0.5％増）、マンション（区分所有）225.1、商業用不動産総合146.6（前期比0.2％減）、そしてマンション・アパート（一棟）は176.1（前期比1.2％増）です。いずれも2010年平均を100とした指数で、速報値は初回公表後3か月間は改訂されます。

なお同省は、算出プログラムの不具合により令和8年1月分以降の公表を延期しています（2026年7月29日お知らせ）。2026年8月時点で参照できる最新値は令和7年12月分である点に留意してください。

出典：国土交通省「不動産価格指数」

指数が示すのは市場全体の方向だけです。自分の物件の出口価格は、売却時点の想定NOIをそのエリアの期待利回りで割り戻して概算します。期待利回りは後段で地域別に整理します。

最も多い相談｜管理会社が原因の失敗をどう避けるか

アパート経営の失敗で最も相談が多いのが、管理会社に起因する空室の長期化と対応の遅れです。ここは感覚で語られやすい領域ですが、報酬の相場も、法律上の義務も、登録の有無も、すべて公的な数字と無料の検索システムで確認できます。順番に見ていきます。

管理委託費の相場は「月額家賃の3〜5％未満」が51.9％

国土交通省が令和7年10月20日から11月6日にかけて実施したアンケート調査（対象44,203件、回答1,473件、有効回答886件）によると、月額家賃に対する管理報酬率の分布は次のとおりです。

報酬率	全体（n=742）	管理戸数200戸以上（n=313）	管理戸数200戸未満（n=398）
3％未満	7.4％	4.2％	8.8％
3〜5％未満	51.9％	57.8％	48.0％
5〜10％未満	38.8％	37.1％	41.2％
10％以上	1.9％	1.0％	2.0％

報酬の形態も公表されています。「月額家賃に比例する方式」が79.1％、「定額制」が13.5％、「比例方式と定額制の併用」が4.5％、「報酬を得ていない」が3.0％です（n=876）。

出典：国土交通省「令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査の概要」

この表の使い方はシンプルです。手元の管理委託契約書を開き、報酬率が10％以上なら、それは全体の1.9％しかない水準です。逆に3％未満なら7.4％の水準で、前節のとおり業務範囲が狭い可能性を確認する必要があります。大多数のオーナーは3〜5％未満の帯にいるという事実を知っているだけで、交渉の出発点が変わります。

管理委託・サブリース・自主管理はどう違うか

管理形態の選択は、費用ではなく「空室のリスクを誰が負うか」で決まります。3つを同じ軸で比べます。

比較軸	管理委託	サブリース（マスターリース）	自主管理
費用水準	月額家賃の3〜5％未満が51.9％	相場賃料から差し引かれた借上げ賃料が収入になる。差引きの水準は契約ごとに異なり、公的な統計値はない	直接費のみ。オーナーの時間が原価になる
空室時の収入	入らない。空室損はオーナー負担	契約上の賃料は入る。ただし免責期間が設定される場合がある	入らない
賃料改定リスク	市場に応じて自分で判断できる	借地借家法により業者から減額請求され得る	自分で判断できる
オーナーの手間	報告の確認と意思決定が中心	最も少ない	入居者対応・原状回復・滞納督促まで自分で行う
法規制	賃貸住宅管理業法の管理受託契約（重要事項説明・分別管理・定期報告）	同法のサブリース規制（誇大広告・不当勧誘の禁止、契約前の重要事項説明）	法の登録義務の対象外（自ら管理するため）
向く規模・状況	1棟〜複数棟。遠隔地の物件	相続直後など、当面は手間を抑えたい局面	自宅至近・戸数が少ない・時間を割ける場合

サブリースの手数料水準は契約ごとの個別条件であり、公的統計として一律の数値が示されているわけではありません。実際の水準は、交付される重要事項説明書と契約書で確認してください。賃貸経営を事業として組み立てる考え方は、この選択の前提になります。

賃貸住宅管理業法が定める義務｜管理会社を測る唯一の公的な物差し

2021年に全面施行された賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、管理会社に次の義務を課しています。これは、管理会社の良し悪しを主観ではなく制度で確認できる数少ない物差しです。

