Ao vender um condomínio usado, a primeira coisa que pode te preocupar é “Por onde devo começar?” O processo de venda consiste em receber uma avaliação, determinar o preço, celebrar um contrato de corretagem, realizar atividades de venda, celebrar um contrato de venda, liquidar e entregar o imóvel e proceder à declaração fiscal final, se necessário.
Porém, apenas conhecer o fluxo não é suficiente. Se você cometer um erro na compreensão do preço de avaliação, na escolha de um contrato de corretagem, na preparação para visitas, no aviso antes de assinar um contrato, na verificação do saldo remanescente da hipoteca e na verificação de disposições fiscais especiais, o preço de venda e o saldo remanescente serão afetados.
Neste artigo vamos organizar a venda de condomínio usado em seis etapas e explicar os pontos que os vendedores devem verificar em cada etapa.
Etapa 1: Decida o objetivo da venda e o prazo
Antes de solicitar uma avaliação, primeiro esclareça o objetivo e o prazo da venda. Isso ocorre porque as prioridades mudam dependendo do motivo, como herança, relocação, relocação, consolidação de ativos, saída de propriedade para investimento, etc.
| Razões para vender | Coisas a priorizar | Pontos a serem observados |
|---|---|---|
| Relocação | Ajuste do timing de compra e venda | Habitação temporária, pagamento de hipoteca dupla |
| Herança | Acordo de coproprietários, prazo fiscal | Divisão de herança, informação de custo de aquisição |
| Transferência | Venda antecipada | Não baixe muito o preço |
| Propriedades de investimento | Rendimento/venda durante o arrendamento | Contrato de arrendamento e informações sobre receitas e despesas |
| Gestão de ativos | Maximizar o saldo restante | Impostos, taxas de corretagem e dívidas pendentes |
É natural querer vender o mais alto possível, mas se o prazo for curto, a estratégia de preços mudará. Se você decidir por um período para contestar preços altos e depois criar uma regra para revisar os preços, será menos provável que vacile em suas decisões durante as vendas.
Passo 2: Solicite uma avaliação e confirme a base do preço
Para avaliações de vendas, pedimos a várias imobiliárias que comparem não apenas o preço, mas também a base. Uma empresa que oferece um preço de avaliação elevado não significa necessariamente que venderá a um preço elevado.
Os seguintes documentos devem ser visualizados durante a avaliação:
| Itens a verificar | Razões para assistir |
|---|---|
| Exemplos de contratos no mesmo condomínio | Mais fácil de comparar |
| Estudos de caso de condomínios semelhantes na zona envolvente | Entenda os preços de mercado |
| Concorrência atual para venda | Ver ambiente competitivo para venda |
| Corrigindo número de andares, direção, vista e área | Vendo os pontos fortes e fracos de unidades habitacionais individuais |
| Taxas de gestão/fundo de reserva para reparação | Afeta o encargo mensal do comprador |
| Histórico de reparos/status de gerenciamento | Impacto no valor a longo prazo |
O preço de avaliação não é um preço que garanta a venda. Faremos ajustes com base no preço de venda, status da resposta, número de visualizações e preço da aplicação.
Etapa 3: Escolha um contrato de corretagem
Um contrato de corretagem é um contrato que solicita a uma imobiliária a realização de atividades de venda. Existem três tipos: intermediário geral, intermediário dedicado e intermediário exclusivo exclusivo.
| Tipo | Solicitação de múltiplas empresas | Transação de autodescoberta | Registro de chuvas | Relatório de negócios |
|---|---|---|---|---|
| Mediação geral | Possível | Possível | Arbitrário | É possível perguntar |
| Intermediário dedicado | Apenas uma empresa | Possível | No prazo de 7 dias a contar do dia seguinte ao contrato (excluindo feriados) | Pelo menos uma vez a cada duas semanas |
| Intermediário exclusivo exclusivo | Apenas uma empresa | Não é possível | No prazo de 5 dias a contar do dia seguinte ao do contrato (excluindo feriados) | Pelo menos uma vez por semana |
East Japan Rains explica que os corretores exclusivos e corretores exclusivos são obrigados a registrar o Rains, emitir um certificado de registro e relatar seus negócios. Se você optar por deixar o assunto para uma empresa, certifique-se de verificar a capacidade de vendas, o conteúdo do relatório e a atitude dessa empresa para evitar o aprisionamento.
Embora a intermediação geral possa ser terceirizada para várias empresas, as responsabilidades de cada empresa tendem a ser dispersas. Os agentes gerais podem ser adequados para áreas populares ou unidades habitacionais raras, mas se quiser gerir centralmente a sua estratégia de vendas, um agente a tempo inteiro pode ser adequado.
Etapa 4: Conduza atividades de vendas e visualizações
As atividades de vendas incluem publicação no site do portal, apresentação de folhetos aos clientes existentes, registro no Rains e fornecimento de prévias. A maior ajuda que um vendedor pode dar é criar uma boa impressão na hora da visualização.
Por favor, verifique os seguintes pontos antes de ver.
- Reduza a quantidade de bagagem no quarto e faça com que o espaço pareça maior
- Foco na limpeza da área de água, entrada e varanda
- Abra as cortinas e acenda as luzes
- Preparar histórico de reparos, manuais de equipamentos e regulamentos de gerenciamento
- Organizar taxas de administração, fundos de reserva para reparos e disponibilidade de vagas de estacionamento
- Verifique avisos como animais de estimação, fumo, vazamentos de água, ruído, etc.
Se houver pouca resposta, analise o preço, as fotos, a descrição, os movimentos da empresa de vendas e as propriedades concorrentes. Antes de baixar o preço por si só, é importante verificar se as fotos publicadas ou os pontos apelativos são fracos.
Etapa 5: Assine o contrato de venda
Quando recebermos uma oferta de compra, ajustaremos o preço, a data de entrega, o depósito, o tratamento do equipamento, a responsabilidade pelo incumprimento do contrato, as disposições especiais do empréstimo hipotecário, etc.
O que os vendedores devem prestar atenção antes de assinar um contrato são os avisos e documentos. É necessário comunicar adequadamente assuntos que afetarão a decisão do comprador, como vazamentos de chuva, vazamentos de água, falhas de equipamentos, problemas com vizinhos, reparos em grande escala determinados pela associação gestora e pagamentos à vista.
| Documentos a verificar antes de assinar um contrato | Finalidade |
|---|---|
| Informações de identificação de registro ou certificado de título | Necessário para transferência de propriedade |
| Aviso de pagamento de imposto predial | Necessário para calcular o montante de liquidação |
| Termos de gestão e regras de utilização | Necessário para explicação do comprador |
| Atas da assembleia geral/plano de reparação a longo prazo | Confirmação do estatuto de gestão |
| Comprovativo do saldo da hipoteca | Preparação para cancelamento de hipoteca |
| Lista de equipamentos/relatório de situação de propriedade | Organização das condições de notificação/entrega |
Etapa 6: Efetue o pagamento, entrega e declaração de imposto
Na data de liquidação, receberemos o valor restante do comprador, reembolsaremos quaisquer empréstimos hipotecários restantes, cancelaremos a hipoteca e procederemos ao registro da transferência de propriedade. A transação é concluída com a entrega das chaves, regulamentos de gestão, manual do equipamento e controles remotos.
Após a venda, você precisará apresentar uma declaração de imposto de renda se receber algum ganho de capital. Se você vender sua casa, a Agência Tributária Nacional anunciou uma disposição especial que permite deduzir até 30 milhões de ienes de ganhos de capital, independentemente da duração do período de propriedade, se você atender a determinados requisitos.
No entanto, existem requisitos para casos especiais. É necessária confirmação individual, como se a casa está ocupada, se a casa está ocupada há um determinado período de tempo e se a venda não é para pessoas especiais, como pais e filhos ou marido e mulher. Por favor, verifique com o seu contador ou administração fiscal, pois isso pode estar relacionado a deduções de empréstimos à habitação e disposições especiais de substituição.
Pontos onde a venda provavelmente falhará
Erros comuns na venda de condomínios usados não se devem ao processo em si, mas sim a erros de julgamento em cada etapa.
| Falha | Razões pelas quais isso acontece | Como evitá-lo |
|---|---|---|
| Nenhuma resposta devido ao preço de venda demasiado elevado | Não olhar a base do valor de avaliação | Comparando a concorrência e casos de sucesso |
| Deixar muito para a imobiliária | Não verificar o conteúdo do relatório | Verificação regular do número de respostas, número de visualizações e planos de melhoria |
| Má preparação para exibições | Dificuldade em vender enquanto mora | Limpeza, organização e iluminação minuciosas |
| Não notificação | Minimizando defeitos | Preparando cuidadosamente o relatório de condições da propriedade |
| Adiar impostos | Veja apenas o preço de venda | Crie uma simulação de saldo remanescente |
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Perguntas frequentes
P. Quanto tempo leva para vender um condomínio usado?
Geralmente, leva cerca de 3 a 6 meses desde a avaliação até a entrega. No entanto, isso irá variar dependendo do preço, área, idade da construção, concorrência e prazo de venda.
P. Quantas empresas devo solicitar uma avaliação?
Recomendamos comparar pelo menos 2 a 3 empresas. Olhe não apenas para o preço, mas também para a justificativa, a estratégia de vendas e a capacidade de explicação do responsável.
P. Posso vendê-lo mesmo que ainda tenha uma hipoteca?
Se você puder pagar o empréstimo com o produto da venda ou com seus próprios fundos e cancelar a hipoteca, poderá vender o imóvel. Caso a dívida restante ultrapasse o preço de venda, é necessário consultar previamente a sua instituição financeira.
P. Terei que pagar impostos se obtiver lucro com a venda?
Se você receber ganhos de capital, eles estarão sujeitos a impostos, mas você poderá aproveitar as vantagens de disposições especiais, como a dedução especial de 30 milhões de ienes para sua própria casa. Verifique os requisitos e documentos exigidos.
Referência/Citação