1. 登録：委託を受けて賃貸住宅管理業務（維持保全、金銭の管理）を行う事業者は国土交通大臣への登録が義務。ただし管理戸数200戸未満の者は任意登録です。
2. 業務管理者の配置：営業所または事務所ごとに、知識・経験等を有する業務管理者を1名以上配置します。
3. 管理受託契約締結前の重要事項説明：具体的な管理業務の内容・実施方法について書面を交付して説明します。
4. 財産の分別管理：管理する家賃等を、自己の固有の財産等と分別して管理します。
5. 定期報告：業務の実施状況等について、委託者に対して定期的に報告します。
6. 罰則・監督処分：無登録で賃貸住宅管理業を営んだ場合などは、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科の対象です（法第41条）。2025年6月1日施行の刑法改正で懲役と禁錮が拘禁刑に一本化されたため、条文の表記は拘禁刑に改められています。

出典：国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「制度解説」／罰則の条文はe-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」による

ここで注意したいのが、200戸未満は任意登録という点です。地域密着で丁寧な仕事をしている小規模な会社もありますから、未登録＝悪い会社ではありません。ただし国土交通省自身が「200戸未満の小規模な賃貸住宅管理業者でも、社会的信用力を確保するにあたって登録を受けることが望ましい」と述べています。登録していない理由を説明できるかどうかが、実質的な判断材料になります。

契約前に確認する7項目チェックリスト

管理会社の選定・見直しの面談では、次の7項目を順に確認してください。すべて、その場で書面か画面で示せるはずの内容です。

1. 登録番号：国土交通大臣（○）第○○○○号の登録があるか。管理戸数200戸以上なら義務です。
2. 監督処分歴：過去に指示処分・業務停止処分を受けていないか。
3. 業務管理者：担当する営業所に業務管理者が1名以上いるか。氏名まで確認します。
4. 分別管理の方法：家賃等をどの口座で、どのように自社財産と分けて管理しているか。
5. 定期報告の頻度と様式：月次か四半期か。入居率・滞納状況・問い合わせ対応履歴・修繕提案がどこまで載るか。サンプルを見せてもらいます。
6. 原状回復の負担区分：どの費目をオーナー負担、どの費目を入居者負担として運用しているか。
7. 解約条件：解約予告期間、違約金の有無、引き継ぎ時の入居者データと敷金の返還手順。サブリースなら、契約締結前の重要事項説明書を受領しているか。

登録と処分歴を無料で調べる2ステップ

上記のうち1と2は、面談を待たずに自分で調べられます。所要時間は5分程度です。

1. 登録の有無を確認する：国土交通省「賃貸住宅管理業者検索」で商号を入力し、登録の有無と登録番号、営業所の所在地を確認します。
2. 監督処分歴を確認する：国土交通省 ネガティブ情報等検索サイト（賃貸住宅管理業者等）で、過去の監督処分の有無を確認します。宅地建物取引業者としての処分歴を見たい場合は、同サイトの「宅地建物取引業者」からも検索できます。

この2ステップは、委託先を決める前だけでなく、いま委託している会社にも実行できます。契約から5年、10年が経っているほど、確認しておく価値があります。

管理会社を変えるべきサインと、変更を検討するタイミング

管理会社の変更は入居者にも影響が及びます。次のうち複数に該当するなら、比較検討を始める段階だと考えてよいと思います。

• 定期報告が届かない、または内容が入金明細だけで、募集状況や問い合わせ件数が分からない。
• 空室が3か月以上動かないのに、募集条件（賃料・初期費用・広告料）の見直し提案が一度も来ない。
• 近隣同種物件の募集賃料と自分の物件の設定賃料を、根拠を示して説明してもらえない。
• 原状回復の見積もりについて、負担区分の根拠を尋ねても回答が返ってこない。
• 管理報酬率が10％以上（全体の1.9％の水準）で、含まれる業務の一覧を提示してもらえない。
• 賃貸住宅管理業者検索で登録が確認できず、その理由の説明もない。

実行時期は、入居者の入れ替わりが少なく、大規模修繕の直前を避けた時期が現実的です。管理委託契約には解約予告期間が定められていますから、まず契約書でその期間を確認し、そこから逆算して動きます。募集戦略の立て直しとセットで検討すると、切り替えの効果を測りやすくなります。

失敗しない収支シミュレーションの作り方｜保守側で置く5つの数字

ここまでの数字を一枚の収支計画にまとめます。要点は、5つの前提をすべて保守側に振ることです。1つだけ保守にしても意味がありません。悪い条件は同時に来るからです。

前提はどの公的データから取るか

前提	保守的な置き方	根拠にする公的データ
稼働率	85％（空室率15％）	総務省 住宅・土地統計調査（賃貸用空き家443万6千戸からの試算 約18.6％）
金利	実行時＋1.0ポイントでも耐えるか検証	日本銀行 貸出約定平均金利（2年で＋0.833ポイント）
修繕費	1戸あたり月7,000円を毎月控除	国土交通省「あなたの賃貸住宅は何歳ですか？」
管理委託費	5％（3〜5％未満の上限側）	国土交通省 令和7年度アンケート調査
家賃下落率	年0.5％	物件固有。周辺の築年別募集賃料で個別に検証する

家賃下落率だけは全国一律の公的指標がありません。周辺の同種物件について築5年・築15年・築25年の募集賃料を実際に拾い、下落カーブを自分で作ってください。ここを他人任せにすると、20年後の収支が丸ごと崩れます。

楽観シナリオと保守シナリオで手残りはどこまで変わるか

同じ物件（価格1億円・満室家賃600万円・8戸・借入8,000万円・元利均等30年）で、前提だけを変えて比較します。

項目	楽観シナリオ	保守シナリオ
稼働率	100％	85％
金利	1.1％据置	1.9％
管理委託費	3％	5％
修繕積立	計上しない	1戸月7,000円×8戸＝年67.2万円
家賃下落	0％	年0.5％（初年度は影響軽微）
実収入	600.0万円	510.0万円
営業純利益（NOI）	512.0万円	347.3万円
年間返済額	313.2万円	350.1万円
税引前キャッシュフロー	＋198.8万円	△2.8万円

差は年間約201万円です。同じ物件・同じ価格で、前提の置き方だけでこれだけ動きます。販売資料に載るのは多くが左側で、実際に起きるのは右側に近い姿です。業者の試算表を否定する必要はありません。この5つの前提だけを置き換えた表を横に並べれば、判断の質は変わります。

地域別の期待利回りと自分の物件を照合する

最後に、自分の物件の利回りが市場水準から見てどこにあるかを確認します。一般財団法人 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在、2026年5月27日公表）による賃貸住宅一棟の期待利回りは、主な調査地区で次の水準です（抜粋）。

調査地区	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京 城南	3.6％	3.7％
横浜	4.2％	4.3％
大阪	4.2％	4.3％
名古屋	4.5％	4.5％
福岡	4.5％	4.5％
札幌	4.9％	5.0％
仙台	5.0％	5.0％
広島	5.0％	5.1％

出典：一般財団法人 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）。同調査の全体像は原資料をご参照ください。

読み方は2つです。1つは出口価格の逆算で、売却時点の想定NOIをこの期待利回りで割ると概算の売却価格が出ます。もう1つは、検討中の物件の利回りとの比較です。市場の期待利回りを大きく上回る利回りが提示されているなら、その差はリスクの対価です。何のリスクを引き受けているのか、空室なのか、築年数なのか、権利関係なのかを言葉にできない状態で買うのが、最も危険な買い方です。

先ほどの計算例では、表面6.0％の物件の実質利回りは約3.5％でした。これは東京城南のワンルームの期待利回り3.6％と同水準です。地方の物件で表面6.0％なら、実質では都心の投資家が求める利回りしか残らない、という読み方ができます。

税務で失敗する3つの落とし穴

収支は黒字なのに手元にお金が残らない。この状態の多くは税務の構造から生まれます。3つに整理します。

①構造別の法定耐用年数を知らずに構造を選ぶ

減価償却は、建物の取得価額を法定耐用年数にわたって費用に配分する仕組みです（国税庁 タックスアンサー No.2100）。住宅用の法定耐用年数は次のとおりです。

構造	住宅用の法定耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
金属造（骨格材の肉厚3mm以下）	19年
金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下）	27年
金属造（骨格材の肉厚4mm超）	34年
れんが造・石造・ブロック造	38年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

木造アパートは22年、軽量鉄骨（3mm以下）は19年で償却が終わります。一方、ローンは30年で組むのが一般的です。償却が終わってからもローンが10年前後残るという構造が、次の落とし穴を生みます。

②デッドクロス｜元金返済は続くのに減価償却が終わる

減価償却費は、現金が出ていかないのに費用として計上できる項目です。逆に、ローンの元金返済は、現金が出ていくのに費用になりません。償却期間が終わると、この2つの関係が逆転します。帳簿上の利益は跳ね上がり、納税額も増えるのに、手元のキャッシュは元金返済に消えていく。これがデッドクロスです。

対策は難しくありません。取得時点で、償却が終わる年（木造なら22年目）を収支表に線として引き、その年以降の税引後キャッシュフローを計算しておくことです。赤字になるなら、繰上返済・借換え・償却終了前の売却という選択肢を先に検討できます。売却を視野に入れるなら、前節の期待利回りから逆算した出口価格が判断材料になります。

③土地取得のための負債利子は損益通算できない

「不動産所得が赤字でも、給与所得と通算すれば節税になる」という説明を受けることがあります。しかし国税庁 タックスアンサー No.1391によれば、不動産所得の損失のうち、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額は、他の所得と損益通算できません（租税特別措置法第41条の4）。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」／国税庁 タックスアンサー No.2100「減価償却のあらまし」

土地と建物を一体でフルローンを組み、節税効果を織り込んだ収支計画を作っていると、この規定で前提が崩れます。とくに土地値の比率が高い都市部の一棟物件では影響が大きくなります。計算は個別性が高いため、取得前に税理士へご確認ください。賃貸経営を事業として捉えるなら、税務の専門家をチームに入れる費用は必要な経費です。

それでも賃貸経営を事業として続ける価値はどこにあるか

ここまで、失敗が起きる場所を数字で並べてきました。「やはりやめておこう」と感じた方もいるかもしれません。しかし私は、賃貸経営を否定するためにこれを書いたのではありません。

この記事に出てきた数字は、すべて事前に調べられるものでした。空室率は総務省が、金利は日本銀行が、修繕費と管理委託費は国土交通省が、耐用年数は国税庁が公表しています。管理会社の登録と処分歴は、5分で検索できます。つまり、アパート経営の失敗の多くは、情報がなかったから起きるのではなく、調べる前に決めたから起きています。

私たちINA&Associates株式会社は、人財こそが最大の資産だと考えて事業を営んでいます。賃貸経営も同じです。物件が収益を生むのではなく、募集を考える人、修繕を計画する人、入居者からの連絡に応える人がいて、初めて建物が収益を生み続けます。管理委託費の3％と5％の違いは、突き詰めれば、そこに人をどれだけ置けるかの違いです。安さだけで選んだ結果、空室が半年動かなければ、削った2％は何倍にもなって戻ってきます。

失敗を恐れて動かないことが、最も避けたい姿だと私は考えています。恐れるべきは失敗そのものではなく、数字を置かないまま走り出すことです。稼働率85％、金利＋1.0ポイント、修繕1戸月7,000円。この3つを置いてもなお前に進めるなら、その物件は事業として成り立ちます。成り立つと分かって始めた賃貸経営は、長く関わる人すべてに利益をもたらす事業になり得ます。

よくある質問（FAQ）

Q. アパート経営の失敗で最も多い原因は何ですか？

空室の長期化と、それを織り込まない収支計画です。稼働率100％で組んだ計画を稼働率85％に置き換えるだけで、家賃600万円の物件は年90万円の減収になります。全国の賃貸用空き家は443万6千戸あり、共同住宅の空き家の78.5％が賃貸用です。稼働率は最初から85％前後で置いてください。

Q. 管理委託費はいくらが適正ですか？安い管理会社に変えるべきですか？

月額家賃の3〜5％未満が51.9％と最も多く、10％以上は1.9％にとどまります（国土交通省 令和7年度調査）。ただし報酬率3％未満の事業者では標準報酬に含まれる業務が10件以下という回答が20.0％あり、5〜10％未満の5.1％を大きく上回ります。価格だけで比べず、標準報酬に含まれる業務の一覧を並べて比較してください。安くなった分の業務が消えているなら、それは値下げではありません。

Q. 空室率は何％で見ておけばよいですか？

収支計画では稼働率85％（空室率15％）を最低ラインとしてお使いください。総務省の令和5年住宅・土地統計調査から、賃貸用の空き家443万6千戸を借家1,946万2千戸と合算して試算すると約18.6％になります。空き家率が20％を超える徳島・和歌山・鹿児島などの地域では、さらに保守的に見る必要があります。

Q. 修繕費は毎月いくら積み立てればよいですか？

RC造で25年目までをまかなうなら1戸あたり月約7,000円が国土交通省の示す目安です。給排水管の交換まで含めた35年計画では、同省のガイドブックの計算例で1戸あたり月1万2,566円となります。積み立てない場合、RC造20戸なら21〜25年目に棟あたり約2,320万円が一度に必要になります。

Q. サブリース契約は解約できますか？家賃は本当に減額されますか？

家賃は借地借家法に基づき減額を請求され得ます。国土交通省は、契約期間が家賃の固定期間ではないこと、家賃改定日以外でも減額請求が可能であることを重要事項説明書に記載・説明するよう求めています。オーナー側からの解約には借地借家法上の正当事由が必要で、簡単ではありません。同省の調査では、サブリース事業で家主とのトラブルが「特にない」とした事業者は53.9％にとどまり、約46％には何らかのトラブルが残っています。契約前の重要事項説明書を受領したうえで、家賃改定条項と解約条項を確認してください。

引用・参考資料

• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果の概要」（2024年9月25日公表）｜総務省統計局
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」｜総務省統計局
• 日本銀行「貸出約定平均金利（月次）」（収録終了期2026年6月）｜日本銀行 時系列統計データ検索サイト
• 日本銀行「貸出約定平均金利」統計の解説｜日本銀行
• 国土交通省「令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査の概要」｜国土交通省
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「制度解説」｜国土交通省
• 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和2年法律第60号）条文｜e-Gov法令検索
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「適正化のための措置（サブリース）」｜国土交通省
• 国土交通省「令和6年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書（賃貸住宅管理業部分抜粋）」（2025年3月）｜国土交通省
• 国土交通省「賃貸住宅管理業者検索」｜国土交通省
• 国土交通省 ネガティブ情報等検索サイト（賃貸住宅管理業者等）｜国土交通省
• 国土交通省「あなたの賃貸住宅は何歳ですか？」｜国土交通省
• 国土交通省住宅局「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」｜国土交通省
• 国土交通省「不動産価格指数」（令和7年12月・令和7年第4四半期分、2026年3月31日公表）｜国土交通省
• 一般財団法人 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在、2026年5月27日公表）｜日本不動産研究所
• 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」｜国税庁
• 国税庁 タックスアンサー No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」｜国税庁
• 国税庁 タックスアンサー No.2100「減価償却のあらまし」｜国税庁
• 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計」（2024年4月12日公表）｜国立社会保障・人口問題研究所
• 損害保険料率算出機構「火災保険参考純率 改定のご案内」（2023年6月28日）｜損害保険料率算出機構
• 損害保険料率算出機構「火災保険参考純率」｜損害保険料率算出機構